Thành phố đã công bố thêm 48 dự án đủ điều kiện bán cho cá nhân, tổ chức nước ngoài, nâng tổng số dự án được phép bán cho người nước ngoài lên 65 dự án. Việc này không chỉ mở ra cảnh quan mới cho thị trường mà còn là cú hích rõ ràng, thu hút dòng vốn quốc tế, nâng cao tính thanh khoản và gia tăng nguồn cầu hợp pháp cho các chủ đầu tư có dự án đáp ứng điều kiện.
Theo ông Nguyễn Khánh Duy, Giám đốc Dịch vụ Kinh doanh Nhà ở Savills TP.HCM, thị trường hiện đang đối mặt với tình trạng thiếu nguồn cung nghiêm trọng. Trong quý II/2025, thành phố chỉ ghi nhận 1.600 căn hộ mới, đưa tổng nguồn cung sơ cấp lên 5.400 căn, mức khá khiêm tốn so với nhu cầu. Cùng lúc đó, lượng căn hộ bán ra trong kỳ đạt 2.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 45%. Thành phố đặt mục tiêu phát triển 235.000 căn nhà mới trong giai đoạn 2021-2025, nhưng hiện nay mới đạt khoảng 24% chỉ tiêu, thiếu hụt khoảng 179.000 căn so với kế hoạch.
Tình hình phân khúc đất liền thổ còn ảm đạm hơn. Trong quý II năm nay, TP.HCM chỉ có 80 căn liền thổ mới được chào bán. Tổng nguồn cung sơ cấp liền thổ chưa đến 600 căn. Mức tiêu thụ giảm mạnh, chỉ khoảng 100 căn được giao dịch thành công trong khi tỷ lệ hấp thụ giảm xuống mức 15%. Dự báo từ nay đến năm 2027, TP.HCM chỉ có thể bổ sung thêm khoảng 3.600 căn liền thổ mới, chủ yếu ở các khu vực ngoại thành.
.png)
Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn cung, chính sách mở cửa cho nhà đầu tư nước ngoài trở thành điểm sáng. Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài sở hữu nhà ở thương mại trong 50 năm, có thể gia hạn; quy định trần sở hữu là 30% căn hộ trong một tòa nhà và 250 căn nhà liền thổ trong một phường. Các điều khoản này được đánh giá là bước tiến quan trọng để cân bằng giữa mở cửa thu hút vốn ngoại và kiểm soát ổn định giá nhà đất.
Savills TP.HCM ghi nhận khẩu vị đầu tư của khách ngoại đang tập trung vào các căn hộ trung — cao cấp, diện tích vừa phải, các dự án có thương hiệu quốc tế, vị trí gần trung tâm hoặc gần các tuyến Metro. Theo khảo sát, giá trị giao dịch phổ biến từ 500.000 đến 1 triệu USD mỗi căn đối với các dự án thu hút khách quốc tế. Đây là phân khúc có khả năng sinh lời rõ rệt và sức hấp dẫn cao khi chính sách đã rõ ràng.
Thêm vào đó, sự dịch chuyển dòng vốn từ phía Bắc vào TP.HCM cũng được Savills đề cập, đặc biệt khi giá bất động sản tại Hà Nội có xu hướng tăng cao hơn, còn TP.HCM vẫn được đánh giá là có mức giá mềm hơn. Các dự án ở TP.HCM được kỳ vọng hưởng lợi lớn từ các hạ tầng động lực như đường Vành đai 3 và sự phát triển của sân bay Long Thành. Những dự án nằm trong các khu có kết nối tốt với hệ thống giao thông vùng, Metro, đường cao tốc… sẽ là “điểm nóng” tiếp theo.
Chuyên gia Savills cũng cho rằng việc minh bạch danh sách dự án cho người nước ngoài, cải cách hành chính nhanh gọn và đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ là chìa khóa giúp TP.HCM gia tăng uy tín trong mắt nhà đầu tư quốc tế. Không chỉ là bất động sản, thị trường sẽ phát triển sâu hơn sang tài chính, quản lý tài sản, các dịch vụ liên quan như quản lý vận hành, quảng bá thương hiệu bất động sản quốc tế.
Tuy nhiên, thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức. Thiếu nguồn cung nhà ở, đặc biệt tại phân khúc phổ thông, tiếp tục là vấn đề lớn. Giá nhà cao cấp và trung cấp có xu hướng tăng nhanh, làm áp lực tài chính cho người mua có thu nhập trung bình. Hệ lụy từ chi phí đầu vào xây dựng, chi phí đất đai và vật liệu cũng như chi phí lãi suất vay ngân hàng đang góp phần đẩy giá thành sản phẩm lên cao hơn.
Ngoài ra, quy định sở hữu của người nước ngoài mặc dù đã được mở rộng nhưng vẫn có giới hạn để kiểm soát rủi ro bong bóng bất động sản. Việc kiểm soát và thực thi các điều kiện sở hữu, cấp phép, quy trình chuyển nhượng vẫn cần được giám sát chặt chẽ để tránh tình trạng đầu cơ, gây nhiễu thị trường.
Kết luận, TP.HCM đang đứng trước cơ hội hiếm có để khẳng định vị thế trung tâm bất động sản hội nhập khu vực Đông Nam Á. Khi chính sách đã dần rõ ràng, nguồn vốn ngoại trở lại, hạ tầng vận chuyển được đầu tư mạnh mẽ, và nhu cầu thực về nhà ở vẫn rất lớn, nếu nguồn cung được cải thiện và thị trường được điều hành minh bạch, TP.HCM có thể chuyển mình mạnh mẽ trong những năm đến. Nhưng để điều đó thành hiện thực, cần sự phối hợp chặt chẽ từ cơ quan quản lý đến chủ đầu tư, từ quy hoạch đến thực thi, để mọi người dân và nhà đầu tư đều được hưởng lợi từ sự hội nhập này.
