Theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo Luật Đất đai 2013 sẽ tiếp tục được áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Từ ngày 1/1/2026, các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ phải ban hành bảng giá đất mới, được cập nhật và điều chỉnh hàng năm thay vì chu kỳ 5 năm/lần như trước đây. Quy định mới này nhằm đảm bảo bảng giá đất phản ánh sát giá thị trường, nhưng đồng nghĩa với việc nhiều khu vực có thể chứng kiến mức tăng đáng kể.
Công văn số 5774/BTNMT-QHPTTNĐ năm 2024 của Bộ Tài nguyên và Môi trường (nay là Bộ Nông nghiệp và Môi trường) đã yêu cầu các địa phương rà soát và điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp thực tế. Dù Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực từ 1/8/2024, nhưng bảng giá đất cũ vẫn được gia hạn thêm 17 tháng, giúp người dân có thêm thời gian làm thủ tục cấp sổ đỏ theo mức giá cũ. Đây là cơ hội hiếm hoi, bởi sau 31/12/2025, tất cả các loại phí liên quan đến đất đai sẽ được tính theo bảng giá mới – cao hơn đáng kể so với hiện tại.
Với những người đang có nhu cầu làm sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc sang tên, hoàn tất hồ sơ trong năm 2025 sẽ mang lại lợi thế tài chính rõ rệt. Các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và lệ phí trước bạ đều được tính dựa trên bảng giá đất hiện hành. Khi bảng giá đất tăng, chi phí nộp ngân sách Nhà nước cũng tăng tương ứng, khiến tổng chi phí làm sổ đỏ đội lên gấp nhiều lần. Ví dụ, nếu giá đất trong khu vực tăng 30%, thì tiền sử dụng đất khi chuyển từ đất vườn sang đất ở có thể tăng từ 150 triệu lên 200 triệu đồng hoặc hơn.
Theo quy định, bảng giá đất mới từ năm 2026 sẽ được áp dụng trong hàng loạt trường hợp như: tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở, tính tiền thuê đất hàng năm, tính thuế sử dụng và thuế thu nhập khi chuyển quyền, tính lệ phí quản lý đất đai, xác định giá khởi điểm khi đấu giá hoặc khi giao đất có hạ tầng. Nghĩa là, mọi nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đều chịu tác động trực tiếp từ bảng giá đất mới – và gần như không loại trừ trường hợp nào.
Không chỉ vậy, Luật Đất đai 2024 mở rộng phạm vi áp dụng bảng giá đất đến cả các hoạt động đấu giá đất công, giao đất cho doanh nghiệp, bồi thường – hỗ trợ khi thu hồi đất, khiến mức giá này trở thành căn cứ tài chính trung tâm của toàn bộ thị trường. Vì vậy, ngay cả người dân chưa làm sổ đỏ hôm nay cũng sẽ chịu ảnh hưởng gián tiếp trong tương lai, khi chi phí mua bán, chuyển nhượng hay thừa kế đều bị kéo lên theo mặt bằng giá đất mới.
Thực tế, nhiều chuyên gia đất đai cho rằng, từ nay đến cuối năm 2025 là “cửa sổ cơ hội cuối cùng” để người dân làm sổ đỏ theo khung giá cũ. Ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng hay Bình Dương, giá đất thị trường đã tăng mạnh trong hai năm qua, và khả năng cao bảng giá đất mới sẽ được điều chỉnh tăng 30–50% nhằm thu hẹp khoảng cách với giá thực tế. Điều đó đồng nghĩa, nếu chậm trễ sang năm 2026, người dân có thể phải nộp thêm hàng trăm triệu đồng cho cùng một thửa đất.
Các chuyên gia khuyến nghị, người dân nên chủ động hoàn thiện hồ sơ cấp sổ đỏ trước 31/12/2025 để “khóa” mức chi phí ở thời điểm thấp nhất. Việc làm sớm không chỉ tiết kiệm tiền mà còn giúp giảm rủi ro khi pháp luật mới có hiệu lực, bởi sau 1/1/2026, quy trình xác định giá đất, thẩm định hồ sơ và tính nghĩa vụ tài chính có thể phức tạp hơn do cập nhật hàng năm. Nếu chờ sang năm 2026, việc làm sổ đỏ có thể kéo dài và phát sinh thêm chi phí ngoài dự kiến.
Đối với người đang có đất chưa chuyển mục đích sử dụng hoặc chưa hoàn tất thủ tục thừa kế, sang tên, đây là thời điểm lý tưởng để tiến hành. Việc chậm trễ không chỉ khiến chi phí tăng mà còn có thể gặp vướng mắc khi cơ quan Nhà nước rà soát lại hồ sơ đất đai trong chiến dịch “90 ngày làm sạch dữ liệu” đang được triển khai trên toàn quốc. Hàng trăm nghìn thửa đất đang được kiểm tra thông tin thế chấp, ranh giới, quy hoạch… và những trường hợp sai lệch sẽ bị tạm ngừng xử lý hồ sơ cho đến khi hoàn tất cập nhật.
Rõ ràng, trong bối cảnh Luật Đất đai mới sẽ áp dụng bảng giá đất linh hoạt và sát thị trường, hành động sớm chính là cách tiết kiệm thông minh nhất. Một bộ hồ sơ sổ đỏ hoàn thiện trong năm 2025 không chỉ giúp người dân yên tâm pháp lý mà còn “khóa” được giá đất ở mức thấp nhất trước khi chu kỳ điều chỉnh mới bắt đầu. Khi giá đất thị trường đang tăng từng ngày, việc chậm trễ vài tháng có thể khiến chi phí đội lên hàng trăm triệu đồng – khoản tiền không hề nhỏ với nhiều hộ gia đình.
Từ nay đến hết ngày 31/12/2025, người dân có nhu cầu làm sổ đỏ nên tranh thủ thời gian vàng này để nộp hồ sơ, hoàn tất nghĩa vụ tài chính và nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bởi chỉ sau thời điểm đó, bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức áp dụng – và khi ấy, mọi chi phí sẽ không còn “dễ chịu” như hiện nay.
