Bộ Tài chính mới đây đã công bố dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân (thay thế), trong đó đưa ra đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân cư trú. Cụ thể, thuế sẽ được tính theo tỷ lệ 20% theo từng lần chuyển nhượng.
Theo dự thảo, thu nhập tính thuế sẽ được xác định bằng công thức: Giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí hợp lý có liên quan. Đây là một điểm mới so với quy định hiện hành, vốn đánh thuế theo tỷ lệ cố định trên giá chuyển nhượng mà không xét đến phần lãi ròng của người bán. Trong trường hợp người chuyển nhượng không thể chứng minh được giá mua ban đầu hoặc các khoản chi phí hợp lệ, thuế thu nhập cá nhân sẽ được tính trực tiếp bằng giá bán nhân với thuế suất theo thời gian nắm giữ bất động sản.
Với bất động sản có thời gian nắm giữ dưới 2 năm thuế suất là 10%; đối với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 2 năm đến dưới 5 năm thuế suất là 6%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm thuế suất là 4%. Với bất động sản có thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên và bất động sản có nguồn gốc từ nhận thừa kế thuế suất là 2%.
Thời điểm bắt đầu tính thời gian nắm giữ được xác định kể từ ngày cá nhân chính thức có quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng bất động sản, tính từ thời điểm luật mới có hiệu lực cho đến ngày chuyển nhượng tài sản.
Liên quan đến đề xuất này, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho rằng, việc đánh thuế thu nhập cá nhân theo thời gian nắm giữ là phương án hợp lý. Trên thực tế, nhiều quốc gia hiện nay đã và đang áp dụng chính sách thuế tương tự để quản lý thị trường bất động sản, kiểm soát hành vi đầu cơ và đảm bảo công bằng giữa các nhóm đối tượng tham gia thị trường.
Ông Đính nhận định, thời gian qua, hoạt động đầu cơ và “lướt sóng” bất động sản diễn ra sôi động ở nhiều địa phương, đặc biệt là tại các khu vực ven đô và các tỉnh đang phát triển. Tình trạng này đã góp phần đẩy giá nhà đất lên cao, tạo ra các đợt “sốt giá” bất hợp lý, khiến người có nhu cầu ở thực khó tiếp cận được nhà ở.
Việc Bộ Tài chính đề xuất đánh thuế thu nhập cá nhân với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo lãi ròng và thời gian nắm giữ đang làm dấy lên nhiều tranh luận trong giới chuyên gia và nhà đầu tư. Nếu chính sách được thông qua, giới đầu cơ bất động sản sẽ bị tác động mạnh mẽ. Buộc các chủ đầu tư phải điều chỉnh chiến lược bán hàng, giảm giá và tạo điều kiện cho người mua ở thực dễ tiếp cận nhà ở hơn.
Bên cạnh đó, sự kết hợp giữa chính sách thuế mới và việc đưa sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý vào hoạt động sẽ tạo ra một thị trường minh bạch hơn, kiểm soát được dòng tiền và hạn chế được các hành vi đầu cơ, thao túng giá.
Theo ông Đinh Minh Tuấn – chuyên gia bất động sản nêu quan điểm, mức thuế suất cao nhất 10% sẽ áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng bất động sản trong thời gian dưới 2 năm, cao gấp 5 lần so với mức 2% hiện hành. Mục tiêu của quy định là nhằm hạn chế đầu cơ, khuyến khích đầu tư dài hạn và đồng thời tăng thu ngân sách.
Ông Tuấn nhận định, người tiêu dùng Việt Nam thích đầu tư vào bất động sản nhưng không thích giữ lâu. Họ có xu hướng bán khi thấy có lời và dịch chuyển dòng tiền sang các kênh sinh lời tốt hơn trong ngắn hạn.
Một khảo sát gần đây do Batdongsan.com.vn thực hiện trên hơn 1.000 người đang có nhu cầu tìm kiếm bất động sản cho thấy, có tới 59% người mua nhằm mục đích đầu tư, không phải để ở. Đồng thời, cũng có một tỷ lệ lớn người đang sở hữu bất động sản cho biết họ có kế hoạch bán trong vòng một năm tới.
Với đề xuất mức thuế mới cao gấp từ 2 đến 5 lần hiện tại, chính sách này sẽ đánh trực diện vào nhóm nhà đầu tư ngắn hạn. Ông Tuấn gọi đây là bước đi "thưởng cho người giữ, phạt người bán nhanh", tuy nhiên, ông cũng cảnh báo rằng việc áp dụng chính sách thuế mới trong bối cảnh thị trường còn đang trong giai đoạn phục hồi mong manh có thể trở thành một cú "phanh gấp", làm giảm thanh khoản đột ngột.
Đặc biệt, các phân khúc như đất nền và căn hộ cao cấp vốn thường được giới đầu tư lướt sóng trong khoảng thời gian từ 6 đến 18 tháng sẽ chịu ảnh hưởng nặng nề. Với mức thuế lên tới 10%, biên lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ bị bào mòn đáng kể, làm giảm sức hấp dẫn và buộc nhiều nhà đầu tư nhỏ lẻ phải rút khỏi cuộc chơi.
Dù còn nhiều ý kiến trái chiều, các chuyên gia đều đồng tình rằng nếu được triển khai hợp lý, việc đánh thuế chuyển nhượng bất động sản sẽ góp phần làm sạch thị trường. Khi đầu cơ giảm bớt, giá bất động sản có thể hạ nhiệt, tạo ra cơ hội thực sự cho người mua ở thực vì nhóm này đang bị đẩy ra ngoài cuộc chơi bởi những đợt “sốt đất” không bền vững.
Cùng với việc vận hành các sàn giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý, chính sách thuế mới sẽ giúp nâng cao tính minh bạch, siết chặt các hoạt động chuyển nhượng không chính thống và từng bước xây dựng một thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh hơn.
