Trong bối cảnh thu nhập bình quân đầu người tại Việt Nam không ngừng tăng, thị trường bán lẻ cũng đang chứng kiến sự dịch chuyển mạnh mẽ từ mô hình truyền thống sang hệ sinh thái hiện đại. Theo đánh giá của Công ty Avison Young Việt Nam, kênh bán lẻ hiện đại – bao gồm trung tâm thương mại, cửa hàng tiện lợi, siêu thị mini – đang ngày càng định hình lại diện mạo thị trường bán lẻ Việt Nam.
Từ sau năm 2020, doanh thu từ các kênh bán lẻ hiện đại ghi nhận mức tăng trung bình 2% mỗi năm. Đây không chỉ là chỉ dấu của sự phát triển ổn định mà còn thể hiện xu thế tiêu dùng đang ưu tiên trải nghiệm tiện nghi, an toàn, và đa dạng lựa chọn – những yếu tố mà mô hình chợ truyền thống hay cửa hàng nhỏ lẻ khó lòng đáp ứng.
Số liệu từ Avison Young cho thấy, giai đoạn từ năm 2020 đến giữa năm 2025, tổng diện tích cho thuê thực của các loại hình bán lẻ hiện đại như khối đế bán lẻ, trung tâm thương mại và trung tâm bách hóa tổng hợp tại ba thành phố lớn là Hà Nội, Đà Nẵng và TP.HCM đạt tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) 3,13%. Tính đến hết quý II/2025, diện tích cho thuê đã cán mốc 2,6 triệu m².
Trong đó, cửa hàng tiện lợi là phân khúc tăng trưởng nhanh nhất nhờ ưu thế về tính dễ tiếp cận, phục vụ nhu cầu hàng ngày và phù hợp với nhịp sống đô thị hiện đại. Đặc biệt, thay vì chỉ tập trung vào khu vực trung tâm, các nhà phát triển bán lẻ đang tích cực mở rộng về phía vùng ven.
Chỉ trong vòng hai năm qua, TP.HCM đã đón nhận thêm 4 trung tâm thương mại mới, toàn bộ đều nằm ngoài khu vực lõi đô thị. Tại Hà Nội, Công ty Đại Quang Minh (Thadico) cũng vừa khởi công dự án trung tâm thương mại đầu tiên tại quận Bắc Từ Liêm (cũ), một bước đi chiến lược thể hiện niềm tin vào tiềm năng tiêu dùng vùng rìa trung tâm.
Dự kiến trong năm 2025, TP.HCM và Hà Nội sẽ có thêm 155.000 m² mặt bằng bán lẻ đi vào hoạt động. Không dừng lại ở đó, các tập đoàn bán lẻ lớn còn đẩy mạnh hiện diện tại các tỉnh thành tăng trưởng mạnh như Hải Phòng, Hưng Yên, Nghệ An, Thái Nguyên ở phía Bắc, và Long An, Cần Thơ, Tiền Giang ở Đồng bằng sông Cửu Long.
Xu hướng này được thúc đẩy bởi hệ thống hạ tầng giao thông cải thiện, cùng với mức sống người dân vùng ven ngày càng nâng cao, giúp đưa trải nghiệm mua sắm hiện đại đến gần hơn với khu vực trước đây chỉ có chợ cóc và tạp hóa nhỏ lẻ.
Khu trung tâm vẫn giữ vai trò đầu tàu hút thương hiệu ngoại
Dù quá trình “phi tập trung hóa” đang diễn ra mạnh mẽ, khu vực trung tâm các thành phố lớn vẫn là tâm điểm thu hút thương hiệu quốc tế nhờ lưu lượng khách lớn và khả năng nhận diện thương hiệu cao. Tại TP.HCM, giá thuê trong các trung tâm thương mại cao cấp ở quận trung tâm có thể gấp 15 lần so với khu vực ngoại thành – một minh chứng cho sức hút bền vững của vị trí đắc địa.
“Việt Nam vẫn là thị trường đầy tiềm năng cho các nhà phát triển và vận hành bán lẻ nhằm thu hút thương hiệu quốc tế, đặc biệt trong bối cảnh tầng lớp tiêu dùng có thu nhập cao đang tăng mạnh, còn thị trường vẫn thiếu vắng nhiều tên tuổi toàn cầu,” ông David Jackson, Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam nhận định.
Không gian bán lẻ biến đổi: Từ nơi giao dịch thành không gian cộng đồng
Cùng với làn sóng chuyển đổi số, hành vi tiêu dùng tại Việt Nam cũng đang thay đổi sâu sắc. Dữ liệu từ năm 2024 cho thấy người tiêu dùng ít đi mua sắm hàng tiêu dùng nhanh (FMCG) hơn so với năm 2019, nhưng lại ghé thăm nhiều điểm bán hơn qua các kênh khác nhau, tạo ra áp lực cạnh tranh gay gắt trong việc giữ chân khách hàng.
Đặc biệt, cửa hàng tiện lợi và siêu thị mini đặt trong khu dân cư hoặc gần các nút giao thông ghi nhận tốc độ tăng trưởng tích cực, nhờ ưu thế về khoảng cách và tần suất sử dụng cao. Yếu tố “tiện lợi – gần – nhanh” ngày càng đóng vai trò quyết định trong hành vi lựa chọn điểm mua sắm.
Tại các đô thị lớn Đông Nam Á như Bangkok, Manila, Jakarta hay Singapore, trung tâm thương mại không còn là nơi đơn thuần để bán hàng mà trở thành không gian kết nối cộng đồng – nơi khách hàng đến để giải trí, thư giãn, giao lưu và trải nghiệm. Một số nhóm khách thuê truyền thống như rạp chiếu phim, cửa hàng bách hóa dần được thay thế bằng nhà hàng ẩm thực, phòng gym, spa, phòng khám thẩm mỹ hay các trung tâm giáo dục.
Tại Việt Nam, các nhà vận hành lớn cũng đang đi theo hướng này và đã đạt được một số kết quả ấn tượng. Họ định vị lại không gian bán lẻ không chỉ là nơi giao dịch mà là “điểm đến sống động” – nơi người tiêu dùng cảm thấy được gắn bó và thuộc về.
Đẩy mạnh đa kênh – Đầu tư công nghệ – Cá nhân hóa trải nghiệm
Bên cạnh xu hướng chuyển đổi không gian vật lý, các nhà bán lẻ đang tăng tốc chiến lược đa kênh (omni-channel) để đáp ứng nhu cầu linh hoạt của khách hàng. Theo báo cáo năm 2024, 55,7% nhà bán lẻ có doanh thu tăng trưởng tại Việt Nam đang áp dụng mô hình đa kênh. Khoảng 2/3 người tiêu dùng thực hiện mua sắm trực tuyến ít nhất một lần mỗi tuần – tuy nhiên, mong muốn được trải nghiệm thực tế vẫn còn rất lớn.
Do đó, nhiều nhà bán lẻ tích hợp hệ thống cửa hàng vật lý như một điểm giao hàng chặng cuối (last-mile), đồng thời phục vụ đặt hàng qua ứng dụng, giao tận nhà, thanh toán không tiền mặt, từ đó tạo ra hành trình mua sắm liền mạch giữa online và offline.
Song song, đầu tư vào công nghệ và logistics trở thành chìa khóa cạnh tranh: từ phần mềm quản lý hàng tồn kho, hệ thống khách hàng thân thiết cá nhân hóa dựa trên dữ liệu, đến các chương trình tiếp thị tùy chỉnh giúp tăng lưu lượng khách và nâng cao độ gắn kết thương hiệu.
Những trung tâm thương mại hiện đại tại Singapore đang đi đầu trong việc tích hợp công nghệ: từ hệ thống nhận hàng tự động, robot giao hàng, bãi đỗ xe thông minh, bản đồ điều hướng trong nhà, cho đến các điểm nhận hàng 24/7. Việt Nam tuy đi sau nhưng đang dần bắt nhịp, với nhiều hệ thống bán lẻ triển khai đặt hàng qua app, giao hàng tận nhà và hỗ trợ thanh toán điện tử toàn diện.
“Trong một thị trường cạnh tranh ngày càng khốc liệt, yếu tố giữ chân khách hàng không còn chỉ là giá cả hay vị trí thuận tiện. Điều khiến họ quay lại chính là cảm giác được trân trọng, được kết nối và thuộc về. Ngành bất động sản bán lẻ tại Việt Nam đang từng bước dịch chuyển – từ nơi cung cấp mặt bằng trở thành những không gian trải nghiệm sống động,” ông David Jackson nhấn mạnh.
