Trong vài tháng gần đây, đã có nhiều ý kiến đưa ra về tình trạng khó khăn và thách thức của thị trường bất động sản, từ đầu vào đến quá trình kinh doanh và ở cả đầu ra. Nhiều nhận định cho rằng thị trường đã rơi vào khủng hoảng.
Để nói về khủng hoảng này, có một số đặc điểm đáng chú ý sau:
Cuộc khủng hoảng BĐS này ở Việt Nam có tính chu kỳ
Trong 3 thập kỷ qua, Việt Nam đã trải qua 5 cuộc khủng hoảng về BĐS. Các cuộc khủng hoảng diễn ra lần lượt theo các năm là 1993, 2001, 2008, 2014-2015 và gần đây nhất là cuộc khủng hoảng năm 2022. Sau khi đạt đỉnh (sốt), giá BĐS sẽ vượt “đỉnh” và trượt đốc, sau đó lại tăng dần và đạt “đỉnh” mới. “Đỉnh” mới cách đáy thường tính bằng lần và “đỉnh” mới thường sẽ cao hơn so với “đỉnh” cũ; thời gian cách nhau giữa 2 đỉnh là khoảng 7,8 năm.
Vòng xoáy khủng hoảng
Vòng luẩn quẩn của cuộc khủng hoảng thị trường BĐS sẽ thường diễn ra dưới 2 dạng.
Dạng 1: Xiết nợ -> Giá BĐS giảm -> Tài sản thế chấp bốc hơi -> Ngân hàng cho vay kiệt quệ -> Xiết nợ cao
Dạng 2: Vay tiền từ ngân hàng để mua BĐS -> Người mua kích giá bán -> Vay mua tiếp -> Lại kích tăng giá.
Vốn lớn, tính thanh khoản thấp
Một điều khi ai tham gia kinh doanh BĐS cũng biết là nó cần có lượng vốn lớn và có tính thanh khoản thấp. Khi đầu tư BĐS thì không thể hoặc sẽ không kịp “lướt sóng” như các “kênh đầu tư” khác. Cơ cấu vốn của các doanh nghiệp kinh doanh BĐS còn có nhiều hạn chế, nếu đầu tư bằng nguồn vốn từ ngân hàng thì lãi chồng lên vốn và có nhiều rủi ro khi có những sự thay đổi khác.
Không thể phủ nhận một điều rằng, thực trạng các dự án phát triển ồ ạt trước đây khiến nhiều doanh nghiệp chạy theo lợi nhuận, đẩy giá thành lên cao. Song đi cùng với đó thì chất lượng lại không được đảm bảo. Những doanh nghiệp đưa ra thị trường những mức giá không hợp lý, chạy theo các mức giá trong cơn sốt bất động sản. Chính vì thế mà khi đứng trước các cơn khủng hoảng thì các doanh nghiệp có năng lực yếu kém cũng dần bị loại bỏ.
PGS.TS Đinh Trọng Thịnh - Chuyên gia tài chính nhấn mạnh: “Thị trường bất động sản năm 2023 đang được tái cấu trúc và thanh lọc mạnh mẽ”. Những doanh nghiệp, chủ đầu tư nào có tiềm lực tài chính tốt, đáp ứng các nhu cầu thực và có sự chuẩn chỉ trong việc quy hoạch, tính phát lý thì sẽ lên ngôi.
Do đó, để tồn tại và phát triển ở bối cảnh hiện tại thì các doanh nghiệp cần phải tái cấu trúc và giữ được niềm tin với người mua. Nền tảng này được bắt nguồn từ việc các doanh nghiệp phải đưa ra đúng giá trị thực của dự án, đáp ứng được nhu cầu thực của người mua.
Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, từ giữa năm 2022 thị trường BĐS Việt Nam đang trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài do nhiều khó khăn đè nén. Tâm lý chung trên thị trường trở nên e ngại khi tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp bị kiểm soát, cùng với việc người đứng đầu một số doanh nghiệp lớn bị bắt do sai phạm. Điều này đã tác động đến nguồn cung và tính thanh khoản trên thị trường, làm giảm mạnh niềm tin của người mua vào các doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Trong bối cảnh khó khăn này, thị trường chứng kiến sự lên ngôi của phân khúc bất động sản đáp ứng các mục đích ở thực. Thực tế cho thấy, số lượng cấp phép dự án mới và giao dịch trên thị trường đều thấp nhất từ trước đến nay. Theo Bộ Xây dựng, trong năm 2022, cả nước chỉ cấp phép khoảng 130 dự án phát triển nhà ở, chỉ bằng khoảng 52,7% so với năm 2021. Tình hình này cũng được Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam xác nhận thông qua các chỉ số, khi nguồn cung nhà ở thương mại như chung cư, biệt thự, liền kề liên tục giảm trong những năm gần đây. Đơn cử, năm 2022, nguồn cung chỉ đạt khoảng 90% so với năm 2021, 54% so với năm 2020, 44% so với năm 2019 và 28% so với năm 2018. Tỷ lệ tiêu thụ của toàn thị trường cũng rất thấp, chỉ đạt khoảng 39% năm 2022, chỉ bằng 69% lượng tiêu thụ năm 2021 và bằng 17% lượng giao dịch của năm 2018. Riêng trong quý 4/2022, tỷ lệ hấp thụ chỉ đạt mức khoảng 15%.
“Nốt trầm” của thị trường BĐS ghi nhận hai diễn biến trái chiều. Tình trạng thanh khoản thấp diễn ra ở các BĐS nặng tính đầu tư, chi mua đi bán lại, dễ bị thổi giá và làm giá. Ngược lại, thị trường lại ghi nhận các chỉ số tích cực đối với nhiều BĐS đáp ứng các nhu cầu ở thực. Phân khúc này được đánh giá là sẽ tiếp tục giữ vai trò chủ đạo về thanh khoản trước khủng hoảng hiện nay.
Thị trường BĐS Việt Nam được nhiều chuyên gia nhận định là sẽ phục hồi mạnh vào quý 3/2023 và quý cuối năm thị trường sẽ nhộn nhịp, vui hơn. Trong bối cảnh đó, phân khúc BĐS nào sẽ “lên ngôi”?
Theo Ông Nguyễn Anh Quế, Ủy viên BCH Hiệp hội BĐS Việt Nam, Chủ tịch hội đồng quản trị nhóm G6 cho rằng: “Sản phẩm BĐS nào có giá trị thấp, tiềm năng tăng giá trong ngắn hạn, trung hạn, pháp lý tốt,... sẽ là những sản phẩm tốt nên đầu tư.”
Như ông Quế nhận định, những sản phẩm BĐS vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh, giá cả hợp lý sẽ thu hút đông đảo người mua.
“Các loại căn hộ xã hội và căn hộ tầm trung tại trung tâm các đô thị lớn sẽ trở thành xu hướng đầu tư BĐS trong thời gian tới. Nhà phố, đất nền đô thị có giá cả hợp lý hoặc có tiềm năng thương mại, có thể thu hồi vốn dưới 15 năm cũng sẽ thu hút các nhà đầu tư. BĐS có giá trị dưới 1,5 tỷ là dễ đầu tư nhất, BĐS từ 1,5 - 3 tỷ cũng sẽ có giao dịch nhưng BĐS trên 3 tỷ sẽ gặp khó khăn.” Ông Quế nói.
Trong khi đó, ông Lê Đình Hào - Giám đốc kinh doanh công ty BĐS lại cho rằng, xu hướng thị trường BĐS Việt Nam trong thời gian tới là các sản phẩm giá trị thực. Ông Hào cho biết, một số loại hình BĐS như nhà mặt phố nhận được nhiều sự quan tâm, bởi lẽ mua nhà ngoài phố vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê.
“Đối với các nhà đầu tư chuyên nghiệp sẽ lựa chọn đầu tư theo dòng tiền, tăng vốn hoặc kết hợp cả 2 hình thức này. Nhà phố có thể đáp ứng cả hai tiêu chí là vừa sinh lãi vốn, vừa sinh lợi nhuận. Các bất động sản liên quan đến hạ tầng và khu công nghiệp như nhà xưởng, kho bãi, nhà ở công nhân, chuyên gia khu chế xuất... đáp ứng nhu cầu sản xuất kinh doanh sẽ có tiềm năng và an toàn hơn để đầu tư trong vòng 1 năm tới.” Ông Hào nói.
Ngoài ra, theo chuyên gia thì căn hộ cũng là một phân khúc đầu tư khả thi nếu nhà đầu tư có đủ tài chính. Tuy nhiên, khi chọn đầu tư căn hộ, cần tìm kiếm các dự án mới để giảm thiểu sự khấu hao.
Các chuyên gia ở Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Đất xanh Services (FERI) thì lại dự báo, năm 2023 sẽ là năm khởi sắc của các BĐS thương mại. Khi các nhà đầu tư nước ngoài có xu hướng mở rộng vào các ngành bán lẻ ở Việt Nam, đặc biệt là trong ngành siêu thị sẽ tiếp tục tăng. Các loại BĐS công nghiệp cũng là phân khúc đầu tư khả quan sau khi dự báo giá thuê không giảm trong năm 2023.
Cũng theo FERI thì một số phân khúc bất động sản gặp nhiều rủi ro, không nên đầu tư vào năm 2023 như:
Bất động sản nghỉ dưỡng, khách sạn,... là phân khúc phải chịu nhiều thách thức do tính thanh khoản và khai thác dòng tiền còn nhiều rủi ro, khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện.
Đất nền có diện tích nhỏ, đất nông nghiệp cũng không tiềm năng khi giá cao hơn thực tế, có sự cạnh tranh gay gắt.
BĐS hạng sang cũng không khả quan khi giá bán quá cao so với nhu cầu của đa số người mua, tính thanh khoản cũng thấp ở thời điểm hiện tại.
Theo các chuyên gia, trước khi quyết định "đầu tư" vào các phân khúc, sản phẩm BĐS, nhà đầu tư, đặc biệt là những người mới tham gia thị trường cần quan tâm đến yếu tố pháp lý của thị trường BĐS trước tiên. Sau đó mới quan tâm đến vấn đề vị trí, giá cả bất động sản để tránh rủi ro trong đầu tư.
