Một trong những điểm sáng gây chú ý là dự án khu phức hợp Giảng Võ (quận Ba Đình), do Công ty TNHH Pacific Thăng Long – liên doanh giữa Thăng Long GTC và Janakpur Limited – làm chủ đầu tư. Mặc dù được giao đất từ năm 2009, dự án từng “án binh bất động” suốt hơn một thập kỷ do nhiều vướng mắc về thủ tục và tiến độ. Tuy nhiên, gần đây, bên trong công trường đã ghi nhận sự xuất hiện của máy móc, công nhân thi công, đánh dấu bước chuyển mình đáng kể.
Ngay cạnh đó, Vinhomes Gallery tổ hợp bất động sản hạng sang do Vingroup phát triển tại số 148 Giảng Võ – cũng chính thức được triển khai, với tổng mức đầu tư hơn 17.440 tỷ đồng và quy mô trên 68.000 m². Dự án được kỳ vọng sẽ tạo cú hích lớn cho hạ tầng, cảnh quan và không gian sống tại trung tâm Hà Nội.
Tại quận Cầu Giấy, Sun Group cũng cho thấy sự trở lại với dự án Constrexim Complex, nay được tái phát triển dưới tên thương mại Sun Feliza Suites. Sau thời gian dài “đắp chiếu”, dự án được định hướng trở thành tổ hợp căn hộ và thương mại cao cấp, góp phần làm mới diện mạo khu vực phía Tây Hà Nội.
Trong khi đó, Tập đoàn Tân Á Đại Thành đẩy mạnh chiến lược lấn sân bất động sản khi triển khai trở lại dự án Galia Hà Nội tại quận Nam Từ Liêm – một tổ hợp cao tầng từng bị đình trệ do vướng thủ tục đầu tư. Đồng thời, Tân Hoàng Minh – sau thời gian dài “đóng băng” nhiều dự án – cũng tái xuất với Greenera Southmark tại khu vực phía Nam Thủ đô, thuộc chuỗi sản phẩm cao cấp mang dấu ấn thiết kế riêng.
Theo đánh giá của giới chuyên gia, việc các dự án tái khởi động là hệ quả từ nỗ lực tháo gỡ khó khăn pháp lý kéo dài nhiều năm qua. Trao đổi với chúng tôi, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết Hà Nội đã hai lần công bố danh sách các dự án được gỡ vướng, với tổng số 303 dự án, diện tích khoảng 1.500 ha. Đây là kết quả từ việc triển khai Nghị quyết 171, văn bản quan trọng trong việc thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch.
Song song, các chính sách lớn như Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, Nghị quyết 68 thúc đẩy kinh tế tư nhân… cũng đang tạo nền tảng vững chắc giúp thị trường vận hành ổn định hơn trong trung và dài hạn.
Theo ông Toản, không chỉ tại Hà Nội, những chuyển biến này còn mở ra cơ hội hình thành các “siêu đô thị” tại TP.HCM, Đông Nam Bộ và cụm đô thị ven biển phía Bắc như Hải Phòng – Quảng Ninh.
Dù thị trường đang phục hồi, nhưng ông Phạm Đức Toản lưu ý về mặt bằng giá nhà hiện nay đang ở mức cao và có tính "ảo". Tình trạng khan hiếm nguồn cung kéo dài từ năm 2018 khiến thị trường bị chi phối bởi nhóm nhỏ nhà đầu tư lớn. Khi nguồn hàng rơi vào tay một số chủ đầu tư, giá nhà bị đẩy lên quá cao, vượt quá khả năng chi trả của phần đông người dân.
Tuy nhiên, ông Toản nhận định, khi nguồn cung được cải thiện, nhiều chủ đầu tư quay trở lại thị trường, giá nhà sẽ có xu hướng điều chỉnh về mức hợp lý hơn. Việc chấm dứt tình trạng “một mình một chợ” sẽ giúp thu hẹp khoảng cách cung – cầu, tạo ra thế cân bằng mới cho thị trường.
Dẫu vậy, khả năng điều chỉnh giá sẽ có sự phân hóa theo khu vực. Tại các quận trung tâm thuộc vành đai 2, nơi quỹ đất gần như không còn, giá nhà được dự báo khó giảm. Ngược lại, các khu vực ngoài vành đai 3, 3.5 như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức – nơi còn nhiều dư địa phát triển – có thể sẽ chứng kiến sự điều chỉnh nhẹ về giá khi số lượng dự án mới gia tăng.
Một yếu tố then chốt khác ảnh hưởng đến giá bán là chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất và tiền sử dụng đất. Theo ông Toản, mức thuế và chi phí tài chính liên quan đến đất đai đang có xu hướng tăng, tạo áp lực lớn cho chủ đầu tư, từ đó hạn chế khả năng giảm giá của các dự án mới.
"Dù kỳ vọng điều chỉnh giá là có cơ sở, nhưng mức độ đến đâu còn phụ thuộc vào chính sách tài khóa và cách điều hành linh hoạt của cơ quan chức năng", ông Toản nhấn mạnh.
Trong bối cảnh giá nhà cao, ông Toản kỳ vọng nhà ở xã hội và nhà ở vùng ven sẽ là hai phân khúc đóng vai trò điều tiết thị trường. Với Nghị quyết 201 cùng hàng loạt dự án nhà ở xã hội đang được đẩy mạnh, nguồn cung cho người thu nhập trung bình, thấp sẽ tăng lên đáng kể, góp phần ổn định giá cả tại phân khúc thương mại.
Riêng đối với nhà ở thương mại, khả năng điều chỉnh giá sẽ chủ yếu xuất hiện ở vùng ven, nơi quỹ đất dồi dào và chi phí đầu tư hợp lý hơn. Trong khi đó, khu vực nội đô vẫn khó có điều kiện giảm giá do chi phí phát triển cao và nguồn cung hạn chế.
