Theo báo cáo từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), thị trường đang xuất hiện nhiều dự án quy mô lớn, đặc biệt là tại các địa phương ven biển có lợi thế phát triển du lịch như Khánh Hòa, Quảng Nam, Bình Thuận, Bà Rịa – Vũng Tàu hay Phú Quốc. Tuy vậy, tốc độ phục hồi chung của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn khá khiêm tốn do vướng mắc pháp lý kéo dài, hiệu quả khai thác thực tế thấp, trong khi niềm tin của nhà đầu tư cá nhân chưa được củng cố.
Trong quý II/2025, toàn thị trường ghi nhận hơn 2.300 sản phẩm mới được tung ra, tăng hơn gấp đôi so với quý đầu năm. Tính chung 6 tháng, nguồn cung mới đạt hơn 3.200 sản phẩm – xấp xỉ con số của cả năm 2024, nhưng vẫn chỉ bằng khoảng 29% so với nửa đầu năm 2022 – thời điểm thị trường ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trước khi bước vào giai đoạn trầm lắng.
Đáng chú ý, 80% nguồn cung mới trong quý II đến từ một dự án căn hộ nghỉ dưỡng cao tầng tại Hải Phòng, cho thấy thị trường vẫn mang tính cục bộ, tập trung vào một vài địa phương có lợi thế nhất định. Tỷ lệ hấp thụ trong quý II đạt khoảng 52%, tương đương hơn 1.200 giao dịch. Cộng dồn từ đầu năm, thị trường mới ghi nhận khoảng 1.600 giao dịch thành công – con số không đáng kể so với thời kỳ đỉnh cao 2019–2020.
Dữ liệu từ DKRA Việt Nam cũng cho thấy, riêng trong quý II, thị trường chào bán hơn 4.700 căn condotel. Tuy nhiên, trong số này có đến 94% là hàng tồn kho từ các dự án cũ được tái mở bán. Điều này phản ánh sự dè dặt của các chủ đầu tư trong việc triển khai nguồn cung mới trong bối cảnh sức cầu chưa phục hồi.
Sức mua toàn thị trường vẫn duy trì ở mức thấp. Nhiều dự án condotel hoặc biệt thự nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái "đóng giỏ hàng", không phát sinh giao dịch do sản phẩm không còn hấp dẫn về thiết kế, tiện ích, hoặc thiếu phương án khai thác sinh lời. Phần lớn người mua chuyển hướng sang các sản phẩm có thể sở hữu lâu dài, phục vụ mục đích lưu trú thực tại các khu vực có hoạt động du lịch phục hồi mạnh như Đà Nẵng, Hội An, Nha Trang.
Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS – nhận định, tâm lý thận trọng của nhà đầu tư hiện vẫn còn khá rõ rệt. Dù một số dự án đã chủ động giảm giá bán sơ cấp từ 5–7% so với cùng kỳ năm ngoái để kích cầu, nhưng mức độ hấp thụ vẫn không đạt kỳ vọng. Đặc biệt, các dự án mở bán mới với giá cao hoặc chưa hoàn thiện pháp lý tiếp tục gặp khó khăn trong việc tìm kiếm khách hàng, do các cam kết lợi nhuận không được thực hiện đầy đủ như giai đoạn trước.
Ở thị trường thứ cấp, giá bán đã dần phục hồi khỏi mức đáy nhờ kỳ vọng cải thiện về mặt bằng pháp lý và sự ổn định của nền kinh tế vĩ mô. Tuy vậy, thanh khoản vẫn hạn chế, chỉ tập trung ở những sản phẩm pháp lý rõ ràng, đã hoàn thiện, sẵn sàng khai thác kinh doanh hoặc lưu trú. Giao dịch chủ yếu diễn ra theo dạng chọn lọc, không đại trà.
Để thúc đẩy tiêu thụ, nhiều chủ đầu tư đưa ra loạt chương trình ưu đãi dài hạn như giảm trực tiếp 5–10% giá bán, hỗ trợ lãi suất 0% trong thời gian từ 12–24 tháng, tặng nội thất, miễn phí dịch vụ quản lý trong năm đầu… Tuy nhiên, theo VARS, hiệu quả vẫn chưa thực sự khả quan do nhà đầu tư tiếp tục quan sát và so sánh kỹ lưỡng.
Chuyên gia Lê Đình Chung cho rằng, các rào cản pháp lý đối với condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang dần được tháo gỡ nhờ các chính sách mới liên quan đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các văn bản hướng dẫn sắp được ban hành. Song song, nhiều chủ đầu tư cũng đang tái cấu trúc dự án theo hướng đa dạng hóa sản phẩm, tăng tỷ trọng các căn hộ lưu trú dài hạn để thích ứng với nhu cầu thực tế thay vì chỉ tập trung vào phân khúc đầu tư sinh lời.
Dù vậy, ông Chung đánh giá, tâm lý người mua hiện nay đã thay đổi đáng kể so với giai đoạn trước. Khách hàng ngày càng khắt khe trong việc lựa chọn chủ đầu tư, dự án và pháp lý sở hữu. Giao dịch đang tập trung nhiều hơn ở những sản phẩm condotel có giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, tại các khu vực có khả năng thu hút khách du lịch quanh năm, sở hữu lâu dài và có tiềm năng khai thác ổn định.
Tổng thể, dù thị trường bất động sản nghỉ dưỡng đang có một số tín hiệu tích cực, song quá trình phục hồi được đánh giá sẽ diễn ra chậm, mang tính sàng lọc cao. Các chủ đầu tư cần tiếp tục linh hoạt về giá bán, hoàn thiện pháp lý và nâng cao giá trị khai thác sản phẩm nếu muốn giữ chân khách hàng trong giai đoạn còn nhiều biến động này.
