Thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2025 đang bước vào giai đoạn chuyển mình mạnh mẽ, được đánh giá là thời điểm bản lề đánh dấu hàng loạt thay đổi quan trọng về chính sách, xu hướng đầu tư và tâm lý người mua. Thông tin này được đưa ra tại sự kiện công bố dữ liệu thị trường do Batdongsan tổ chức mới đây, với nhiều phân tích chuyên sâu cho thấy bức tranh toàn cảnh đang chuyển dịch theo chiều hướng tích cực.
Dù kinh tế thế giới vẫn chịu tác động từ những bất ổn địa chính trị và biến động thương mại, Việt Nam vẫn giữ được nền tảng ổn định vĩ mô nhờ chính sách điều hành linh hoạt của Chính phủ. Trong 6 tháng đầu năm, các chính sách tiền tệ như duy trì mặt bằng lãi suất thấp và nới lỏng tín dụng, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản và sản xuất – kinh doanh, đã góp phần kích thích tiêu dùng, phục hồi đầu tư và lan tỏa hiệu ứng tích cực đến thị trường.
Bên cạnh đó, tiến độ giải ngân đầu tư công được cải thiện đáng kể, trở thành một trong những điểm nhấn quan trọng thúc đẩy sự phục hồi kinh tế. Việc ban hành các chính sách tháo gỡ pháp lý, điển hình như Nghị định 151 và Công điện 78, cũng góp phần khơi thông nguồn lực, giúp thị trường bất động sản từng bước rời khỏi trạng thái “phòng thủ” để bước sang chu kỳ điều chỉnh ổn định và thực chất hơn.
Một trong những chuyển biến rõ nét nhất là sự định hình mô hình phát triển đa cực tại khu vực phía Nam. Liên kết vùng giữa TP.HCM – Bình Dương – Bà Rịa - Vũng Tàu ngày càng chặt chẽ, tạo ra một chuỗi giá trị kinh tế mang tính chiến lược: TP.HCM tiếp tục khẳng định vai trò là trung tâm tài chính và điều phối; Bình Dương phát triển mạnh với vai trò là hạt nhân công nghiệp; trong khi Bà Rịa - Vũng Tàu trở thành đầu mối logistics, cảng biển quốc tế và dịch vụ hậu cần.
Mô hình này không chỉ giúp từng địa phương tận dụng thế mạnh riêng, mà còn mở ra tiềm năng hình thành một đại đô thị liên vùng lớn nhất cả nước, xét về quy mô dân số, diện tích địa lý lẫn đóng góp cho GDP quốc gia. Cùng với đó, một số địa phương khác cũng ghi dấu ấn như những cực tăng trưởng mới, bao gồm Bắc Ninh, Hải Phòng, Đà Nẵng – Quảng Nam, Khánh Hòa và Đồng Nai, đặc biệt sau quá trình sắp xếp lại đơn vị hành chính đã tạo thuận lợi về mặt quy hoạch và phát triển đồng bộ hạ tầng.
Trên bình diện cả nước, quý 2/2025 ghi nhận xu hướng giá bất động sản tăng nhẹ, chủ yếu ở phân khúc nhà ở để bán. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy, giá rao bán trung bình nhích lên ở nhiều khu vực, phản ánh sự kỳ vọng của thị trường về khả năng phục hồi trong trung và dài hạn. Tuy nhiên, trong ngắn hạn, tâm lý vẫn còn thận trọng khi mức độ quan tâm chung giảm nhẹ so với quý trước.
Mặc dù vậy, đến cuối quý, đặc biệt sau kỳ nghỉ lễ kéo dài và thông tin tạm hoãn áp thuế từ Mỹ, thị trường đã có tín hiệu phục hồi mạnh hơn. Nổi bật nhất là TP.HCM, nơi mức độ quan tâm tăng 6% ở cả khu vực trung tâm cũ lẫn phần mở rộng mới, cho thấy sức hấp dẫn bền vững của đô thị đặc biệt này. Trái lại, Hà Nội ghi nhận mức sụt giảm tới 16%, phản ánh sự phân hóa rõ rệt trong xu hướng mua bán và quan tâm giữa hai trung tâm kinh tế lớn của cả nước.
Xét theo loại hình bất động sản, căn hộ tiếp tục dẫn đầu về mức độ quan tâm, với mức tăng 8% so với quý trước, vượt qua các phân khúc truyền thống như đất nền và nhà riêng. Đồng thời, nguồn cung căn hộ cũng có dấu hiệu tăng trở lại, phần lớn đến từ các dự án đã được tháo gỡ pháp lý trong thời gian gần đây. Sự khởi sắc này phần lớn đến từ lực cầu thực, nhóm khách hàng mua nhà để ở, thay vì đầu tư ngắn hạn, vốn đã giảm đáng kể trong bối cảnh thị trường sàng lọc mạnh mẽ.
Những chỉ số tích cực trong 6 tháng đầu năm cho thấy thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh lành mạnh, với sự dẫn dắt của nhu cầu thực và nền tảng vĩ mô ổn định. Nếu các yếu tố hỗ trợ tiếp tục được duy trì và cải thiện trong thời gian tới, thị trường có nhiều cơ hội bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn trong giai đoạn cuối năm và năm 2026.
Thị trường bất động sản đang ghi nhận những tín hiệu tích cực khi nhu cầu thực và dòng tiền dài hạn dần trở thành lực đỡ chính, thay thế cho các hoạt động đầu cơ ngắn hạn vốn đã suy yếu rõ rệt trong thời gian gần đây.
Theo kết quả khảo sát từ 502 môi giới bất động sản trên toàn quốc, xu hướng mua để ở và cho thuê đang chiếm ưu thế tuyệt đối trong các giao dịch hiện nay. Cụ thể, có tới 64% số môi giới nhận định tỷ trọng người mua để ở chiếm trên 40% tổng số giao dịch, phản ánh rõ ràng sự dịch chuyển từ nhu cầu đầu tư sang nhu cầu thực. Tuy nhiên, chỉ 15% môi giới cho biết số lượng giao dịch trong quý II có dấu hiệu tăng so với quý trước, cho thấy thị trường vẫn đang ở giai đoạn phục hồi thận trọng.
Đáng chú ý, tỷ lệ giao dịch “lướt sóng” một hình thức đầu cơ ngắn hạn đã giảm xuống dưới 20%, mức thấp nhất trong nhiều quý trở lại đây. Điều này phần nào khẳng định rằng nhà đầu tư đã và đang chuyển hướng sang chiến lược nắm giữ dài hạn, tìm kiếm nguồn thu ổn định từ cho thuê thay vì kỳ vọng tăng giá trong ngắn hạn.
Trong bức tranh đầu tư toàn thị trường, khu vực phía Nam, đặc biệt là TP.HCM, tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng tiền. Số liệu từ Batdongsan cho thấy, lượng tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM chiếm tới 73% tổng lượng tìm kiếm toàn quốc, cho thấy sức hút mạnh mẽ của thị trường này. Một xu hướng đáng lưu ý là tỷ lệ dòng tiền từ khu vực miền Bắc chảy vào TP.HCM đã tăng mạnh, từ mức 44% vào năm ngoái lên đến 61% ở thời điểm hiện tại. Nguyên nhân chính là sự chênh lệch giá căn hộ giữa hai thành phố lớn: giá căn hộ Hà Nội đã vượt TP.HCM, khiến nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng tiền vào những khu vực còn tiềm năng tăng giá, đặc biệt là phía Nam.
Không chỉ TP.HCM, các tỉnh lân cận như Bình Dương và Đồng Nai cũng đang trở thành điểm sáng đầu tư nhờ lợi thế về tỷ suất lợi nhuận cho thuê và mặt bằng giá hợp lý. Tại đây, tỷ suất cho thuê căn hộ đạt khoảng 4,1% - 4,4%, trong khi giá bán chỉ dao động từ 33 – 38 triệu đồng/m², thấp hơn đáng kể so với mức trung bình 61 triệu đồng/m² tại TP.HCM. Điều này tạo điều kiện thuận lợi để nhà đầu tư cân đối giữa giá mua và dòng tiền thu về từ cho thuê.
Trái ngược với thị trường căn hộ đang sôi động, phân khúc đất nền lại bước vào giai đoạn điều chỉnh sau chu kỳ tăng nóng. Từ tháng 4 trở lại đây, mức độ quan tâm tới đất nền sụt giảm mạnh, đặc biệt tại TP.HCM cũ, nơi ghi nhận mức giảm tới 28%, và tại nhiều địa phương khác, mức giảm cũng lên tới 33%. Nguồn cung đất nền theo đó cũng giảm theo: số lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, TP.HCM giảm 9% so với cùng kỳ quý trước.
Mặc dù vậy, thị trường vẫn ghi nhận sự phân hóa rõ rệt về giá theo từng vùng miền. Khu vực miền Bắc chứng kiến mức tăng giá ấn tượng tại một số địa phương: Hòa Bình tăng tới 200%, Bắc Giang tăng 100%, và Hưng Yên tăng 75%. Trong khi đó, các tỉnh phía Nam như Bình Dương và Long An giữ mức tăng ổn định hơn, lần lượt ở mức 25% và 36%. Một số khu vực khác như Tây Ninh và Bình Phước gần như không ghi nhận sự biến động về giá.
Hiện tại, giá đất nền ở miền Bắc đang có xu hướng cao hơn miền Nam. Tại Bắc Ninh và Hưng Yên, mức giá phổ biến dao động từ 35 – 36 triệu đồng/m². Trong khi đó, Bình Dương chỉ khoảng 31 triệu đồng/m², còn Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang thậm chí còn thấp hơn, dưới 30 triệu đồng/m².
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản đang từng bước hồi phục dưới tác động tích cực của kinh tế vĩ mô ổn định và loạt chính sách hỗ trợ từ Chính phủ. Dù vẫn còn tồn tại tâm lý dè dặt từ cả nhà đầu tư lẫn người mua, nhưng các yếu tố như sự thay đổi về mô hình phát triển vùng, sự dịch chuyển chiến lược dòng tiền, cùng với dấu hiệu tăng trưởng bền vững trong các phân khúc trọng điểm, đang mở ra kỳ vọng về một chu kỳ tăng trưởng ổn định, lành mạnh và dài hạn hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam trong giai đoạn tới.
