Ông Nguyễn Thanh Tâm, Chủ tịch NAI Vietnam: M&A bất động sản sôi động nhờ dòng vốn ngoại, nhưng vẫn còn nhiều thách thức pháp lý
Ông đánh giá thế nào về thị trường M&A bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2025?
Thị trường M&A bất động sản nửa đầu năm nay ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, đặc biệt ở phân khúc bất động sản thương mại. Mức lợi suất đầu tư dao động từ 5-8%, tương đối hấp dẫn so với mặt bằng khu vực. Đáng chú ý, giá vốn văn phòng tại TP.HCM hiện vẫn thấp hơn nhiều thành phố lớn ở châu Á, tạo lợi thế cạnh tranh rõ rệt và thu hút mạnh dòng vốn ngoại.
FDI vào bất động sản đang tăng trưởng mạnh. Trong 6 tháng đầu năm, lĩnh vực này thu hút 5,17 tỷ USD, chiếm khoảng 24% tổng vốn đăng ký, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm ngoái. Nhà đầu tư châu Á đóng vai trò chủ đạo, dẫn đầu là Singapore, Hàn Quốc, tiếp theo là Trung Quốc, Nhật Bản...
Không chỉ mang theo dòng tiền, các nhà đầu tư nước ngoài còn góp phần nâng cao tiêu chuẩn vận hành, minh bạch hóa thị trường và chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam.
Việc Mỹ áp thuế lên hàng hóa Việt Nam từ tháng 8 tới sẽ tác động như thế nào đến thị trường bất động sản công nghiệp?
Trong ngắn hạn, điều này có thể khiến một số doanh nghiệp xuất khẩu sang Mỹ tạm thời chững lại hoặc đánh giá lại kế hoạch đầu tư. Tuy nhiên, về dài hạn, tôi cho rằng Việt Nam vẫn là điểm đến hấp dẫn trong chiến lược "Trung Quốc +1" nhờ vị trí địa lý thuận lợi, hạ tầng logistics đang cải thiện và chi phí nhân công cạnh tranh (3-3,5 USD/giờ).
Việt Nam cũng sở hữu mạng lưới hiệp định thương mại tự do rộng khắp nhất khu vực ASEAN, tạo lợi thế lớn về thuế quan với các thị trường lớn. Các FTA như CPTPP, EVFTA, RCEP… giúp hàng hóa Việt Nam duy trì sức cạnh tranh.
Ngoài ra, chính sách ưu đãi đầu tư, như miễn, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp, hỗ trợ hạ tầng trong khu công nghiệp, đang tạo thêm sức hút. Vì vậy, bất động sản công nghiệp vẫn có nhiều tiềm năng, bất chấp biến động ngắn hạn từ chính sách thương mại toàn cầu.
Những xu hướng nào đang và sẽ định hình thị trường bất động sản trong thời gian tới, thưa ông?
Tôi cho rằng có 4 xu hướng nổi bật: Đầu tư vào công nghiệp công nghệ cao
Các tập đoàn lớn như Samsung, LG, Intel hay các công ty dược sinh học đang mở rộng hiện diện tại Việt Nam. Những địa phương như TP.HCM, Đà Nẵng và các tỉnh vệ tinh đang trở thành trung tâm mới cho sản xuất công nghệ cao, kéo theo nhu cầu lớn về nhà xưởng hiện đại, lao động kỹ thuật cao và hệ thống logistics chất lượng.
Phát triển đô thị công nghiệp vệ tinh, do quỹ đất trung tâm khan hiếm, dòng vốn và nhu cầu đang dịch chuyển về các khu vực vùng ven như phía Đông Hà Nội, Thủ Thiêm, Bắc Ninh… Nhiều khu công nghiệp mới đang được quy hoạch, giúp phân bổ lại áp lực hạ tầng và mở rộng không gian phát triển.
Hướng tới phát triển bền vững và tiêu chuẩn xanh. Các khu công nghiệp sinh thái đang dần thay thế mô hình truyền thống. Khách thuê quốc tế ưu tiên lựa chọn những dự án có chứng chỉ xanh (LEED, EDGE...), giúp thúc đẩy phát triển bền vững. Tiêu chí ESG (môi trường, xã hội và quản trị) đang trở thành tiêu chuẩn gần như bắt buộc trong các thương vụ lớn.
Nhu cầu nhà xưởng/kho bãi xây sẵn tăng mạnh, tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn tại miền Nam trong quý I/2025 đã đạt 84%, còn kho vận là 75%. Các doanh nghiệp FDI muốn nhanh chóng đi vào vận hành đang đẩy mạnh nhu cầu đối với phân khúc này. Đây là mảng giúp chủ đầu tư nhanh chóng khai thác dòng tiền.
Theo ông, những thách thức lớn nhất mà thị trường hiện nay đang đối mặt là gì?
Thách thức lớn nhất vẫn là rào cản pháp lý. Nhiều dự án đình trệ vì vướng thủ tục cấp phép, giải phóng mặt bằng, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy… Nhà đầu tư khó tiếp cận các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, điều kiện tiên quyết trong các thương vụ M&A.
Thứ hai là quỹ đất thương mại chất lượng tại các đô thị lớn đang cạn kiệt. Giá đất trung tâm TP.HCM đã vượt ngưỡng 500 triệu đồng/m², ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư. Trong khi đó, nhiều khu công nghiệp trọng điểm đã lấp đầy trên 85-90%, khiến nhà đầu tư mới gặp khó khăn trong việc tìm “đất sạch”.
Tuy vậy, tôi tin tưởng vào triển vọng thị trường nếu Việt Nam tiếp tục duy trì ổn định vĩ mô, đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính và phát triển hệ thống tài sản đạt chuẩn quốc tế. Dòng vốn FDI vẫn đang tăng trưởng, đó là tín hiệu cho thấy niềm tin rất lớn từ nhà đầu tư vào bất động sản Việt Nam. Nếu tận dụng tốt cơ hội, chúng ta vẫn sẽ là điểm đến hấp dẫn trong khu vực.
