Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) đang được Bộ Tài chính đưa ra lấy ý kiến đã thu hút sự quan tâm lớn từ giới chuyên gia, doanh nghiệp, môi giới và người dân, khi đề xuất thay đổi cách tính thuế với giao dịch bất động sản theo hướng sát với thực tế thu nhập.
Động thái này diễn ra trong bối cảnh loạt chính sách lớn về đất đai, nhà ở và kinh doanh BĐS sẽ đồng loạt có hiệu lực cuối năm nay, cùng với việc số hóa dữ liệu toàn ngành, tạo điều kiện cho cơ quan thuế kiểm soát hoạt động đầu cơ hiệu quả hơn.Thay vì áp mức thu 2% trên giá chuyển nhượng như hiện hành, dự thảo đề xuất tính 20% trên thu nhập thực (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lệ). Theo các chuyên gia, cách tính mới không làm tăng gánh nặng thuế mà còn hợp lý hơn, nhất là trong trường hợp giao dịch không có lãi.
Đề xuất này cũng là bước tiến trong lộ trình sử dụng sắc thuế như công cụ kiểm soát đầu cơ, minh bạch hóa và ổn định thị trường bất động sản, vấn đề từng nhiều lần được Chính phủ đặt ra từ năm 2023.
Bộ Tài chính cho biết việc bổ sung sắc thuế bất động sản cần được cân nhắc kỹ lưỡng để đạt mục tiêu kép: chống đầu cơ nhưng vẫn đảm bảo thị trường phát triển ổn định, bền vững. Chính vì vậy, dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân mới đang tiếp tục được lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương và chuyên gia trước khi trình cấp có thẩm quyền xem xét.Luật sư Nguyễn Thanh Hà (Cty Luật SBLaw) nhận định, thay vì áp chung thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng, cách tính mới đánh thuế 20% trên phần thu nhập thực, sẽ hợp lý hơn, nhất là khi xét đến thời gian nắm giữ tài sản. Cách tiếp cận này nhắm trực diện vào hành vi “lướt sóng”, góp phần hạn chế đầu cơ và bình ổn thị trường. Trên thực tế, đầu cơ ngắn hạn thường đi kèm đòn bẩy tài chính cao, nếu bị siết bằng thời gian nắm giữ và chi phí thuế, thị trường sẽ bớt “nóng sốt”, tăng tính bền vững trong dài hạn. Theo Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), thị trường đang hồi phục cả về nguồn cung và giao dịch, nhưng vẫn tồn tại bất cập lớn: phân khúc cao cấp chiếm ưu thế, giá căn hộ vượt xa khả năng chi trả của người mua khi hầu như không còn sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m². Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cảnh báo: tâm lý đầu cơ và cơ chế định giá đất chưa sát thực tế đang góp phần đẩy giá nhà lên cao. Việc các địa phương lấy giá trúng đấu giá (thường bị "thổi") làm cơ sở xây dựng bảng giá đất khiến chi phí đất, vốn chiếm tới 60% giá thành căn hộ, bị đội lên đáng kể. Do đó, theo VARS, ngoài cải cách cách tính giá đất, việc siết đầu cơ thông qua công cụ thuế và hành chính là cần thiết để thị trường phát triển đúng hướng.
Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam Batdongsan.com.vn, nếu chính sách thuế mới theo dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân được áp dụng, đất nền và căn hộ chung cư, vốn là lựa chọn phổ biến của nhà đầu tư cá nhân sẽ bị ảnh hưởng mạnh nhất. Điều này có thể kích hoạt làn sóng bán ra trước thời điểm luật có hiệu lực, kéo theo nguy cơ giảm giá nhưng thanh khoản khó cải thiện do tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư mới.
Ông Phạm Tiến Mạnh, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển BĐS Đất Việt cho rằng việc áp thuế 10% với bất động sản nắm giữ dưới 2 năm sẽ khiến giới đầu tư phải tính toán lại chiến lược xoay vòng vốn. Câu chuyện “lướt sóng nhanh vài tháng” sẽ không còn dễ nói với khách. Theo ông Mạnh, bất động sản sẽ không còn là “cuộc chơi tay không bắt giặc” mà đòi hỏi tư duy đầu tư dài hạn, kiến thức pháp lý vững vàng và chiến lược rõ ràng hơn. Ở góc độ vĩ mô, TS. Trần Xuân Lượng, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường BĐS Việt Nam nhấn mạnh: Muốn thực hiện thành công việc đánh thuế theo thu nhập thực, cần hệ thống dữ liệu đồng bộ, minh bạch và kết nối giữa các cơ quan như thuế, công chứng, đăng ký đất đai. Việc này sẽ giúp xác định đúng giá mua, bán, các chi phí hợp lệ và chống lách thuế hiệu quả. Thứ trưởng Bộ Tài chính Cao Anh Tuấn cũng khẳng định, việc áp dụng thuế 20% trên thu nhập chịu thuế cần triển khai theo lộ trình phù hợp, đi kèm với hoàn thiện hệ thống pháp lý và nền tảng công nghệ để đảm bảo thu đúng, thu đủ. Các chuyên gia đánh giá, sắc thuế mới không chỉ là biện pháp chống đầu cơ mà còn có thể tái cơ cấu dòng vốn, khuyến khích đầu tư bền vững, góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản.
