Bộ Tài chính vừa trình đề xuất đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản ở từng lần chuyển nhượng. Trong trường hợp không xác định được giá mua và các chi phí liên quan, thuế sẽ được tính dựa trên giá bán và thời gian nắm giữ tài sản, với mức thuế suất từ 2-10% (nắm giữ dưới 2 năm: 10%, từ 2-5 năm: 6%, từ 5-10 năm: 4%, và từ 10 năm trở lên: 2%).
Chính sách này được cho là nhằm kiểm soát hoạt động đầu cơ, “lướt sóng” nguyên nhân chính khiến giá bất động sản tăng nóng trong thời gian qua.
Nhiều ý kiến đồng tình với quan điểm đánh thuế dựa trên lợi nhuận thực (giá bán trừ giá mua và chi phí hợp lý) để đảm bảo công bằng giữa người lỗ và người lãi. Người bán không có lãi sẽ không phải đóng thuế, trong khi những người có lợi nhuận cao sẽ đóng góp tương xứng.
Theo dữ liệu từ Batdongsan, hơn 86% người mua bất động sản hiện nay có mục đích đầu tư “lướt sóng” với thời gian nắm giữ không quá một năm. Trong đó, 50% nhà đầu tư sang nhượng trong vòng 6 tháng và 36% nắm giữ từ 6-12 tháng. Chỉ 14% giữ bất động sản dài hạn hơn một năm.
Điều này đồng nghĩa với việc một lượng lớn tài sản đang trong trạng thái chờ chuyển nhượng. Việc áp mức thuế 10% cho tài sản giữ dưới 2 năm hoặc 20% trên phần lãi có thể khiến tâm lý phòng thủ của nhà đầu tư chuyển thành “xả hàng” để né thuế cao. Ngay cả với nhà đầu tư không lướt sóng, việc “lãi mỏng nhưng vẫn chịu thuế nặng” cũng có thể thúc đẩy họ bán ra sớm.
TS Nguyễn Duy Phương, Giám đốc đầu tư DG Capital cho rằng mức thuế 20% với cá nhân là chưa hợp lý, đặc biệt nếu so với doanh nghiệp vốn đã chịu thuế GTGT và thuế thu nhập doanh nghiệp. Theo ông, mức thuế hiện hành 2% trên giá trị chuyển nhượng là hợp lý hơn vì dễ áp dụng và phù hợp với hệ thống pháp luật.
Ông Phương cho rằng tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến, người giàu sở hữu hàng chục căn hộ để “găm hàng”, trong khi người thu nhập thấp không đủ khả năng mua nhà. Việc đánh thuế có thể tăng nguồn cung quay vòng, bình ổn giá và bổ sung ngân sách cho nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nếu thuế quá cao, nhiều người mua nhà thứ hai bằng vốn tích lũy hoặc vay ngân hàng sẽ dễ rơi vào khó khăn tài chính.
“Nếu áp dụng đột ngột, chính sách thuế có thể gây sốc thị trường, kích hoạt bán tháo, làm mất cân đối tài chính ngân hàng và kéo theo nhiều hệ lụy kinh tế. Do đó, cần một lộ trình mềm dẻo, linh hoạt,” ông Phương nhấn mạnh.
Ở góc độ thị trường, việc áp mức thuế 20% trong bối cảnh thanh khoản yếu và thị trường trầm lắng có thể tạo ra cú sốc tâm lý, khiến giao dịch giảm tốc. Người bán có xu hướng “xả hàng” trước khi chính sách có hiệu lực, trong khi người mua chùn tay do lo ngại khó lướt sóng.
Hiện nay, lực cầu chủ yếu vẫn đến từ nhóm đầu tư, trong khi nhu cầu ở thực tuy cải thiện nhưng chưa đủ mạnh để dẫn dắt thị trường. Nếu thị trường thứ cấp bị chững lại, các doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ chịu tác động gián tiếp khi khả năng “thoát hàng” giảm, thanh khoản toàn thị trường suy yếu, tạo áp lực lớn lên chủ đầu tư đang mở bán.
