Cụ thể, trong dự thảo tờ trình gửi Chính phủ, Bộ Tài chính cho biết đã ghi nhận nhiều ý kiến từ các địa phương phản ánh tình trạng bảng giá đất theo Luật Đất đai 2024 tăng đột biến, đặc biệt đối với nhóm đất ở tại khu vực đô thị, vùng ven đô thị hóa nhanh. Việc chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất ở theo quy định mới vì thế đã khiến nhiều hộ dân phải đóng tiền sử dụng đất cao gấp nhiều lần so với trước, gây áp lực tài chính đáng kể.
Hiện nay, theo quy định tại Luật Đất đai năm 2024, khi hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì phải nộp tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất trả một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng. Khoản tiền này được tính dựa trên mức chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành. Luật mới không quy định về việc miễn, giảm hoặc tính theo tỷ lệ phần trăm phần chênh lệch như các chính sách từng áp dụng trước đây.
Trước thực trạng trên, Bộ Tài chính đề xuất hai phương án trình Chính phủ xem xét. Phương án thứ nhất là giữ nguyên quy định hiện hành, tức người dân phải nộp toàn bộ phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp khi chuyển mục đích sử dụng đất. Tuy nhiên, phương án này bị cho là không phù hợp trong bối cảnh giá đất tăng cao đột biến, có thể tạo gánh nặng tài chính cho người dân, đặc biệt là người dân có nhu cầu chuyển đổi để tách thửa hoặc xây dựng nhà ở thực tế.
Phương án thứ hai được Bộ Tài chính đánh giá khả thi hơn và cũng nhận được nhiều ý kiến đồng thuận từ địa phương, là áp dụng trở lại cơ chế tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm phần chênh lệch. Cụ thể, nếu diện tích đất chuyển đổi nằm trong hạn mức giao đất ở thì mức thu sẽ bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp. Trong trường hợp diện tích chuyển đổi vượt hạn mức, mức thu sẽ là 50% phần chênh lệch.
Theo Bộ Tài chính, về bản chất, phần lớn các trường hợp chuyển đổi này là đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư, vốn đã được quy hoạch làm đất ở hoặc dự trữ cho nhu cầu ở lâu dài của người dân – như đất vườn, ao liền kề thửa đất có nhà ở hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất với đất ở. Do đó, nếu tiếp tục áp dụng mức thu toàn phần như hiện nay sẽ dẫn đến bất hợp lý, bởi thực tế đây không phải là các trường hợp chuyển mục đích để đầu cơ hay phục vụ mục tiêu thương mại.
Bộ Tài chính nhấn mạnh rằng áp dụng cơ chế thu 30–50% như trên sẽ góp phần giảm bớt gánh nặng tài chính cho người dân, đồng thời vẫn đảm bảo được yêu cầu về quản lý đất đai chặt chẽ theo đúng quy định. Tuy nhiên, phương án này có hạn chế là chưa giải quyết triệt để các vướng mắc với trường hợp đất nông nghiệp thuần túy – tức không nằm trong thửa đất có nhà ở – chuyển mục đích sang đất ở. Đây sẽ là nhóm trường hợp cần được xem xét thêm trong các lần điều chỉnh tiếp theo.
Để đánh giá tác động của chính sách một cách đầy đủ và khách quan, Bộ Tài chính đã gửi văn bản tới các địa phương yêu cầu báo cáo nhanh về tình hình triển khai thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với các hộ gia đình, cá nhân chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở. Kết quả tổng hợp sơ bộ cho thấy, nhiều tỉnh thành như Nghệ An, Ninh Bình, Bến Tre, Nam Định... đều đề xuất nên tính tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm phần chênh lệch, thay vì thu toàn bộ như hiện nay. Các địa phương cho rằng cách tính này không chỉ giúp giảm áp lực cho người dân mà còn thuận lợi trong công tác quản lý, dễ áp dụng và minh bạch hơn.
Trên cơ sở tiếp thu ý kiến từ thực tiễn địa phương và cân nhắc tính khả thi, Bộ Tài chính đang chờ chỉ đạo cuối cùng từ Chính phủ để thống nhất phương án áp dụng. Nếu được thông qua, chính sách thu tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm chênh lệch giá đất dự kiến sẽ tạo ra sự điều tiết hợp lý hơn giữa nhu cầu chuyển đổi đất đai của người dân và nghĩa vụ tài chính phải thực hiện, đồng thời phù hợp với mục tiêu của Luật Đất đai 2024 là minh bạch hóa thị trường, tăng hiệu quả sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo công bằng xã hội.
