Bộ Tài chính đề xuất thu thuế 20% trên lợi nhuận mỗi lần bán bất động sản

Cụ thể, thu nhập tính thuế sẽ là phần thu nhập thực tế từ việc chuyển nhượng, được xác định bằng công thức: giá bán trừ giá mua và các khoản chi phí liên quan. Sau đó, số thuế phải nộp bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20%. Trong trường hợp người chuyển nhượng không chứng minh được giá mua hoặc các chi phí phát sinh hợp lý, thuế sẽ được tính theo một phương pháp ấn định, căn cứ vào giá bán và mức thuế suất phụ thuộc vào thời gian sở hữu bất động sản, nhưng tối đa không quá 10%. Thời gian nắm giữ được tính từ thời điểm cá nhân được cấp quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản (tính từ khi luật có hiệu lực) cho đến khi phát sinh giao dịch chuyển nhượng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân mua bán bất động sản

Theo dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế)

Riêng đối với bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, Bộ Tài chính đề xuất giữ nguyên thuế suất hiện hành là 2% trên giá chuyển nhượng và không phụ thuộc vào thời gian sở hữu. Bộ lý giải rằng theo quy định của Bộ luật Dân sự, thừa kế là sự dịch chuyển tài sản giữa người đã mất và người thừa kế, khác với các hình thức tặng cho tài sản giữa người sống.

Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là lúc hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc tại thời điểm đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đất. Đây là một trong những nguồn thu quan trọng của ngân sách trong hệ thống thuế thu nhập cá nhân. Từ năm 2015 đến nay, theo Luật sửa đổi, thuế thu nhập cá nhân cho hoạt động chuyển nhượng bất động sản được tính chung ở mức 2% trên tổng giá trị giao dịch, bất kể lãi hay lỗ.

Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia tài chính, cách tính này còn nhiều bất cập. Phát biểu tại một hội thảo vào tháng 3, PGS.TS Phan Hữu Nghị - Phó Viện trưởng Viện Ngân hàng - Tài chính (Đại học Kinh tế Quốc dân) cho rằng mức thuế 2% hiện nay dù đơn giản, dễ thu, nhưng lại tạo ra lỗ hổng lớn về kê khai giá. Người dân thường có xu hướng khai giá trị chuyển nhượng thấp để giảm thuế, dẫn tới tình trạng thất thu ngân sách và thiếu minh bạch thị trường. Ông đề xuất nên tính thuế theo thu nhập thực tế từ giao dịch, tức phần lợi nhuận sau khi trừ giá vốn và chi phí.

Đối với những trường hợp không có đầy đủ hóa đơn, chứng từ để chứng minh chi phí, có thể áp dụng phương pháp ấn định theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành, với mức thuế suất từ 1-2%. Phương án này được đánh giá phản ánh sát thực tế hơn và hạn chế tình trạng trốn thuế.

Bộ Tài chính cũng viện dẫn kinh nghiệm quốc tế trong việc dùng công cụ thuế để điều tiết thị trường và chống đầu cơ. Nhiều nước đã triển khai cơ chế đánh thuế thu nhập cá nhân với bất động sản tùy theo thời gian sở hữu, tần suất mua bán. Ví dụ, tại Đức, ngoài thuế chuyển nhượng, cá nhân còn phải nộp thuế thu nhập từ bất động sản với mức từ 14% đến 42%, trừ khi họ giữ tài sản đó trên 10 năm hoặc không phục vụ mục đích kinh doanh.

Tại Mỹ, chính sách thuế bất động sản có sự khác biệt theo từng bang. Tại San Francisco, người bán bất động sản trong thời gian nắm giữ dưới 5 năm có thể phải chịu thuế chuyển nhượng ở mức 14-24%. Ở Singapore, nếu mua và bán bất động sản trong năm đầu tiên, người dân có thể bị đánh thuế đến 100% trên phần chênh lệch, và thuế sẽ giảm dần theo thời gian sở hữu kéo dài.

Dù phương thức đánh thuế mới tại Việt Nam được kỳ vọng phản ánh sát thực tế hơn và hạn chế đầu cơ, Bộ Tài chính cũng thừa nhận sẽ cần thời gian và hạ tầng dữ liệu phù hợp để triển khai hiệu quả. Trong đó, cần xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu lịch sử giao dịch bất động sản, hệ thống hóa đơn, chứng từ để xác định chi phí hợp lý, cũng như đảm bảo sự đồng bộ giữa các chính sách quản lý đất đai, tài sản, đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản. Đồng thời, hạ tầng công nghệ thông tin trong quản lý và tra cứu giao dịch nhà đất cũng cần được nâng cấp tương ứng.