Dự thảo sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP và Nghị định 104/2024/NĐ-CP vừa được Bộ Tài chính đưa ra đang thu hút sự chú ý của các doanh nghiệp và tổ chức liên quan đến lĩnh vực bất động sản. Một trong những điểm nóng trong dự thảo là việc giữ lại quy định thu 5,4%/năm tiền sử dụng đất bổ sung cho thời gian chưa được tính tiền sử dụng đất hợp pháp. Khoản tiền bổ sung này được tính theo khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024 và áp dụng cho những khoảng thời gian chưa xác định giá đất đúng quy định hiện hành.
Trong quá trình lấy ý kiến, nhiều nhà đầu tư và tổ chức như Đại sứ quán Hàn Quốc tại Việt Nam, Hiệp hội Thương mại Hàn Quốc, một số doanh nghiệp trong ngành và Hiệp hội Bất động sản Việt Nam đều phản ánh rằng quy định như trên đang tạo gánh nặng tài chính rất lớn, đặc biệt với các dự án được giao đất từ lâu nhưng chưa xác định giá. Chẳng hạn, nếu một dự án được giao đất 30 năm trước nhưng đến nay mới được thông báo tiền sử dụng đất là 100 tỷ đồng, thì ngoài khoản đó, chủ đầu tư còn phải nộp thêm 162 tỷ đồng – tương đương 162%, theo cách tính 5,4%/năm. Với các dự án khác giao từ 10 hoặc 20 năm trước, mức tiền bổ sung tương ứng là 54% và 108% giá đất thực tế, khiến chi phí đầu tư bị đội lên rất cao, và cuối cùng người mua nhà chịu gánh.
Không chỉ doanh nghiệp, Sở Tài chính tỉnh Hải Dương cũng đề xuất thay đổi: nếu phương án giá đất đã được trình lên UBND tỉnh thì không nên thu tiền đất bổ sung cho khoảng thời gian chưa xác định giá; hoặc ít nhất giảm mức thu 5,4% để hỗ trợ nhà đầu tư thực hiện các dự án khu dân cư, khu đô thị. Đồng thời, thời điểm bắt đầu tính tiền đất bổ sung nên là từ lúc giao đất đến khi có quyết định phê duyệt giá đất, thay vì “chưa xác định giá đất” như quy định hiện hành.
Tuy nhiên, theo Bộ Tài chính, quy định hiện vẫn tuân theo đúng tinh thần khoản 2 Điều 257 Luật Đất đai, tức là những dự án chưa có quyết định xác định giá đất hợp pháp thì vẫn phải nộp tiền bổ sung. Mức thu 5,4%/năm đã được đồng thuận trong nội bộ Chính phủ khi xây dựng nghị định và dựa trên cơ sở thực tiễn. Thời gian tính khoản bổ sung cần tuân theo khung luật hiện hành, phù hợp với từng trường hợp sử dụng đất, và đã được làm rõ hơn trong dự thảo sửa đổi.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, dù Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn từng đề xuất bãi bỏ quy định này trong dự thảo luật sửa đổi Luật Đất đai hồi cuối tháng 7/2025, nhưng đến lần dự thảo sửa Luật vào ngày 18/8, quy định vẫn được giữ lại. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư tiếp tục gặp khó khăn và vướng mắc trong triển khai dự án.
Bộ Tài chính khẳng định sẽ tiếp tục tổng hợp và báo cáo lại các đề xuất, kiến nghị từ doanh nghiệp và địa phương cho Chính phủ thông qua tờ trình chính thức.
