Tại Báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II/2025, Bộ Xây dựng đã đưa ra một loạt đề xuất chính sách trọng tâm nhằm kiềm chế tình trạng đầu cơ, tích trữ bất động sản – nguyên nhân chính dẫn đến sự bất ổn cung cầu, tạo ra những cơn sốt giá ảo và gây nhiễu loạn thị trường trong thời gian qua.
Một trong những điểm nhấn đáng chú ý trong báo cáo là việc Bộ Xây dựng bày tỏ sự ủng hộ với chính sách thu thuế theo phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua bất động sản, sau khi đã trừ đi các chi phí hợp lệ. Đây là nội dung quan trọng được Bộ Tài chính đưa vào Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) – hiện đang được lấy ý kiến rộng rãi từ các bộ ngành, địa phương và các tổ chức liên quan.
Theo Bộ Xây dựng, phương pháp tính thuế mới này sẽ góp phần hạn chế hiện tượng đầu cơ lướt sóng, giảm tình trạng “thổi giá” bất động sản, đặc biệt là ở các đô thị lớn và khu vực ven đô đang phát triển nhanh. Việc đánh thuế trên phần lợi nhuận thực tế – thay vì tính trên giá chuyển nhượng như hiện hành – được xem là biện pháp hiệu quả hơn trong việc phản ánh đúng giá trị giao dịch và kiểm soát các hành vi trục lợi ngắn hạn.
Cụ thể, Dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (thay thế) của Bộ Tài chính đề xuất áp thuế suất 20% đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, tính theo giá bán trừ đi giá mua và chi phí liên quan trong từng lần giao dịch. Đây là bước chuyển lớn so với quy định hiện hành, vốn yêu cầu người dân nộp 2% thuế thu nhập cá nhân tính trên tổng giá bán, bất kể có lãi hay không.
Trong trường hợp người chuyển nhượng không xác định được giá mua và chi phí liên quan, dự thảo đưa ra phương án áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ tài sản, cụ thể: Dưới 2 năm: 10%; Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%; Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%; Từ 10 năm trở lên và tài sản có nguồn gốc thừa kế: 2%.
Việc phân loại thuế theo thời gian nắm giữ được cho là sẽ góp phần ngăn chặn các hoạt động đầu cơ lướt sóng, khuyến khích đầu tư dài hạn, giúp thị trường ổn định và lành mạnh hơn.
Không chỉ dừng lại ở thuế chuyển nhượng, Bộ Xây dựng cũng kiến nghị Bộ Tài chính sớm nghiên cứu, đề xuất ban hành chính sách thuế đối với nhà ở và bất động sản không đưa vào sử dụng, cũng như thu thuế phần chênh lệch giữa giá tính tiền sử dụng đất và giá bán thực tế của các dự án bất động sản.
Những đề xuất này nhắm tới việc kiểm soát tình trạng đầu cơ đất nền, tích trữ bất động sản không nhằm mục tiêu sử dụng thực, tạo nên khan hiếm giả và đẩy giá thị trường lên cao một cách không thực chất. Việc thu thuế trên phần chênh lệch giữa giá đất giao và giá bán ra thị trường sẽ buộc các chủ đầu tư sử dụng hiệu quả hơn tài nguyên đất đai, đồng thời góp phần tăng nguồn thu ngân sách.
Song song với chính sách thuế, Bộ Xây dựng cũng đề nghị Bộ Tài chính phối hợp cùng các bộ, ngành liên quan đẩy nhanh chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản, tiến tới liên thông các thủ tục giao dịch, công chứng, nộp thuế và đăng ký đất đai trên môi trường điện tử.
Việc số hóa toàn bộ quá trình giao dịch được kỳ vọng sẽ giúp minh bạch hóa dòng tiền, tài sản, hạn chế thất thu thuế, ngăn ngừa rửa tiền, và loại bỏ các giao dịch không chính thức vốn tiềm ẩn rủi ro pháp lý và bất ổn thị trường.
Về phía Ngân hàng Nhà nước, Bộ Xây dựng đề xuất tăng tốc giải ngân gói tín dụng ưu đãi trị giá 120.000 tỷ đồng – một chương trình đã được triển khai nhằm hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân. Đồng thời, Bộ đề nghị nghiên cứu một gói tín dụng trung hạn với lãi suất ổn định, dành riêng cho các dự án nhà ở thương mại có mức giá hợp lý.
Cùng với đó, Bộ Xây dựng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại đơn giản hóa quy trình, điều kiện vay vốn, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân – đặc biệt là người trẻ tuổi có nhu cầu thực sự về nhà ở – dễ dàng tiếp cận nguồn vốn.
Để đảm bảo hiệu quả sử dụng vốn và tránh các rủi ro tiêu cực, Bộ cũng nhấn mạnh cần tăng cường kiểm soát, giám sát quá trình cho vay và giải ngân, phòng ngừa tiêu cực, tham nhũng có thể phát sinh trong quá trình triển khai chính sách tín dụng bất động sản.
Về giải pháp vĩ mô trong thời gian tới, Bộ Xây dựng đề nghị các bộ, ngành và địa phương tiếp tục thực hiện đồng bộ các nhiệm vụ và giải pháp để phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh. Trong đó, các trọng tâm bao gồm: Phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; Tháo gỡ khó khăn pháp lý cho các dự án bất động sản đang bị đình trệ; Chấn chỉnh công tác đấu giá quyền sử dụng đất; Sắp xếp lại đơn vị hành chính, tổ chức chính quyền địa phương theo chỉ đạo của Chính phủ và Thủ tướng Chính phủ.
Những chính sách mạnh tay về thuế, tài chính, tín dụng và quản lý đang được kỳ vọng sẽ tạo ra một môi trường đầu tư minh bạch, bền vững, đồng thời ngăn chặn các hành vi đầu cơ làm méo mó thị trường bất động sản, từ đó bảo vệ quyền lợi của người dân và nhà đầu tư chân chính.
