Theo các chuyên gia, hệ thống chính quyền hai cấp và việc sáp nhập địa giới không chỉ là cải cách hành chính đơn thuần, mà sẽ tác động trực tiếp đến cách thức đầu tư, phát triển và vận hành các dự án bất động sản trong trung và dài hạn.
Bà Đỗ Thị Thu Giang – Giám đốc Toàn quốc Dịch vụ Định giá và Tư vấn của Savills Việt Nam – cho rằng việc đưa vào vận hành mô hình chính quyền hai cấp có thể giúp đơn giản hóa nhiều thủ tục hành chính, đặc biệt là trong lĩnh vực đầu tư và xây dựng. Một trong những kỳ vọng lớn nhất là rút ngắn quy trình cấp phép, phê duyệt dự án, từ đó giúp các chủ đầu tư tiết kiệm thời gian và chi phí.
Theo bà Giang, việc phân cấp mạnh mẽ cho chính quyền địa phương sẽ giúp giảm sự phụ thuộc vào các cơ quan Trung ương – vốn thường là “điểm nghẽn” trong việc giải quyết hồ sơ, gây ảnh hưởng đến tiến độ nhiều dự án tại các đô thị lớn.
“Tiến độ thực hiện dự án có thể sẽ được rút ngắn, hạn chế chi phí phát sinh do trì hoãn trong thủ tục, từ đó nâng cao hiệu quả và lợi nhuận cho nhà đầu tư bất động sản”, bà Giang nhấn mạnh.
Cùng với việc tinh gọn bộ máy, yếu tố minh bạch và khả năng dự đoán trong hệ thống pháp lý được kỳ vọng sẽ cải thiện rõ rệt. Việc hợp nhất thẩm quyền ra quyết định ở cấp tỉnh có thể loại bỏ tình trạng chồng chéo trách nhiệm – vốn là nguyên nhân chính dẫn đến sự thiếu nhất quán trong cách hiểu và áp dụng luật pháp ở các địa phương.
Không chỉ vậy, các nỗ lực chuyển đổi số, đặc biệt là việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, hệ thống cấp phép điện tử... cũng sẽ giúp tăng khả năng tiếp cận thông tin, giảm thiểu dư địa cho các can thiệp mang tính chủ quan. Theo bà Giang, đây là những bước đi quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam tiến gần hơn tới các chuẩn mực quốc tế về minh bạch và hiệu quả.
Ở góc độ thị trường, bà Trịnh Thị Kim Liên – Giám đốc Kinh doanh Dat Xanh Services – nhận định rằng bất động sản đang chịu ảnh hưởng trực tiếp từ quá trình sáp nhập tỉnh, thành. Việc tái cấu trúc địa giới hành chính không chỉ thay đổi diện mạo đô thị mà còn mở ra nhiều cơ hội mới cho các nhà đầu tư.
Cụ thể, khi các đơn vị hành chính được sáp nhập, quy mô đô thị được mở rộng, tạo điều kiện cho các địa phương quy hoạch tổng thể một cách bài bản và khoa học hơn. Những khu vực trước đây còn manh mún, nhỏ lẻ sẽ có cơ hội được tích hợp và phát triển đồng bộ thành các khu đô thị mới, khu công nghiệp, cụm dân cư tập trung.
“Nhà đầu tư hiện đang dồn sự quan tâm đến những khu vực vừa được nâng cấp đơn vị hành chính, có tiềm năng trở thành trung tâm hành chính – kinh tế – xã hội mới của tỉnh. Đây là những địa điểm đang thu hút dòng vốn đầu tư bất động sản đón đầu, đặc biệt là ở các phân khúc đất nền, nhà phố, căn hộ có vị trí trung tâm”, bà Liên chia sẻ.
Một hệ quả tất yếu của việc sáp nhập hành chính là sự dịch chuyển nhu cầu sở hữu bất động sản. Nhiều cán bộ, công chức, người lao động tại các địa phương sau sáp nhập có thể thay đổi nơi làm việc theo trung tâm hành chính mới. Điều này kéo theo nhu cầu mua, thuê nhà ở, mặt bằng văn phòng, dịch vụ tại các khu vực trung tâm hành chính mới tăng cao.
Thị trường vì thế có thể chứng kiến làn sóng dịch chuyển mạnh mẽ ở các phân khúc nhà ở thương mại, nhà cho thuê, mặt bằng văn phòng… Trong khi đó, tại các khu vực hành chính cũ, nhu cầu có thể sụt giảm, buộc nhà đầu tư và doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch kinh doanh cho phù hợp.
Tuy nhiên, không phải thay đổi nào cũng mang lại hiệu ứng tích cực tức thì. Việc điều chỉnh địa giới kéo theo hàng loạt điều chỉnh về quy hoạch tổng thể, quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng. Nhiều dự án bất động sản đang trong quá trình hoàn thiện pháp lý có thể bị yêu cầu rà soát lại, dẫn đến nguy cơ chậm tiến độ và ảnh hưởng đến nguồn cung mới ra thị trường.
Bà Liên cho biết, trong 6 tháng đầu năm, thị trường ghi nhận tình trạng “sốt đất” cục bộ ở một số địa phương có thông tin sáp nhập. Nhà đầu tư đổ xô gom đất đón đầu, tạo nên hiện tượng đầu cơ, khiến giá đất biến động mạnh trong thời gian ngắn.
Tuy nhiên, theo đánh giá chung, làn sóng đầu cơ này mang tính ngắn hạn và không bền vững. Về dài hạn, nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển dòng vốn sang những phân khúc có pháp lý rõ ràng, tiềm năng phát triển thực sự, và phù hợp với định hướng quy hoạch của địa phương sau sáp nhập.
Những chuyển biến nhanh chóng về thể chế đang thúc đẩy các doanh nghiệp bất động sản phải điều chỉnh lại chiến lược phát triển. Nhiều doanh nghiệp lớn đã chủ động mở rộng danh mục đầu tư vào các tỉnh mới sáp nhập, vừa đón đầu quy hoạch mới, vừa tận dụng dư địa phát triển hạ tầng và kinh tế địa phương.
Cùng với đó, nhu cầu nhà ở tại các trung tâm hành chính mới được nâng cấp đang có xu hướng gia tăng. Đây là thời điểm để các doanh nghiệp đẩy mạnh nghiên cứu thị trường, đa dạng hóa sản phẩm và tái cấu trúc dòng sản phẩm để đáp ứng đúng nhu cầu thực.
“Thị trường đang bước vào giai đoạn tái định hình theo hướng gắn với quy hoạch tổng thể và hành lang pháp lý mới. Những nhà đầu tư và doanh nghiệp có tầm nhìn dài hạn, am hiểu chính sách sẽ là nhóm hưởng lợi lớn nhất trong giai đoạn này”, bà Liên khẳng định.
