Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa tổ chức cuộc họp Hội đồng tư vấn nhằm triển khai đề tài khoa học: “Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật”. Đề tài do TS. LS. Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch VNREA, Chủ tịch Tập đoàn CEO làm Chủ nhiệm.
Phát biểu tại cuộc họp, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Chủ nhiệm Đề tài, cho biết tình trạng khan hiếm nhà ở vừa túi tiền đang diễn ra tại nhiều nền kinh tế lớn khi nguồn cung thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu, đặc biệt là nhu cầu của người mua nhà lần đầu. Giá mua và thuê nhà tăng nhanh, thậm chí vượt 4 – 5% mỗi năm, khiến tầng lớp trung lưu và người lao động chịu áp lực tài chính nặng nề. Thế hệ Millennials và Gen Z phải chi trả tỷ lệ thu nhập cao hơn cho nhà ở, làm giảm khả năng tích lũy tài sản và gia tăng sự bất mãn trong xã hội.
Theo ông Bình, hàng loạt thách thức lớn đang cản trở sự phát triển của nhà ở thương mại vừa túi tiền, bao gồm: thiếu hụt nguồn cung nghiêm trọng, chi phí xây dựng, vật liệu và nhân công liên tục tăng, vướng mắc trong hệ thống pháp luật và tình trạng tài chính hóa thị trường nhà ở, khiến giá thuê tăng và cơ hội sở hữu nhà ở xã hội ngày càng thu hẹp.
Đối với Việt Nam, ông Bình cho biết giá vật liệu xây dựng đã tăng khoảng 10%, giá nhân công tăng 15%. Trong năm nay, nguy cơ thiếu hụt lao động xây dựng là rõ rệt khi hàng loạt dự án đầu tư công và các dự án lớn vừa được tháo gỡ pháp lý bước vào giai đoạn thi công, làm nhu cầu lao động tăng đột biến. Điều này trực tiếp đẩy giá nhà tiếp tục xu hướng tăng.
“Trước những thực tế trên, chúng tôi nhận thấy cần thiết phải thực hiện Đề tài khoa học Phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền ở Việt Nam: Thực trạng và đề xuất chính sách, pháp luật,” ông Bình nhấn mạnh.
Tại cuộc họp, bà Tống Thị Hạnh, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), đánh giá đây là “điểm rơi” phù hợp với yêu cầu hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở trong bối cảnh Việt Nam đang bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, hướng đến sự bền vững và toàn diện.
Bà Hạnh thông tin, Bộ Xây dựng đã tham mưu để Chính phủ trình Quốc hội ban hành Nghị quyết 201 về phát triển nhà ở xã hội, tạo nền tảng pháp lý quan trọng cho các chính sách hỗ trợ người thu nhập thấp. Nghị quyết cũng quy định thành lập Quỹ nhà ở Quốc gia, tập trung vào phát triển nhà ở cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của những người chưa có nơi ở ổn định.
Đại biểu Quốc hội Phan Đức Hiếu, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, đánh giá đây là một đề tài vừa mang tính khoa học, vừa bám sát thực tiễn. Ông nhấn mạnh, nhóm nghiên cứu cần làm rõ khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” đang được hiểu và áp dụng ra sao trên thế giới. Các quốc gia hiện tiếp cận khái niệm này như thế nào: coi đó là một phân khúc bất động sản độc lập với mức giá cụ thể hay chỉ là khái niệm mang tính tương đối?
Ông Hiếu cũng cho rằng, đề tài cần phân tích rõ cách thức điều tiết của Nhà nước: tập trung vào phía cung, phía cầu, hay can thiệp trực tiếp vào sản phẩm nhà ở. Nếu không xác định rõ cách tiếp cận, các chính sách rất dễ rơi vào tình trạng lẫn lộn và chồng chéo.
GS.TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Kinh tế Tài chính của Quốc hội, nhấn mạnh tầm quan trọng của tiêu chí “nhà ở vừa túi tiền”, cần được tiếp cận từ hai góc độ: đáp ứng nhu cầu ở và tiêu dùng của người dân và phù hợp với khả năng chi trả thực tế của người mua. Ông cũng đề xuất bổ sung phân tích về cung – cầu và mối liên hệ với biến động giá cả thị trường.
Về kinh nghiệm quốc tế, GS.TS Hoàng Văn Cường cho rằng nghiên cứu cần làm rõ ba nội dung: (1) khái niệm “nhà ở vừa túi tiền” được phân loại ra sao trong tổng thể thị trường; (2) chính sách của Nhà nước tại các quốc gia khác đã can thiệp như thế nào để hình thành phân khúc này; (3) những bài học rút ra cho Việt Nam. Đề cập đến thực trạng trong nước, ông cho rằng cần nhìn từ góc độ quy hoạch, phân tích nguyên nhân Việt Nam chưa hình thành phân khúc nhà ở vừa túi tiền và những yếu tố đẩy giá nhà tăng trong thời gian qua.
Ở góc độ Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, TS. Nguyễn Văn Khôi, Chủ tịch Hiệp hội, đặt câu hỏi liệu nguồn cung nhà ở hiện tại đã đáp ứng đủ nhu cầu dân số chưa. Ông nhấn mạnh việc làm rõ cơ chế ưu đãi về đất đai, chính sách lãi suất, cũng như sự cần thiết của điều tiết chính sách đất đai thông qua kế hoạch sử dụng đất và phát triển kinh tế – xã hội của từng địa phương. Vấn đề thủ tục hành chính và kiểm soát giá cũng là trọng tâm cần nghiên cứu.
Phát biểu tại cuộc họp, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng Trường Đại học Luật Hà Nội, Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, lưu ý rằng đề tài khoa học cần bám sát từ khóa “phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền” và trả lời câu hỏi: Làm thế nào để hiện thực hóa mục tiêu này hiệu quả? Ông đề xuất đánh giá toàn diện thực trạng, rà soát hệ thống chính sách – pháp luật hiện hành, chỉ ra điểm mạnh, điểm còn thiếu hoặc chưa phù hợp.
Về cấu trúc nghiên cứu, PGS.TS Tuyến đề nghị tập trung vào ba trục chính: (1) chính sách và pháp luật về tài chính; (2) chính sách và pháp luật về đất đai; (3) các nhóm chính sách, pháp luật liên quan khác
Đồng tình với các ý kiến trên, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội, cho rằng mức giá “vừa túi tiền” không đồng nghĩa với nhà ở xã hội hay nhà giá rẻ. Bà nhấn mạnh: “Điều quan trọng là tạo ra mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông, để người tiêu dùng yên tâm và thị trường có thể hấp thụ sản phẩm.”
