Thị trường căn hộ tại Hà Nội đang trải qua một giai đoạn biến động lớn với nguồn cung tăng trở lại nhưng mức giá liên tục leo thang, khiến các căn hộ có mức giá “mềm” dần biến mất khỏi bản đồ bất động sản Thủ đô.
Theo báo cáo mới nhất từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong giai đoạn 2018–2023, Hà Nội chứng kiến sự sụt giảm mạnh về nguồn cung căn hộ. Nếu như năm 2018, toàn thị trường ghi nhận hơn 20.000 căn hộ được mở bán thì đến năm 2023, con số này giảm xuống chỉ còn khoảng 10.000 căn – tức giảm hơn 50% chỉ sau 5 năm. Đáng chú ý, không chỉ giảm về số lượng, cơ cấu nguồn cung cũng trở nên mất cân đối nghiêm trọng.
Phân khúc căn hộ giá rẻ (dưới 25 triệu đồng/m²), vốn được nhiều người dân đô thị có thu nhập trung bình và thấp quan tâm, từng chiếm 35% tổng lượng mở bán năm 2019 nhưng đã hoàn toàn biến mất khỏi thị trường trong năm 2023.
Sang năm 2024, thị trường bắt đầu có tín hiệu khởi sắc về nguồn cung. Cả năm, Hà Nội ghi nhận khoảng 30.000 căn hộ được mở bán mới – mức cao nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Chỉ tính riêng nửa đầu năm 2025, đã có hơn 10.000 căn hộ mới được tung ra thị trường. Tuy nhiên, mức giá phân khúc trung cấp (25–50 triệu đồng/m²) cũng đang ngày càng hiếm hoi. Theo VARS, hơn 95% nguồn cung mở bán năm 2024 đều có giá từ 50 triệu đồng/m² trở lên. Thậm chí từ quý III/2024 đến nay, không có dự án nào tại Hà Nội mở bán với giá dưới 60 triệu đồng/m².
Đáng chú ý, trong nửa đầu năm 2025, tới 60% nguồn cung mới có giá bán từ 80 triệu đồng/m² trở lên. Một số dự án nằm tại các tỉnh lân cận Hà Nội cũng ghi nhận mức giá khởi điểm lên tới 55 triệu đồng/m² – mức giá từng chỉ thấy ở khu vực nội đô vài năm trước.
Mặc dù có kỳ vọng rằng một số dự án nhà ở xã hội sẽ bổ sung nguồn cung phân khúc bình dân cho Hà Nội trong thời gian tới, nhưng tình trạng “lệch pha” giữa cung – cầu vẫn rất khó khắc phục. Trên thực tế, số lượng dự án có giá từ 100 triệu đồng/m² đang gia tăng “chóng mặt”.
Theo dữ liệu từ VARS, quý II/2025, Hà Nội là địa phương dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư, với mức trung bình lên tới 75,5 triệu đồng/m² – tăng 7,7% so với quý trước và tăng tới 87,7% so với cùng kỳ gốc. Sự tăng giá này chủ yếu đến từ các đợt chào bán hàng tồn kho với mức giá được điều chỉnh theo mặt bằng mới.
Hiện nhiều dự án mới được mở bán với giá khởi điểm trên 75 triệu đồng/m². Đặc biệt, số lượng dự án sắp được chào bán với giá vượt mốc 100 triệu đồng/m² đang tăng nhanh, dù thanh khoản trên thị trường thứ cấp chưa có nhiều cải thiện.
Báo cáo Thị trường Bất động sản quý II/2025 của Savills Việt Nam cũng cho thấy một bức tranh tương tự. Trong quý II, Hà Nội có khoảng 8.000 căn hộ mới được chào bán. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn – tăng tới 121% so với cùng kỳ năm 2024.
Mặc dù nguồn cung tăng mạnh, giá bán sơ cấp vẫn neo ở mức rất cao, bình quân đạt 91 triệu đồng/m², tăng 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, các căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm tới 67% tổng số sản phẩm mở bán. Ngược lại, căn hộ dưới 2 tỷ đồng gần như vắng bóng hoàn toàn.
Bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội – nhận định, các dự án mở bán trong quý chủ yếu nằm ở những vị trí đắc địa, được định vị thuộc phân khúc cao cấp. Ngoài ra, quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển tăng cao cũng khiến các chủ đầu tư tập trung tối ưu hóa giá trị thương mại của sản phẩm.
“Thanh khoản trên thị trường hiện nay đã cải thiện đáng kể so với cùng kỳ năm ngoái. Tâm lý thị trường cũng đang có xu hướng kỳ vọng vào sự gia tăng giá trị trong tương lai, đặc biệt khi hạ tầng tiếp tục được đầu tư, đô thị hóa mở rộng. Điều này khiến nhiều nhà đầu tư sẵn sàng chấp nhận mặt bằng giá hiện tại”, bà Hằng chia sẻ.
Bà cũng cho biết, phần lớn giao dịch trong quý II đến từ nhóm nhà đầu tư – nhóm người mua để ở tuy vẫn hiện diện nhưng đã chiếm tỷ trọng nhỏ hơn nhiều. Nguyên nhân là do giá căn hộ hiện ở mức cao, trong khi các dự án mới lại nằm xa trung tâm hoặc khu dân cư sẵn có, khiến người mua để ở dè dặt.
Tuy vậy, nhiều nhà đầu tư kỳ vọng vào khả năng sinh lời khi đến thời điểm bàn giao. Họ sẵn sàng linh hoạt chuyển đổi mục đích sử dụng tùy theo tình hình thị trường, cho thấy vai trò ngày càng lớn của nhà đầu tư trên thị trường căn hộ.
Savills dự báo, từ năm 2026 trở đi, khi các dự án đang trong giai đoạn thí điểm hoàn tất thủ tục pháp lý, thị trường Hà Nội sẽ đón nhận lượng lớn nguồn cung mới. Trong giai đoạn 2026–2027, dự kiến có khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án được tung ra thị trường, phần lớn nằm ở các khu vực ngoài trung tâm. Đây là yếu tố có thể kéo mặt bằng giá chung đi xuống nhẹ.
Tuy nhiên, các dự án nằm tại khu vực có quỹ đất hạn chế, nhu cầu cao và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn có khả năng giữ giá hoặc tiếp tục tăng. Điều này đồng nghĩa với việc người mua ở thực vẫn sẽ gặp khó nếu muốn sở hữu nhà tại các vị trí “vàng”.
