Chung cư cũ tăng giá gấp đôi, gấp ba sau 10 năm
Điển hình là trường hợp của chị Hương – chủ sở hữu căn hộ gần 80m² trên phố Vũ Phạm Hàm (phường Yên Hòa, Cầu Giấy). Năm 2013, căn hộ của chị được bàn giao với mức giá chưa đến 25 triệu đồng/m², tương đương dưới 2 tỷ đồng. Trong giai đoạn 2016-2017, chị từng có ý định bán lại để chuyển sang khu vực khác nhưng gặp khó khăn khi giá rao bán chỉ dao động quanh mức 22-23 triệu đồng/m² – thấp hơn cả giá gốc. “Lúc đó, mọi người coi căn hộ như xe máy, càng dùng càng mất giá. Không ai nghĩ căn hộ cũ lại có thể tăng giá theo thời gian”, chị Hương chia sẻ.
Tuy nhiên, từ năm 2020 trở lại đây, cục diện thị trường đã đảo chiều. Nhờ sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng khu vực, các dịch vụ tiện ích được mở rộng như trung tâm thương mại, khu vui chơi, chăm sóc sức khỏe và giáo dục, căn hộ chị Hương sở hữu hiện được định giá lên tới 70 triệu đồng/m² – tăng gần gấp 3 lần sau hơn một thập kỷ.
Hiệu ứng lan tỏa từ đại đô thị và mặt bằng giá mới
Tình trạng tăng giá này không chỉ diễn ra ở nội thành mà còn lan rộng đến các khu vực vùng ven Hà Nội. Chẳng hạn, nhiều căn hộ tại Nam An Khánh (nay thuộc TP. Hà Nội) từng được bán với giá chỉ 14-18 triệu đồng/m² vào đầu thập niên 2010, nay đã được rao bán trên thị trường thứ cấp với mức 40-45 triệu đồng/m². Lý do là từ khi đại đô thị Vinhomes Smart City đi vào hoạt động, toàn bộ khu vực được thụ hưởng hạ tầng và tiện ích đồng bộ, kéo theo mức định giá tăng mạnh.
Một ví dụ khác là dự án Ecolife Tây Hồ (phường Nghĩa Đô), được chào bán ở mức 26 triệu đồng/m² vào năm 2016, từng có thời điểm giảm giá còn hơn 25 triệu đồng/m². Nhưng đến giữa năm 2025, giá trung bình tại đây đã vọt lên 80 triệu đồng/m². Sự tăng giá này được cho là chịu ảnh hưởng trực tiếp từ khu đô thị Starlake đối diện – nơi có giá căn hộ vượt 100 triệu đồng/m² và nhà thấp tầng lên tới 300 triệu đồng/m².
Không thể không nhắc đến chung cư HH Linh Đàm, từng biểu tượng nhà ở giá rẻ giai đoạn 2015 với giá 14-16 triệu đồng/m², nay cũng đã cán mốc 40-45 triệu đồng/m², dù không có nhiều cải tiến về mặt tiện ích.
Căn hộ cũ – "kho báu" nhờ vị trí và dòng tiền cho thuê
Theo phân tích của nhiều chuyên gia, đà tăng giá mạnh mẽ của căn hộ đã qua sử dụng đến từ một thực tế: cầu vượt cung. Trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng eo hẹp, nguồn cung dự án mới hạn chế do vướng pháp lý, người dân chuyển hướng sang các căn hộ đã bàn giao và nằm trong khu dân cư sầm uất, có hạ tầng hoàn thiện.
Mặt khác, giá chung cư sơ cấp ngày càng bị “neo” ở mức cao, khiến phần lớn người mua ở thực khó tiếp cận. Với nhiều dự án mới đang mở bán từ 70-120 triệu đồng/m², thậm chí lên tới 150 triệu đồng/m² ở phân khúc hạng sang, việc mua lại căn hộ cũ trở thành lựa chọn hợp lý hơn cho người có nhu cầu thực.
Ngoài mục đích để ở, những căn hộ đã qua sử dụng còn tạo ra dòng tiền tốt từ hoạt động cho thuê. Tỷ suất sinh lời từ việc khai thác căn hộ cho thuê tại khu vực trung tâm Hà Nội dao động từ 5-7%/năm, cao hơn so với gửi tiết kiệm ngân hàng và ổn định hơn các kênh đầu tư ngắn hạn.
Chung cư: Từ "tiêu sản" thành "tích sản"
Theo bà Đỗ Thu Hằng – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu Savills Hà Nội, từ năm 2024, căn hộ không còn bị xem là tài sản tiêu hao mà dần trở thành một dạng tích sản, giữ giá trị và có khả năng tăng giá theo thời gian. Cùng quan điểm, Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng OneHousing cho rằng, năm 2023 chứng kiến tốc độ tăng trưởng mạnh về giá bán chung cư Hà Nội. Đặc biệt, đây là loại hình đầu tư có tỷ suất lợi nhuận cao hàng đầu thị trường, trung bình trên 30%.
Tuy nhiên, hệ quả kéo theo là giá nhà ngày càng xa rời khả năng chi trả của người dân. Hiện tại, căn hộ hai phòng ngủ với pháp lý đầy đủ tại các dự án bình dân cũng có giá tối thiểu từ 2 tỷ đồng. Ở phân khúc trung cấp, mức giá phổ biến từ 3,5 tỷ đồng trở lên với căn hộ 2 phòng ngủ và trên 6 tỷ đồng cho căn hộ 3 phòng ngủ. Tại các dự án cao cấp, giá căn hộ hai phòng ngủ đã vượt 8 tỷ đồng, ba phòng ngủ không dưới 12 tỷ đồng.
Không phải dự án nào cũng tăng giá dễ dàng
Mặc dù nhiều chung cư cũ ghi nhận mức tăng giá ấn tượng, thị trường hiện nay cũng đang chứng kiến sự phân hóa rõ rệt. Theo ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, không phải dự án nào cũng dễ bán lại với giá cao. Các căn hộ nằm ở vị trí xa trung tâm, thiếu tiện ích, hạ tầng yếu kém hoặc quản lý tòa nhà lỏng lẻo thường rất khó thanh khoản.
Người mua hiện nay ngày càng kỹ tính, ưu tiên lựa chọn các dự án có vị trí thuận lợi, cộng đồng cư dân ổn định, kết nối giao thông dễ dàng và có khả năng tạo ra dòng tiền ổn định. Trong bối cảnh mặt bằng giá chung cư mới vẫn tiếp tục neo cao, chung cư cũ – nếu hội đủ các yếu tố thuận lợi – đang trở thành “hầm trú ẩn” mới cho dòng tiền, đặc biệt từ nhà đầu tư trung – dài hạn.
