Theo báo cáo mới nhất từ CBRE Việt Nam, giá bán căn hộ chung cư sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt 79 triệu đồng mỗi mét vuông, tăng 6% so với quý trước và tăng mạnh tới 33% so với cùng kỳ năm 2024. Đây là mức tăng cao nhất trong vòng ba năm qua, cho thấy sức nóng trở lại của phân khúc cao cấp. Nửa đầu năm nay, một loạt dự án mới ra mắt đã ghi nhận mức giá kỷ lục, dao động từ 80 đến 170 triệu đồng mỗi mét vuông. Tiêu biểu như giai đoạn 2 của dự án The Matrix One do MIK Group phát triển đang được chào bán ở mức 116–166 triệu đồng mỗi mét vuông, trong khi Sun Feliza Suites của Sun Group được niêm yết khoảng 160 triệu đồng mỗi mét vuông. Dự án LongBien Central của Taseco Land cũng có mức giá lên tới khoảng 120 triệu đồng mỗi mét vuông.
Trong số các khu vực dẫn dắt thị trường, Tây Hồ đang nổi lên như một "thủ phủ" của dòng căn hộ siêu sang. Ngay trong quý I/2025, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại đây đã đạt 185 triệu đồng mỗi mét vuông. Theo thống kê từ Batdongsan, giá căn hộ khu vực này đã tăng trung bình 27% mỗi năm trong vòng ba năm qua. Nhiều dự án đã bán hết chỉ sau thời gian ngắn mở bán. Các căn penthouse, duplex hay căn góc tầng cao có tầm nhìn hướng ra Hồ Tây hiện được giao dịch ở mức 300 đến 330 triệu đồng mỗi mét vuông, tương đương với giá các dự án bất động sản siêu sang trước đây tại quận Hoàn Kiếm hoặc Ba Đình.
Một trong những điểm nhấn đáng chú ý là dự án Noble Crystal Tay Ho WorldHotels Residence tại khu đô thị quốc tế Ciputra do Sunshine Group phát triển. Đây là dự án Branded Residences đầu tiên trên thế giới được vận hành bởi WorldHotels – thương hiệu cao cấp nhất của tập đoàn khách sạn toàn cầu BWH Hotels. Dự án đang được chào bán với mức giá từ 188 đến 330 triệu đồng mỗi mét vuông. Bên cạnh đó, hai dự án khác của Sunshine tại Ciputra là Sunshine City và Sunshine Golden River cũng ghi nhận mức giá lần lượt 110–120 triệu đồng và 130–210 triệu đồng mỗi mét vuông. Một loạt dự án khác trong khu vực như Heritage West Lake, Celestine Westlake, Skyline Westlake, Han Jardin hay HH9 CT01 Starlake cũng có giá dao động từ 100 đến 250 triệu đồng mỗi mét vuông.
Giới chuyên gia nhận định, mặt bằng giá căn hộ tại Hà Nội rất khó giảm trong thời gian tới khi chi phí đầu vào liên tục tăng cao. Bảng giá đất Hà Nội ban hành cuối năm 2024 cho thấy giá đất tại Tây Hồ Tây đã tăng tới 225%, hiện ở mức hơn 113 triệu đồng mỗi mét vuông. Trong khi đó, chi phí xây dựng cũng leo thang do thiếu hụt vật liệu, tăng thêm khoảng 10–15% so với các năm trước.
Nguồn cung mới lại đang trong tình trạng khan hiếm kéo dài. Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết phần lớn các dự án hiện đang được giao dịch là hàng tồn kho hoặc dự án cũ của các chủ đầu tư lớn, gần như không có dự án mới nào được cấp phép. Tại Tây Hồ Tây, nhiều dự án đã hoàn toàn bán hết, số lượng căn hộ còn lại rất hạn chế. Trong khi đó, trên thị trường thứ cấp, giao dịch cũng diễn ra nhỏ giọt và không sôi động.
Một yếu tố khác khiến giá bị đẩy lên là tâm lý sở hữu nhà tại trung tâm, kết hợp với việc nguồn cung bị siết chặt. Điều này khiến giá tăng đều qua từng đợt mở bán, cả từ phía chủ đầu tư lẫn các nhà đầu tư thứ cấp. Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao của CBRE Hà Nội, nhận định trong thời gian tới, giá bán căn hộ tại Hà Nội vẫn có xu hướng tiếp tục đi lên do phần lớn nguồn cung mới hiện nay tập trung ở phân khúc cao cấp, trong khi nhu cầu thực tại các khu vực trung tâm vẫn rất lớn.
Tuy nhiên, mặt trái của sự tăng giá quá nhanh cũng đang bộc lộ rõ. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cảnh báo nếu không có biện pháp can thiệp sớm, việc giá chung cư và các phân khúc nhà ở khác tiếp tục leo thang sẽ tạo ra sự bất ổn cho thị trường.
Theo chuyên gia Lê Đình Chung, thị trường hiện nay đang xuất hiện ngày càng nhiều dự án cao cấp, hàng hiệu với mức giá trên 150 triệu đồng mỗi mét vuông. Những dự án này chủ yếu tọa lạc tại các vị trí đắc địa, hướng tới nhóm khách hàng có tiềm lực tài chính cao. Tuy nhiên, ông Chung lưu ý, các sản phẩm này thường có tính thanh khoản không cao do quá kén khách. Đồng thời, với việc chủ đầu tư đã định giá rất cao ngay từ đầu, dư địa tăng giá trong ngắn hạn là không nhiều. Theo ông, phần lớn các sản phẩm này hiện đang ở giai đoạn sơ cấp, nếu muốn tăng thêm giá trị sẽ cần thời gian tích lũy. Trong bối cảnh chi phí đầu vào vẫn ở mức cao, tiến độ thực hiện kéo dài và các nhà phát triển đặt kỳ vọng lợi nhuận lớn, mặt bằng giá nhiều khả năng sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao, dù áp lực thanh khoản ngày càng rõ nét.
