Bộ Tài chính mới đây đã đề xuất phương án đánh thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản. Theo đó, nếu người bán xác định được giá mua và các chi phí hợp lý liên quan, thuế sẽ được tính 20% trên phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua. Trong trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí, thuế sẽ tính trực tiếp trên giá bán theo biểu thuế suất lũy tiến theo thời gian sở hữu, với mức cao nhất 10%.
Cụ thể, bất động sản nắm giữ dưới 2 năm sẽ chịu thuế suất 10%; từ 2 năm đến dưới 5 năm: 6%; từ 5 đến dưới 10 năm: 4%; từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế: 2%.
Tuy nhiên, theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M Savills TP.HCM, đề xuất này có thể gây "cú sốc" cho thị trường nếu áp dụng ngay. Nguyên nhân chính là thiếu hạ tầng dữ liệu đầy đủ và minh bạch để xác định chính xác giá mua, chi phí liên quan và giá trị chuyển nhượng thực tế. Trong điều kiện hiện tại, phần lớn giá trị chuyển nhượng vẫn dựa trên thỏa thuận giữa người mua và người bán, khó kiểm soát và dễ xảy ra tranh chấp hoặc thất thu thuế.
Bà Giang nhận định, nếu triển khai thiếu chuẩn bị, chính sách sẽ có hai tác động chính: Thứ nhất, làm giảm thanh khoản thị trường, khiến hoạt động giao dịch đình trệ và quá trình thu thuế bị tắc nghẽn. Thứ hai, chi phí thuế có thể bị đẩy sang người mua, khiến giá nhà tăng và gây khó khăn cho người có nhu cầu ở thực tiếp cận nhà ở.
Do đó, bà nhấn mạnh, việc đánh thuế chỉ nên thực hiện khi đã có hệ thống cơ sở dữ liệu thị trường đầy đủ, chính xác và cập nhật liên tục, cùng với cơ chế xác minh, xử lý dữ liệu minh bạch. Ngoài ra, cần có lộ trình áp dụng hợp lý và sự đồng thuận xã hội để đảm bảo tính khả thi và hiệu quả thực tiễn. Đồng quan điểm, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group cảnh báo rằng đề xuất này, nếu áp dụng sớm, có thể tác động tiêu cực đến tăng trưởng kinh tế, do bất động sản hiện đang đóng vai trò lớn trong GDP và có liên kết chặt chẽ với nhiều ngành như xây dựng, vật liệu, dịch vụ...
Ông Thắng cũng cho rằng, quy định đánh thuế theo thời gian sở hữu cần xem xét kỹ. Việc áp dụng thuế cao cho cả người có nhu cầu bán gấp vì lý do tài chính cá nhân và nhà đầu tư đầu cơ là thiếu công bằng. Những trường hợp chuyển nhượng vì hoàn cảnh bất khả kháng như chuyển việc, khó khăn tài chính… cũng không nên bị đánh đồng.
Về mặt kỹ thuật, TS Vũ Đình Ánh, nguyên Viện phó Viện Thị trường giá cả cho rằng: “Trước khi bàn đến mức thuế bao nhiêu phần trăm, điều quan trọng nhất là quản lý được giao dịch bất động sản một cách minh bạch”. Theo ông, nếu không có công cụ kiểm soát giao dịch hiệu quả, việc áp thuế sẽ dễ dẫn tới tình trạng né thuế và làm méo mó thị trường.
Tổng hợp từ nhiều chuyên gia cho thấy, nếu không có cải cách dữ liệu đất đai, minh bạch hóa quy hoạch và lộ trình đồng bộ, chính sách thuế mới sẽ tiềm ẩn rủi ro như: giảm thanh khoản thị trường thứ cấp, tâm lý e ngại từ nhà đầu tư và làm chậm dòng vốn quay trở lại thị trường. Việc đánh thuế theo phần lãi dù là xu hướng tất yếu cần được tiến hành thận trọng, có cơ sở kỹ thuật và pháp lý đầy đủ để tránh phản tác dụng.
