Trong báo cáo về nhà ở và thị trường bất động sản quý II, Bộ Xây dựng đã kiến nghị nhiều giải pháp trọng tâm nhằm bình ổn thị trường, trong đó đáng chú ý là đề xuất đánh thuế bất động sản.
Cụ thể, Bộ Xây dựng bày tỏ sự đồng tình với đề xuất của Bộ Tài chính về việc áp thuế thu nhập cá nhân đối với phần chênh lệch giữa các lần giao dịch nhà đất. Theo Bộ Xây dựng, đây là biện pháp cần thiết để hạn chế tình trạng đầu cơ và thao túng giá bất động sản.
Trước đó, trong hồ sơ dự án Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), Bộ Tài chính đã đề xuất phương án đánh thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản theo từng lần chuyển nhượng.
Đối với các trường hợp không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, cơ quan quản lý đề xuất áp dụng thuế suất lũy tiến theo thời gian nắm giữ: dưới 2 năm chịu mức 10%, từ 2 đến dưới 5 năm là 6%, từ 5 đến dưới 10 năm là 4% và từ 10 năm trở lên chỉ còn 2%.
Bên cạnh việc ủng hộ đánh thuế thu nhập cá nhân đối với phần chênh lệch trong giao dịch nhà đất, Bộ Xây dựng còn kiến nghị nghiên cứu thêm các chính sách thuế khác nhằm lành mạnh hóa thị trường.
Cụ thể, Bộ đề xuất xem xét đánh thuế trên phần chênh lệch giữa mức tính tiền sử dụng đất và giá bán sản phẩm tại các dự án bất động sản. Đồng thời, cơ quan này cũng nhấn mạnh sự cần thiết của việc áp thuế đối với nhà, đất không được đưa vào sử dụng, nhằm ngăn chặn tình trạng tích trữ tài sản, gây lãng phí tài nguyên và làm méo mó quan hệ cung – cầu trên thị trường.
Trao đổi với Tiền Phong, bà Giang Huỳnh – Giám đốc Dịch vụ Nghiên cứu & S22M, Savills TP.HCM cho rằng, trước khi áp dụng chính sách thuế mới, cần làm rõ mục tiêu của chính sách. Nếu so sánh giữa mức thuế 2% trên giá chuyển nhượng hiện hành và đề xuất thu 20% trên phần lãi thực tế, bà Huỳnh cho rằng chính sách mới hướng tới ba mục tiêu: tăng thu ngân sách, đảm bảo công bằng thuế khi người có lợi nhuận cao nộp thuế cao hơn, và sử dụng thuế như công cụ điều tiết nhằm hạn chế đầu cơ, minh bạch hóa thị trường. Đây đều là các mục tiêu tích cực trong dài hạn.
Tuy nhiên, chuyên gia của Savills cảnh báo, hiệu quả thực thi chính sách vẫn còn là dấu hỏi lớn do hạ tầng dữ liệu chưa đáp ứng yêu cầu. "Việc áp dụng thuế dựa trên phần lãi thực tế đòi hỏi hệ thống dữ liệu đầy đủ, minh bạch về giá mua, giá bán, chi phí liên quan… Trong khi đó, hiện nay thị trường chưa có cơ sở dữ liệu thống nhất và cập nhật", bà Huỳnh nói.
Bà cũng chỉ ra hai hệ quả tiêu cực nếu chính sách được triển khai khi hạ tầng còn thiếu: Một là, thị trường có thể bị tắc nghẽn giao dịch, ảnh hưởng đến thanh khoản và gây tranh chấp. Hai là, gánh nặng thuế có khả năng bị đẩy sang người mua, từ đó gây áp lực tăng giá bất động sản.
Do đó, để chính sách đạt hiệu quả, bà Huỳnh kiến nghị cần hai yếu tố then chốt: hạ tầng dữ liệu đầy đủ và lộ trình triển khai rõ ràng. Về hạ tầng, cần xây dựng hệ thống dữ liệu cập nhật liên tục về giá giao dịch, chi phí đầu tư... Về lộ trình, nên thí điểm tại một số khu vực có hệ thống dữ liệu tốt, kiểm tra trong 2–6 tháng để điều chỉnh và hoàn thiện trước khi áp dụng đại trà.
Ở góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng bày tỏ sự thận trọng. Ông cho biết, trong cuộc họp ngày 28/7 với các hội viên góp ý cho Dự thảo Luật Thuế Thu nhập cá nhân sửa đổi, nhiều ý kiến cho rằng thị trường bất động sản vừa trải qua giai đoạn khó khăn kéo dài và mới chỉ manh nha phục hồi, nên mọi thay đổi chính sách cần được cân nhắc kỹ lưỡng để tránh gây "sốc" cho thị trường.
Theo ông Đính, nếu áp dụng thuế suất 20% trên phần lãi chuyển nhượng, tại các thị trường có nhu cầu ở thực cao, giá nhà đất có thể tiếp tục tăng do người bán chuyển nghĩa vụ thuế sang người mua. Trong khi đó, tại các phân khúc đầu tư, vốn chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch, sức mua có thể sụt giảm, kéo theo thanh khoản toàn thị trường đi xuống.
Ông cũng đề xuất Nhà nước cần quy định rõ thời điểm có hiệu lực của chính sách để các chủ thể thị trường có thời gian chuẩn bị. Bên cạnh đó, cần liệt kê cụ thể danh mục chi phí được khấu trừ khi tính thu nhập chịu thuế, và xem xét áp định mức trần cho từng khoản, ví dụ như chi phí môi giới được khấu trừ tối đa bao nhiêu phần trăm, chi phí cải tạo có được tính hay không.
