Nửa đầu năm 2025 chứng kiến nhiều chuyển biến nổi bật của thị trường bất động sản Việt Nam. Dù kinh tế vĩ mô có những biến động, loạt chính sách điều hành tích cực từ Nhà nước đã tạo nền tảng vững chắc, vừa thúc đẩy nền kinh tế chung, vừa định hướng cho thị trường địa ốc. Các yếu tố như chính sách thuế mới, tiến độ giải ngân đầu tư công, xu hướng giảm lãi suất và định hướng quy hoạch đô thị hậu sáp nhập đang trở thành “động cơ” giữ nhịp thị trường, đồng thời định hình xu thế giao dịch trong nửa cuối năm 2025.
Mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp trong khi tín dụng có dấu hiệu mở rộng, đặc biệt ở các khoản vay mua nhà và phục vụ sản xuất kinh doanh. Đây được xem là lực đỡ quan trọng, kích thích sức cầu và giúp dòng vốn chảy mạnh hơn vào nền kinh tế thực.
Đáng chú ý, Nghị định 151 và Công điện 78 của Chính phủ đã tháo gỡ một loạt “nút thắt” pháp lý cho các dự án bất động sản. Các chính sách này được kỳ vọng sẽ sớm phát huy hiệu quả, đẩy nhanh tiến độ triển khai và góp phần cân bằng cung – cầu trên thị trường.
Một điểm sáng khác là sự định hình các cực tăng trưởng mới hậu sáp nhập, nổi bật với liên kết TP. Hồ Chí Minh – Bình Dương – Bà Rịa – Vũng Tàu. Mỗi địa phương đóng vai trò riêng trong chuỗi giá trị: TP. Hồ Chí Minh giữ vị thế trung tâm tài chính – dịch vụ cao cấp, Bình Dương phát triển công nghiệp và công nghệ cao, trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu đảm nhận vai trò đầu mối logistics và cảng biển quốc tế. Mô hình phát triển đa cực này không chỉ gia tăng sức bật cho từng địa phương mà còn mở ra triển vọng hình thành một đại đô thị quy mô lớn nhất Việt Nam.
Bên cạnh vai trò dẫn dắt của đại đô thị TP. Hồ Chí Minh, quá trình sáp nhập tỉnh, thành đã tạo ra những trung tâm công nghiệp và du lịch mới, mang lại hiệu ứng cộng hưởng tích cực cho thị trường bất động sản.
Điển hình, khu vực phía Bắc nổi bật với Bắc Ninh, trung tâm công nghiệp, công nghệ cao; Hải Phòng – đầu mối thương mại, logistics và công nghiệp; trong khi phía Nam ghi dấu Đồng Nai với thế mạnh công nghiệp, logistics kết hợp nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao.
Tại miền Trung, Đà Nẵng sau khi sáp nhập với Quảng Nam được kỳ vọng trở thành trung tâm logistics – công nghiệp – du lịch tích hợp, với nhóm ngành du lịch – dịch vụ chiếm tới 71% GRDP, tạo nền tảng cho tăng trưởng bền vững. Song song đó, Khánh Hòa mới hậu sáp nhập cũng đang hình thành một trung tâm kinh tế biển, năng lượng và du lịch quốc tế.
Với sự hỗ trợ của hạ tầng kết nối liên vùng, quy hoạch đồng bộ và ưu tiên mạnh mẽ cho đầu tư công, kinh tế vĩ mô đang đóng vai trò “bệ đỡ” vững chắc, giúp thị trường bất động sản dần thoát khỏi trạng thái phòng thủ và hướng đến chu kỳ phục hồi ổn định trong nửa cuối năm.
Thị trường bất động sản quý 2/2025 tiếp tục duy trì đà tăng giá, đặc biệt ở phân khúc mua bán. Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá rao bán trung bình vẫn ghi nhận xu hướng nhích lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư dần được khơi thông và các yếu tố kinh tế vĩ mô có dấu hiệu cải thiện.
Ở chiều ngược lại, mức độ quan tâm (MĐQT) đối với bất động sản bán giảm nhẹ so với quý trước, phản ánh tâm lý thận trọng và xu hướng quan sát trong ngắn hạn của nhà đầu tư. Dù vậy, cuối quý 2 đã xuất hiện tín hiệu phục hồi rõ nét, nhờ hiệu ứng sau kỳ nghỉ lễ kéo dài cùng thông tin Mỹ tạm hoãn áp thuế đối ứng, góp phần tạo lực đỡ cho thị trường.
Thị trường bất động sản cho thuê trong quý 2/2025 nhìn chung duy trì trạng thái ổn định, giá thuê ít biến động, trong khi mức độ quan tâm (MĐQT) tại các đô thị lớn không có sự thay đổi đáng kể.
Về khu vực, TP. Hồ Chí Minh cho thấy sức bật rõ nét giữa bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động. Đặc biệt, TP. Hồ Chí Minh mới (bao gồm các khu vực sáp nhập Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu) ghi nhận mức tăng 6% MĐQT so với quý trước, phản ánh hiệu ứng tích cực từ kỳ vọng quy hoạch đô thị mới. TP. Hồ Chí Minh cũ cũng tăng 6% MĐQT, trong khi Hà Nội giảm tới 16%, cho thấy sự phân hóa rõ rệt về sức hút giữa hai đầu tàu kinh tế.
Ở phân khúc cho thuê, thị trường tại các đô thị lớn vẫn duy trì sự ổn định: TP. Hồ Chí Minh giảm nhẹ 4% MĐQT, còn Hà Nội giảm 1%.
Xét theo loại hình, chung cư là phân khúc nổi bật nhất trong quý 2/2025 với mức tăng 8% MĐQT. Đây được xem là tín hiệu tích cực, nhờ tác động từ chính sách giảm lãi suất vay mua nhà và sự ra mắt của loạt dự án mới tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.
Ngược lại, phân khúc đất nền giảm tới 19% MĐQT, thể hiện rõ xu hướng “hạ nhiệt” sau giai đoạn tăng nóng đầu năm. Các loại hình khác như nhà phố, biệt thự và nhà riêng cũng giảm nhẹ, dao động từ 2–15%, cho thấy thị trường đang dịch chuyển về trạng thái phòng thủ, ưu tiên những sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực và dễ khai thác.
Tổng quan quý 2/2025 cho thấy thị trường bất động sản đang ở trạng thái “quan sát – chờ đợi”, với sự phân hóa rõ rệt giữa từng khu vực và phân khúc.
