Trong ngành bất động sản, khoản mục “người mua trả tiền trước ngắn hạn” thường được ví như “của để dành” của doanh nghiệp. Đây là khoản tiền khách hàng đã nộp theo hợp đồng mua bán dự án nhưng chưa được ghi nhận doanh thu. Về bản chất, nó vừa là nguồn vốn xoay vòng quan trọng, vừa là thước đo sức khỏe dòng tiền. Số liệu cho thấy, tính đến cuối tháng 6/2025, 104 doanh nghiệp niêm yết trên HOSE, HNX và UPCoM ghi nhận tổng “của để dành” hơn 148.300 tỷ đồng, tăng gần 11% so với đầu năm.
Trong bối cảnh thị trường còn nhiều thách thức, con số này được xem là tín hiệu tích cực: dòng tiền từ khách hàng vẫn chảy vào dự án thay vì bị “đóng băng” như giai đoạn khó khăn trước đó. Đáng chú ý, có tới 6 doanh nghiệp ghi nhận mức tăng bằng lần, chủ yếu nhờ mở bán hoặc bàn giao dự án mới.
Quốc Cường Gia Lai (QCG) là trường hợp điển hình. Chỉ trong nửa đầu năm, khoản “người mua trả trước” của công ty vọt lên 951 tỷ đồng, gấp 6,4 lần so với đầu năm. Sự bứt phá này diễn ra ngay sau khi Sở Xây dựng Đà Nẵng cho phép bán 34 căn nhà tại dự án Marina Đà Nẵng dưới hình thức nhà ở hình thành trong tương lai. Đây được coi là cú hích lớn giúp QCG hồi phục dòng tiền sau nhiều năm trồi sụt. Tương tự, CTCP Ngoại thương và Phát triển Đầu tư TP.HCM (FDC) cũng ghi nhận “của để dành” 139 tỷ đồng, gấp 4,5 lần so với đầu năm, chủ yếu nhờ nguồn thu ổn định từ hoạt động cho thuê văn phòng tại số 28 Phùng Khắc Khoan, dự kiến mang về 44 tỷ đồng mỗi năm theo chia sẻ của Tổng giám đốc Hồ Anh Tuấn.
Ở nhóm dẫn đầu, các “ông lớn” vẫn giữ vị thế áp đảo. Vinhomes (VHM) nắm giữ hơn 59.800 tỷ đồng, tăng 26% so với đầu năm nhờ ra mắt hai dự án mới là Vinhomes Golden City (Hải Phòng) và Vinhomes Green City (TP.HCM). Báo cáo tài chính hợp nhất của VHM cho thấy, tổng tiền khách hàng nộp theo hợp đồng đặt cọc và thỏa thuận liên quan đã tăng vọt từ 25.000 tỷ đồng lên gần 119.000 tỷ đồng; riêng khoản “người mua trả trước” tăng 27%, đạt trên 59.000 tỷ đồng.
Trong khi đó, Novaland (NVL) ghi nhận mức giảm nhẹ 3% còn 18.500 tỷ đồng, song việc duy trì “của để dành” hàng chục nghìn tỷ trong giai đoạn tái cấu trúc tài chính vẫn được đánh giá là nỗ lực đáng ghi nhận, cho thấy công ty vẫn giữ được niềm tin khách hàng thay vì chỉ trông chờ vào vốn vay hoặc trái phiếu.
Tuy nhiên, đằng sau những gam màu hồng ấy là không ít nỗi lo. Thực tế, “của để dành” chỉ thực sự trở thành doanh thu khi doanh nghiệp hoàn tất xây dựng và bàn giao sản phẩm. Nếu dự án đình trệ hoặc pháp lý vướng mắc, dòng tiền này có thể biến thành áp lực, thậm chí rủi ro pháp lý khi khách hàng đồng loạt đòi rút vốn. Chuyên gia cảnh báo rằng việc “của để dành” tăng trưởng phản ánh niềm tin thị trường, nhưng không thể coi là “lá chắn” tuyệt đối trong bối cảnh lãi suất vay vốn vẫn ở mức cao và khối nợ trái phiếu đến hạn dồn dập.
Một số trường hợp cho thấy sự mong manh của dòng tiền này. Long Hậu (LHG) chứng kiến “của để dành” từ gần 77 tỷ đồng đầu năm rơi mạnh xuống chỉ hơn 1 tỷ đồng, tức giảm tới 98%. Tuy vậy, doanh thu và lợi nhuận công ty lại tăng mạnh nhờ mảng cho thuê đất khu công nghiệp, cho thấy sự phụ thuộc lớn vào hoạt động cốt lõi ngoài bất động sản nhà ở. Nhà Khang Điền (KDH) cũng ghi nhận khoản khách hàng trả trước giảm 80%, xuống còn 419 tỷ đồng. Mặc dù doanh thu tăng 80%, lợi nhuận ròng vẫn đi xuống 6% do chi phí tài chính và bán hàng phình to. Phát Đạt (PDR) giảm 62% “của để dành” do dự án Bắc Hà Thanh gặp trục trặc, khiến khoản tiền người mua trả trước rơi tự do hơn 80%.
Ngay cả những tên tuổi lớn như Novaland (NVL) cũng đang gánh áp lực lớn từ loạt dự án trọng điểm. Aqua City, NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm đều vướng trục trặc pháp lý, đặc biệt là nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất. Nếu không tháo gỡ kịp thời, “của để dành” hàng chục nghìn tỷ này có thể trở thành “con dao hai lưỡi”.
Dưới góc nhìn thị trường, việc “của để dành” toàn ngành tăng mạnh phản ánh phần nào sức mua khởi sắc nhờ chính sách nới tín dụng và tháo gỡ pháp lý. Tuy nhiên, sự phân hóa giữa nhóm doanh nghiệp có dự án ra hàng và nhóm mắc kẹt cho thấy thị trường chưa thực sự hồi phục đồng đều. Trong cuộc đua hút dòng tiền, nhiều chủ đầu tư phải tung ra chính sách chiết khấu sâu. Galia Hà Nội (Tân Á Đại Thành) giảm tới 19% cho khách hàng thanh toán 95% giá trị căn hộ; Sun Urban City (Hà Nam) của Sun Group đưa ra chiết khấu 15–18%; Jade Square (Hà Nội) cũng khuyến mãi 10% cho khách thanh toán sớm. Vinhomes Global Gate lại chọn cách hỗ trợ lãi suất với giá trị tương đương 12% giá gốc, kết hợp gói tài chính linh hoạt, cho thấy sự sáng tạo nhưng đồng thời phản ánh áp lực thanh khoản không nhỏ.
Tựu trung, “của để dành” giống như tấm gương soi sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Những đơn vị có dự án được gỡ nút thắt pháp lý, ra hàng đúng thời điểm thì dòng tiền khách hàng đổ vào mạnh mẽ, tạo nền tảng để chuyển hóa thành doanh thu và lợi nhuận. Ngược lại, những doanh nghiệp chậm chân hoặc gánh nặng nợ vay lớn sẽ dễ rơi vào thế khó khi “kho bạc” nhanh chóng teo tóp. Với tổng cộng hơn 148.000 tỷ đồng “của để dành” sau nửa đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đang xen lẫn cả gam sáng lẫn gam tối. Doanh nghiệp nào biết giữ niềm tin khách hàng, duy trì tiến độ dự án và quản trị dòng tiền hiệu quả sẽ biến “của để dành” thành “của để xài” – tức lợi nhuận thực chất thay vì chỉ là những con số ảo trên báo cáo tài chính.
