Trong suốt 10 năm qua, hàng trăm dự án bất động sản tại Việt Nam vẫn đang “treo” do vướng mắc trong bước đầu tiên, nhưng lại là khâu quan trọng nhất — thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư. Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLAW, nhận định thủ tục này đang bị “hành chính hóa” quá mức và trở thành rào cản kỹ thuật, đẩy doanh nghiệp vào vòng xoáy “xin – cho” ngay từ đầu, đặc biệt là với các dự án liên quan đến đất đai, tài nguyên và quy hoạch.
Hiện nay, quá trình thẩm định phụ thuộc nặng nề vào sự phối hợp của nhiều sở ngành. Chỉ một cơ quan chậm trả lời hoặc đưa ra ý kiến không thống nhất thôi cũng đủ khiến hồ sơ bị treo vô thời hạn. Thực tế đã có không ít dự án khu đô thị lớn mất cả năm chỉ để chờ phê duyệt dù hồ sơ đầy đủ. Thêm vào đó, một số địa phương còn điều chỉnh quy hoạch đột ngột, khiến các dự án từng được nghiên cứu khả thi hoặc được cấp giấy duyệt sơ bộ bỗng trở nên không phù hợp. Trong khi đó, nhiều doanh nghiệp gặp khó với “giấy phép con không tên”: các văn bản yêu cầu không nằm trong luật nhưng buộc phải có như "đồng thuận" hay "chấp thuận sơ bộ" từ các cơ quan chức năng, khiến chi phí và thời gian đội lên đáng kể.
Tuy nhiên, Luật sư Lê Cao — Giám đốc điều hành công ty Luật FDVN — khẳng định rằng không thể bỏ hoàn toàn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, bởi nó giữ vai trò kiểm soát đầu vào quan trọng nhằm xác định mục tiêu, địa điểm, quy mô, tiến độ, hình thức đầu tư và các ưu đãi nếu có. Với các dự án cấp quốc gia, thủ tục này là khâu cần thiết để tránh bỏ rơi giám sát ở tầm vĩ mô. Bởi nếu xóa bỏ, nguy cơ sẽ hình thành sự “đánh đồng” giữa dự án nhỏ hoặc kim cương và dự án nhà nước trọng điểm — làm suy yếu kiểm soát nhà đầu tư.
Vấn đề đặt ra không phải là bỏ hoặc giữ, mà là sửa thủ tục sao cho đơn giản, minh bạch và tránh “xin – cho”, phù hợp với mục tiêu cải cách hành chính nhưng vẫn đảm bảo hiệu quả quản lý nhà nước, theo Luật sư Hà.
Theo đề xuất từ các chuyên gia pháp lý, thủ tục chủ trương đầu tư nên chỉ áp dụng với những dự án đặc thù như sử dụng đất lúa, rừng, đất quốc phòng – an ninh, yêu cầu ưu đãi vượt khung, gây tác động môi trường lớn hoặc điều chỉnh quy hoạch lớn. Đồng thời, cần tích hợp cùng các thủ tục khác, rút gọn vòng xét duyệt, tăng cường liên thông điện tử giữa cơ quan, công khai minh bạch tiêu chí và quy trình xét duyệt để giảm “xin – cho”.
Mặt khác, áp lực về thủ tục tiền kiểm nên được chuyển hướng thành hậu kiểm, kết hợp chế tài rõ ràng với trường hợp vi phạm. Với những dự án quy mô nhỏ hoặc địa phương, thủ tục cấp phép đầu tư và đấu thầu cần tinh gọn và có hệ thống. Cùng đó, dữ liệu quy hoạch và quỹ đất phải minh bạch, đồng bộ để doanh nghiệp tiện tra cứu thông tin thay vì tự mò mẫm tìm.
Thay vì xóa bỏ hoàn toàn thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư — khâu quản lý đầu vào quan trọng — cần thực hiện cải cách sâu, tinh giản, minh bạch và phân vùng rõ dự án lớn và nhỏ. Đây là giải pháp hợp tình, hợp lý để thúc đẩy đầu tư, khơi thông hàng loạt dự án “treo”, góp phần phát triển bền vững và hiệu quả hơn cho thị trường bất động sản Việt Nam.
