Thị trường bất động sản Việt Nam đang đối mặt với những thay đổi mang tính bước ngoặt liên quan đến chính sách thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với hoạt động chuyển nhượng. Bộ Tài chính đã đề xuất các phương pháp tính thuế mới trong dự thảo Luật Thuế TNCN (thay thế), nhằm xây dựng một hệ thống thuế công bằng, minh bạch và góp phần kiềm chế đầu cơ.
Theo dự thảo, hai phương pháp tính thuế TNCN được đưa ra đều hướng đến việc đánh thuế dựa trên lợi nhuận thực tế và thời gian nắm giữ tài sản, thay vì áp dụng mức thuế cố định trên giá chuyển nhượng như hiện nay. Đề xuất này được kỳ vọng sẽ tạo nền tảng phát triển bền vững cho thị trường bất động sản, đồng thời thúc đẩy giao dịch minh bạch, phản ánh đúng giá trị thật của tài sản.
Tính thuế 20% trên thu nhập chịu thuế: Trong trường hợp người bán có thể xác định rõ giá mua và các chi phí liên quan đến bất động sản chuyển nhượng, cơ quan thuế sẽ áp dụng phương pháp tính thuế 20% trên phần thu nhập chịu thuế. Thu nhập chịu thuế được xác định bằng giá bán trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý liên quan.
Thuế suất lũy tiến dựa trên thời gian nắm giữ tài sản: Nếu người bán không xác định được giá mua cùng các khoản chi phí liên quan, thuế TNCN sẽ được tính trực tiếp trên giá chuyển nhượng, áp dụng theo biểu thuế suất lũy tiến: 10% cho thời gian nắm giữ dưới hai năm. 6% cho thời gian nắm giữ từ hai năm đến dưới 5 năm. 4% cho thời gian nắm giữ từ 5 năm đến dưới 10 năm. 2% cho thời gian nắm giữ từ 10 năm trở lên hoặc có nguồn gốc từ thừa kế.
Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), nếu được triển khai theo lộ trình hợp lý, đi kèm với hệ thống văn bản hướng dẫn đầy đủ, đề xuất chính sách thuế mới sẽ góp phần tăng cường tính minh bạch của thị trường. Đồng thời, đây sẽ là bước đệm quan trọng để hình thành cơ sở dữ liệu giá bất động sản đáng tin cậy, hỗ trợ cơ quan quản lý nhà nước trong việc điều tiết thị trường theo hướng ổn định, lành mạnh và phát triển bền vững.
Đáng chú ý, cơ chế thuế suất giảm dần theo thời gian nắm giữ được đánh giá sẽ khuyến khích nhà đầu tư duy trì tài sản trong dài hạn, hạn chế hiện tượng “lướt sóng” kiếm lời ngắn hạn. Việc này không chỉ giúp giảm thiểu đầu cơ, mà còn góp phần đưa giá bất động sản tiệm cận giá trị thực, hạn chế các đợt "sốt đất ảo" thường gây rối loạn thị trường.
Tại những địa bàn thường xuyên ghi nhận hiện tượng sốt giá thiếu bền vững, việc áp dụng quy định thuế mới được kỳ vọng sẽ góp phần kiểm soát hành vi đầu cơ, từng bước điều chỉnh mặt bằng giá về mức phù hợp hơn với thực tế.
Bên cạnh vai trò điều tiết thị trường, chính sách thuế nếu được thiết kế hợp lý còn có tiềm năng tăng thu cho ngân sách Nhà nước. Khoản thu này có thể tái đầu tư cho các chương trình an sinh xã hội trọng điểm, như Quỹ phát triển nhà ở quốc gia, các dự án nhà ở xã hội, hay các chính sách hỗ trợ nhóm thu nhập thấp tiếp cận nhà ở phù hợp.
Mặt khác, khi nhu cầu đầu tư ngắn hạn giảm sút, các chủ đầu tư sẽ cần điều chỉnh chiến lược bán hàng cũng như kế hoạch mở bán. VARs IRE dự báo rằng, trong dài hạn, thị trường sẽ chứng kiến xu hướng tái cân bằng sản phẩm, với sự dịch chuyển từ phân khúc cận cao cấp, cao cấp sang việc mở rộng nguồn cung nhà ở bình dân và trung cấp. Đây sẽ là yếu tố tích cực, góp phần giảm tình trạng mất cân đối cung – cầu đang tồn tại trên thị trường hiện nay.
Dù được đánh giá là một giải pháp hướng tới sự minh bạch và công bằng, phương án tính thuế 20% trên phần thu nhập thực tế từ chuyển nhượng bất động sản vẫn đối mặt với không ít thách thức trong quá trình triển khai. Theo Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE), chính sách này sẽ có tác động rõ rệt tới cung – cầu, giá bán và thanh khoản của thị trường, đặc biệt trong giai đoạn đầu áp dụng.
Cụ thể, nhu cầu đầu tư có thể suy giảm do chi phí thuế tăng, kéo theo lượng giao dịch sụt giảm. Điều này sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức khỏe tài chính của các doanh nghiệp bất động sản, buộc họ phải rà soát lại chiến lược kinh doanh, thậm chí tạm hoãn hoặc điều chỉnh kế hoạch phát triển các dự án mới để đảm bảo an toàn dòng tiền.
Hiện nay, phần lớn bất động sản đang được chào bán trên thị trường đều neo giá ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của người mua ở thực. Nhiều sản phẩm chủ yếu hướng tới mục tiêu đầu tư ngắn và trung hạn. Khi giao dịch chững lại, dòng tiền bị bóp nghẹt sẽ khiến các doanh nghiệp buộc phải cơ cấu lại danh mục sản phẩm và phân khúc đầu tư.
Ngoài ra, việc áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ cao cũng có thể khiến hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất trở nên kém sôi động. Số lượng tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá có thể giảm; giá trúng đấu giá có xu hướng tiệm cận mức khởi điểm, thậm chí không đạt được kỳ vọng thu ngân sách của các địa phương.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc giá khởi điểm đã tăng theo bảng giá đất điều chỉnh mới, trong khi thuế cao làm thu hẹp đáng kể biên độ lợi nhuận. Điều này khiến nhà đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các khu vực có nhu cầu sử dụng thực và tiềm năng khai thác kinh tế rõ nét, thay vì các khu vực mang tính đầu cơ hoặc chỉ kỳ vọng tăng giá trong dài hạn.
VARs IRE cũng cảnh báo nguy cơ một số khu đất đưa ra đấu giá không thu hút được nhà đầu tư do lợi nhuận sau thuế không đủ hấp dẫn. Hệ quả là tiến độ đưa đất vào sử dụng bị chậm trễ, ảnh hưởng đến hiệu quả sử dụng tài nguyên đất và giảm nguồn thu ngân sách tại địa phương.
Về giá bán, tại các thị trường có nhu cầu ở thực lớn, giá bất động sản có thể tiếp tục xu hướng tăng do người bán có xu hướng “gánh” nghĩa vụ thuế vào giá bán để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng. Điều này có thể gây thêm áp lực lên khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.
Để đảm bảo tính khả thi và giảm thiểu các tác động đột ngột đối với thị trường cũng như các chủ thể liên quan, Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARs IRE) nhấn mạnh sự cần thiết của việc quy định cụ thể về thời điểm có hiệu lực của luật thuế mới. Việc này nhằm tạo dư địa thời gian hợp lý để người dân, doanh nghiệp và các bên tham gia thị trường có thể chủ động nghiên cứu, chuẩn bị và thích ứng với chính sách thay đổi.
Bên cạnh đó, nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và khả năng thực thi trên thực tế, VARs IRE đề xuất cần ban hành song song các nghị định và thông tư hướng dẫn chi tiết cùng với luật. Đặc biệt, cần làm rõ một số khái niệm then chốt như “chi phí hợp lý, hợp lệ”, cũng như cơ chế xử lý các trường hợp chuyển nhượng bị lỗ, tránh gây vướng mắc hoặc tranh chấp khi áp dụng vào thực tiễn.
Mục tiêu cuối cùng là xây dựng một khuôn khổ pháp lý minh bạch, khả thi và nhất quán qua đó tạo nền tảng cho thị trường bất động sản phát triển theo hướng ổn định, lành mạnh và bền vững trong dài hạn
