Đất nền không phục vụ nhu cầu ở thực tiếp tục giảm giá

Từ đầu năm đến nay, thị trường đất nền khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận nhìn chung đều ế ẩm.

Báo cáo của DKRA Việt Nam cho thấy, trong tháng 4, toàn thị trường TP.HCM và vùng phụ cận (Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu, Long An, Tây Ninh) chỉ ghi nhận 4 dự án đất nền mở bán, với 272 nền, giảm 83% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chỉ có một dự án mới, còn lại là các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo.

Đáng chú ý, nhiều chủ đầu tư đã mạnh tay tung các chính sách chiết khấu cao, khoảng 14 - 20% giá trị mảnh đất. Những chương trình khác như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... cũng được nhiều doanh nghiệp áp dụng nhằm kích cầu thị trường.

Tương tự, thị trường thứ cấp cũng không có nhiều biến động về giá so với tháng trước. DKRA đánh giá, thanh khoản của thị trường vẫn ở mức thấp khi người mua còn giữ tâm lý “chờ đáy” bất động sản.

Sức cầu trong tháng 4/2023 giảm tới 82% so với cùng kỳ năm 2022, với 238 nền mới mở bán được giao dịch thành công. Trong đó, sản phẩm thuộc phân khúc giá dưới 20 triệu đồng/m2 nhận được sự quan tâm của khách hàng. Dù tình hình vẫn chưa thực sự khả quan, nhưng đây vẫn là một chỉ dấu tích cực so với quý I/2023.

Trên thực tế, dù chịu ảnh hưởng cùng xu thế chung, song hoạt động mua bán thực chất vẫn diễn ra trên thị trường đất nền với các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực, đáp ứng tốt tiêu chí về giá cả hợp lý, pháp lý hoàn thiện. Ngược lại, những sản phẩm không phục vụ nhu cầu ở thực, không khai thác thương mại vẫn tiếp tục xu hướng giảm giá sâu trong bối cảnh thanh khoản thị trường thấp.

Anh Toàn, một môi giới chuyên về phân khúc đất nền, nhà phố tại TP.HCM cho biết, nếu là sản phẩm ở trong khu dân cư hiện hữu, đông đúc thì vẫn bán được, nhưng với sản phẩm ở những dự án vắng vẻ, chủ yếu là mua đầu cơ thì rất khó giao dịch, dù chủ đầu tư đã giảm giá nhiều.

“Thời điểm này, khách không xuống tiền với những bất động sản đầu cơ vì sản phẩm này không dọn về ở ngay được, không khai thác thương mại được và có khả năng chôn vốn”, anh Toàn nói.

Nhìn nhận diễn biến thị trường thời gian qua, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc chuyên trang Batdongsan khu vực phía Nam cho biết, giao dịch đất nền suy giảm chủ yếu do thị trường đã “đứt” hẳn luồng khách đầu cơ, trong khi loại tài sản này thường ở khu vực ngoại vi, hạ tầng chưa đồng bộ, không phục vụ nhu cầu ở ngay.

Theo ông Tuấn, nhóm tài sản đầu cơ sẽ còn phải đối mặt nhiều khó khăn, thách thức trong những quý tới, vì thị trường chưa xác định được dấu hiệu tăng trưởng trong ngắn hạn. Bên cạnh đó, dòng tiền khó khăn, lãi suất ngân hàng neo cao giữa lúc thị trường trầm lắng là những thách thức rất lớn. Làn sóng cắt lỗ, giảm giá trên thị trường thời gian này chủ yếu rơi vào nhóm tài sản đầu cơ.

Tuy nhiên, nhiều chuyên gia nhận định, mặc dù thời điểm này mua dễ hơn bán, nhưng không có nghĩa là tình trạng bán tháo đang diễn ra. Những người đã đầu cơ, nếu không bí bách về dòng tiền thì họ sẽ để đấy “chờ thời”.

Ông Đinh Minh Tuấn phân tích, đất nền vẫn là loại hình đầu tư tiềm năng nếu nhà đầu tư biết lựa chọn những sản phẩm có giá trị sử dụng cũng như khả năng khai thác tạo ra dòng tiền. Thị trường vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao. Nếu mua đất ở những khu vực có tiện ích tốt, cạnh khu công nghiệp thì mặt bằng giá sẽ ổn định và có dư địa tăng.

“Những tỉnh có lượng FDI lớn hầu hết có mặt bằng giá đất nền ổn định, ít khi sụt giảm sâu. Chỉ có những loại đất đầu tư không có giá trị sử dụng cao, mua xong để đó thì mới bị giảm giá. Vì vậy, trong giai đoạn này, người mua đất nền có nhiều sự lựa chọn và cần tính toán hướng đi dài hạn với đất nền thay vì lướt sóng đầu cơ”, ông Tuấn nói thêm.

Cùng quan điểm, chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cũng cho rằng, tâm lý chuộng nhà gắn với đất, cùng với nhu cầu tích lũy tài sản an toàn và khả năng tăng lợi nhuận từ đất nền vẫn cao là yếu tố khiến phân khúc này được lòng giới đầu tư. Do đó, sự suy giảm thanh khoản đất nền thời gian qua chủ yếu đến từ tâm lý lo sợ và phản ứng chung của nhà đầu tư khi thấy thị trường biến động.

Xét về lâu dài, sức hút đất nền rất khó giảm. Khi những khó khăn được tháo gỡ, thị trường phục hồi trở lại, lãi suất giảm, các kênh huy động vốn được khơi thông, thì nhu cầu với phân khúc này sẽ lại tăng lên, kéo theo đó là giá bán tiếp tục biến động. Do đó, ông Quang cho rằng, thời điểm này, nếu đầu tư đất nền thì chỉ nên chọn những sản phẩm có thể khai thác giá trị như có thể xây dựng nhà, farmstay, homestay và đặc biệt giá phải thật sự tốt. “Nhà đầu tư cần tính toán kỹ lưỡng khả năng tài chính của bản thân trong dài hạn khi có ý định vay ngân hàng đầu tư”, ông Quang khuyến cáo.