Cụ thể, tại Hòa Bình, giá đất nền đã tăng tới 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 54%, và Vĩnh Phúc tăng 26%. Trong khi đó, mặt bằng giá hiện tại ở một số địa phương đã tiệm cận mức cao. Tại Bắc Ninh, giá đất nền đã vọt lên 36 triệu đồng/m²; Hưng Yên khoảng 35 triệu đồng/m²; Hà Nam và Hải Dương dao động quanh mức 26 triệu đồng/m²; còn Bắc Giang và Vĩnh Phúc vào khoảng 24 triệu đồng/m².
Ghi nhận thực tế từ nhà đầu tư cá nhân, anh Lê Tuấn Anh (trú tại Hà Nội) cho biết, cuối năm 2024, anh từng định mua một lô đất hơn 100 m² tại xã Kiều Phú (Hà Nội) với giá 40 triệu đồng/m² nhưng chưa kịp xuống tiền. Đến tháng 3/2025, khi quay lại tìm mua, giá đã tăng lên 55 triệu đồng/m², còn lô đất cũ đã được chủ rao bán lại với giá 60 triệu đồng/m².
Diễn biến này cho thấy, thị trường đất nền miền Bắc đang bước vào giai đoạn tăng trưởng nóng, với tâm lý "giữ đất chờ giá" vẫn phổ biến, đặc biệt tại các khu vực có thông tin quy hoạch, phát triển hạ tầng hoặc kỳ vọng sáp nhập địa giới hành chính.
Không chỉ tại xã Kiều Phú (Hà Nội), nhiều khu vực khác như xã Quốc Oai, xã Phú Cát cũng ghi nhận mức tăng giá đất nền khoảng 20 – 30% so với cuối năm 2024. Tuy nhiên, theo anh Lê Tuấn Anh – một nhà đầu tư tại Hà Nội, mặt bằng giá hiện nay đã quá cao, khiến anh vẫn chưa dám xuống tiền do chưa nhìn thấy biên lợi nhuận rõ ràng sau đầu tư. “Tôi đang chờ thị trường hạ nhiệt vào cuối năm để tính tiếp”, anh chia sẻ.
Dù vậy, anh Tuấn Anh cũng lo ngại kịch bản sốt đất có thể tái diễn trong những tháng tới, khiến giá khó giảm. Trái ngược với tâm lý thận trọng này, nhiều chuyên gia lại cho rằng thị trường đất nền khó có khả năng xảy ra “cơn sốt” diện rộng trong nửa cuối năm 2025.
Ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi, nhận định: Đợt tăng giá vừa qua chủ yếu là sự phục hồi sau chu kỳ điều chỉnh mạnh giai đoạn 2022 – 2024, chứ chưa đủ điều kiện để hình thành “sốt đất” thực sự. Theo ông, ba yếu tố chính hiện vẫn đang kiềm chế thị trường đất nền:
Thứ nhất, chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản tiếp tục được siết chặt, đặc biệt với phân khúc đất nền khiến dòng tiền khó bùng nổ như các đợt sốt trước.
Thứ hai, hành vi nhà đầu tư đã thay đổi: họ ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, sinh lời thực tế, thay vì chạy theo tin đồn.
Thứ ba, loạt biện pháp quản lý thị trường như siết phân lô – tách thửa, minh bạch hóa quy hoạch, và đặc biệt là hệ thống pháp luật mới (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi có hiệu lực từ 2025) đang tạo ra khung quản trị chặt chẽ, giảm thiểu khả năng tạo "sốt ảo".
“Tôi cho rằng cuối năm 2025 có thể xuất hiện những điểm nóng cục bộ tại một vài khu vực có hạ tầng phát triển mạnh hoặc thu hút công nghiệp, nhưng rất khó xảy ra sốt đất quy mô lớn”, ông Huy nhấn mạnh.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng Giám đốc Property Guru Việt Nam cho biết, sau đợt tăng giá, thị trường đất nền đang dần chuyển dịch sang các phân khúc có tính thanh khoản tốt hơn như căn hộ. Theo ông, đất nền không còn là "miếng bánh dễ ăn", nhà đầu tư phải lựa chọn kỹ hơn về khu vực, thời điểm và tiềm năng sinh lời thực.
Tuy nhiên, ông Quốc Anh cũng lưu ý rằng tâm lý nhà đầu tư vẫn phụ thuộc lớn vào chính sách. “Nếu các quy định mới, đặc biệt là về thuế, được ban hành hợp lý và minh bạch, thị trường đất nền hoàn toàn có thể nóng trở lại. Ngược lại, nếu tiếp tục có thông tin bất lợi như đánh thuế đất bỏ hoang, nhà đầu tư sẽ càng thận trọng”, ông phân tích.
Ở góc độ thị trường, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực mới có tiềm năng tăng giá ổn định. Những khu vực đông dân cư, đầy đủ hạ tầng và tiện ích vẫn là điểm đến ưu tiên của nhà đầu tư, thay vì đất nền ở vùng xa, thiếu tiện nghi. Theo ông, xu hướng đầu tư đất nền sẽ dần dịch chuyển sang bất động sản nhà ở, có dòng tiền và khả năng khai thác rõ ràng.
