Cụ thể, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản sẽ được xác định bằng thu nhập tính thuế nhân với thuế suất 20%. Trong đó, thu nhập tính thuế được xác định bằng giá bán bất động sản trừ đi giá mua và các khoản chi phí hợp lý phát sinh liên quan đến việc tạo ra thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Trường hợp không thể xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, Bộ Tài chính đề xuất áp dụng mức thuế suất khoán tính theo thời gian nắm giữ tài sản, cụ thể:
- Dưới 2 năm: 10% trên giá bán,
- Từ 2 đến dưới 5 năm: 6%,
- Từ 5 đến dưới 10 năm: 4%,
- Từ 10 năm trở lên: 2%.
Thời gian nắm giữ được tính từ thời điểm cá nhân được cấp quyền sở hữu hoặc sử dụng bất động sản (áp dụng kể từ thời điểm luật mới có hiệu lực) đến thời điểm chuyển nhượng. Đối với trường hợp bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế, Bộ Tài chính đề xuất giữ nguyên mức thuế suất 2% như hiện hành, không căn cứ vào thời gian nắm giữ. Bộ lý giải rằng, theo Bộ luật Dân sự, thừa kế là việc dịch chuyển tài sản từ người đã mất sang người thừa kế, và không được xem là hành vi kinh doanh hay đầu cơ.
Ngoài ra, người thừa kế đã được miễn thuế thu nhập cá nhân tại thời điểm nhận tài sản theo quy định tại khoản 1, Điều 4 của Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành. Do đó, việc áp dụng thuế suất nhẹ khi chuyển nhượng bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế là cần thiết để đảm bảo công bằng và phù hợp với bản chất giao dịch.
Để đảm bảo tính linh hoạt, phù hợp với thực tiễn từng giai đoạn phát triển kinh tế - xã hội, dự thảo luật vẫn duy trì nội dung giao Chính phủ quy định chi tiết về cách tính và thời điểm xác định thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản.
Về mặt thời điểm, thu nhập tính thuế sẽ được xác định tại thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định pháp luật, hoặc khi hoàn tất việc đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản.
Thực trạng lách thuế gây thất thu ngân sách
Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản bao gồm: chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; chuyển nhượng quyền sở hữu hoặc sử dụng nhà ở; quyền thuê đất, thuê mặt nước; và các khoản thu nhập khác có liên quan.
Hiện tại, thuế suất đang áp dụng là 2% trên giá chuyển nhượng được ghi trên hợp đồng. Tuy nhiên, nhiều trường hợp giá ghi trên hợp đồng thấp hơn đáng kể so với giá giao dịch thực tế. Nếu giá trong hợp đồng thấp hơn mức giá do UBND tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng, thì giá tính thuế sẽ được điều chỉnh theo bảng giá đất của địa phương.
Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Tài chính, cách tính thuế hiện hành đã bộc lộ nhiều bất cập, trong đó phổ biến là tình trạng cá nhân kê khai giá bán thấp hơn thực tế nhằm giảm số thuế phải nộp, gây thất thu ngân sách nhà nước.
Để khắc phục tình trạng này, Luật Đất đai năm 2024 đã sửa đổi Điều 14 của Luật Thuế thu nhập cá nhân, quy định rõ: “Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.”
Một số ý kiến chuyên gia cho rằng, nên áp dụng thuế thu nhập cá nhân theo lãi thực – mức 20% trên phần lợi nhuận sau khi trừ đi chi phí và giá mua. Cách tính này phản ánh đúng bản chất kinh tế của giao dịch, đồng thời tạo sự công bằng hơn giữa các cá nhân giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, để điều tiết thị trường, cần cân nhắc áp mức thuế cao hơn đối với trường hợp sở hữu từ 3 – 4 bất động sản trở lên trong thời gian ngắn, nhằm hạn chế tình trạng đầu cơ, góp phần ổn định thị trường.
Những đề xuất nêu trên đang trong quá trình lấy ý kiến, song cho thấy hướng điều chỉnh chính sách thuế thu nhập cá nhân của Việt Nam đang ngày càng tiệm cận với thực tiễn, minh bạch và công bằng hơn. Trong bối cảnh giao dịch bất động sản đang có dấu hiệu phục hồi, việc hoàn thiện chính sách thuế sẽ có vai trò quan trọng trong việc kiểm soát thị trường bất động sản và đảm bảo nguồn thu bền vững cho ngân sách nhà nước.
