Bộ Tài nguyên và Môi trường đang trình dự thảo sửa đổi, bổ sung nhiều nội dung trong Luật Đất đai 2024, gồm 68 khoản. Một trong những nội dung gây chú ý là Khoản 40 – sửa đổi Điều 158 về nguyên tắc, căn cứ và phương pháp định giá đất. Đáng chú ý, nguyên tắc "giá đất theo thị trường" – vốn là nền tảng cho cơ chế định giá minh bạch, tiệm cận giá thực – được đề xuất bãi bỏ.
Theo quy định hiện hành tại Khoản 1 Điều 158 Luật Đất đai 2024, việc định giá đất phải đảm bảo 5 nguyên tắc: tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá; đảm bảo trung thực, khách quan, công khai, minh bạch; đảm bảo tính độc lập giữa các bên liên quan; đặc biệt là phải dựa trên nguyên tắc thị trường; đồng thời hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư.
Tuy nhiên, trong dự thảo mới nhất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất điều chỉnh nguyên tắc định giá theo hướng tăng cường vai trò kiểm soát của Nhà nước. Cụ thể, Khoản 40 của dự thảo đề cập việc định giá đất cần đảm bảo 4 nguyên tắc mới, gồm: (1) bảo đảm vai trò đại diện chủ sở hữu và quyền quyết định của Nhà nước về giá đất; (2) kết quả định giá chỉ là tài liệu để Nhà nước tham khảo; (3) tuân thủ đúng trình tự, thủ tục định giá đất; và (4) phù hợp với yêu cầu quản lý nhà nước và tình hình thực tế địa phương.
Điểm then chốt trong thay đổi này là việc bỏ nguyên tắc “giá đất theo thị trường” – vốn từng được xem là điều kiện cốt lõi để xây dựng khung giá đất sát với giá thực tế, hạn chế chênh lệch và thất thu ngân sách.
Trong tờ trình, Bộ Tài nguyên và Môi trường nhấn mạnh, Nhà nước – với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai – cần nắm quyền quyết định và kiểm soát giá đất, nhất là trên thị trường sơ cấp. Cụ thể, trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, thì giá đất sẽ do Nhà nước quyết định mà không phụ thuộc vào kết quả của đơn vị tư vấn định giá như hiện nay.
Đối với thị trường thứ cấp – nơi đất đai được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn – Bộ đề xuất để các bên tự thỏa thuận theo cơ chế dân sự. Nhà nước giữ vai trò kiểm soát thông qua công cụ như quy hoạch, tài chính, phát triển không gian, hạ tầng… Tuy nhiên, trên thực tế, việc xác định giá đất sơ cấp vẫn đang phụ thuộc vào dữ liệu thị trường thứ cấp, tạo ra mâu thuẫn và khó khăn trong thực thi.
Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ ra hàng loạt bất cập trong việc áp dụng giá đất cụ thể cho từng dự án đầu tư, đặc biệt là với phương pháp định giá thặng dư. Phương pháp này yêu cầu dự báo chi tiết giá trị chuyển nhượng, giá thuê, loại hình kinh doanh... vốn khó khả thi trong bối cảnh thị trường biến động mạnh, số liệu thiếu ổn định và chủ yếu dựa trên quá khứ.
Thực tế, giá đất có thể tăng đột biến, nhưng hệ thống định giá lại không thể phản ánh kịp thời sự tăng trưởng giá trị thực tế trong tương lai. Khi giá đất cụ thể bị chi phối bởi thị trường thứ cấp, việc định giá để phục vụ giao đất, cho thuê đất sẽ dẫn đến tình trạng "chạy theo thị trường", khiến Nhà nước đánh mất vai trò chủ động và kiểm soát.
Ngoài ra, việc áp dụng giá đất cụ thể trong các dự án đầu tư còn bị xem là mang tính "tận thu", gây kéo dài thủ tục hành chính, phát sinh chi phí đầu tư cao và làm giảm sức cạnh tranh của nhà đầu tư. Nhiều địa phương gặp khó khăn trong thu hút vốn đầu tư, nhất là khi giá đất bị đẩy lên cao bởi hệ thống định giá thiếu linh hoạt.
Một hệ quả không nhỏ khác là tâm lý lo ngại, tránh né trách nhiệm của một số cán bộ, cơ quan có thẩm quyền trong việc xác định giá đất cụ thể. Những rủi ro pháp lý liên quan đến sai lệch giá đất khiến nhiều địa phương phải trì hoãn, làm kéo dài tiến độ thẩm định và phê duyệt giá đất, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai các dự án đầu tư công – tư.
Các chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường đất đai còn nhiều biến động, việc cắt bỏ nguyên tắc "giá đất theo thị trường" có thể tạo điều kiện thuận lợi để Nhà nước tăng vai trò kiểm soát. Tuy nhiên, cần có cơ chế minh bạch, khoa học và cập nhật kịp thời với thực tế để không biến giá đất Nhà nước thành “giá ảo”, làm méo mó thị trường và ảnh hưởng đến quyền lợi của cả người dân lẫn doanh nghiệp.
Dự thảo sửa đổi Khoản 40 Điều 158 là bước đi có tính chất quan trọng trong quá trình hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai. Việc điều chỉnh nguyên tắc định giá đất, nhất là đề xuất bỏ cơ chế thị trường, sẽ cần được đánh giá kỹ lưỡng về tác động thực tế. Nếu không có các biện pháp cân bằng, nguy cơ gây rối loạn thị trường và làm suy giảm niềm tin của nhà đầu tư vào môi trường pháp lý vẫn hiện hữu.
