Lợi ích được nêu Áp lực tài chính giảm, nhưng tiềm ẩn rủi ro
Trao đổi với Đài Phát thanh & Truyền hình Hà Nội, các chuyên gia đánh giá: việc áp dụng bảng giá đất 5 năm một lần sẽ giúp giảm áp lực tài chính, tạo ổn định kỳ vọng người dân. Tuy nhiên, nếu bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường, sẽ hình thành nguy cơ làm giảm nguồn thu ngân sách, gây ra sự bất bình đẳng trong giao dịch, và có khả năng dẫn đến việc tái diễn cơ chế “hai giá” – tức giá ghi trong hợp đồng thấp hơn nhiều so với giá giao dịch thực tế.
“Hai giá” từng là vấn đề lớn trong quá khứ, gây thiệt hại ngân sách và tạo môi trường thiếu minh bạch. Ví dụ, một thửa đất có thể được ghi trên hợp đồng với giá thấp nhằm giảm nghĩa vụ tài chính, trong khi giá thực tế trên thị trường lại cao gấp nhiều lần.
Phía thị trường đánh giá, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng: bảng giá đất 5 năm giúp thị trường giảm chi phí, nhưng nếu giá Nhà nước bỏ qua giá thị trường, sẽ ảnh hưởng lớn đến ngân sách và quyền lợi người dân.
Tương tự, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group, cảnh báo: nếu Nhà nước vừa giao đất, vừa định giá, vừa thu tiền mà thiếu cơ chế giám sát độc lập, sẽ giống như vừa “đá bóng, vừa thổi còi”. Ông đề xuất cần có sự tham gia của các tổ chức tư vấn độc lập để định giá được khách quan và có sự kiểm nghiệm thực tế.
Ông TS. Phạm Viết Thuận, Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, cho rằng dù không nhất thiết bảng giá phải chạy theo thị trường (vốn biến động liên tục), nhưng nguyên tắc giá theo cung – cầu vẫn là thước đo khách quan để đảm bảo công bằng.
Ông Thuận kiến nghị: nếu bỏ hoàn toàn yếu tố thị trường, Nhà nước nên đưa ra một mức giá cơ sở làm nền tảng chung, sau đó điều chỉnh bằng hệ số K theo vị trí, khu vực, nhằm phù hợp với tình hình thị trường thực tế và tránh tạo nên cơ chế “giá cứng”.
Dự thảo Luật Đất đai mới đề xuất hai phương án chính: Chính phủ ban hành bảng giá đất 5 năm một lần thay vì hàng năm như hiện hành; Bỏ giá đất cụ thể, áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) theo khu vực.
Theo đề xuất, Nhà nước sẽ đảm bảo vai trò định hướng giá đất ở cấp sơ cấp, còn kết quả đánh giá từ các phương pháp định giá đất sẽ dùng làm tài liệu tham khảo khi xây dựng bảng giá.
Luật mới hiện đang trong giai đoạn lấy ý kiến trước khi trình Quốc hội tại kỳ họp thứ 10. Trong quá trình thảo luận, nhiều bên đã đề xuất nhấn mạnh quyền quyết định của Nhà nước về giá đất, song cần cân bằng giữa vai trò điều tiết giá của Nhà nước và yếu tố thị trường để bảo vệ quyền lợi xã hội, đảm bảo minh bạch tài chính và ổn định thị trường.
