Sau giai đoạn sôi động của thị trường bất động sản Bình Dương, Đồng Nai đang nổi lên như một điểm đến tiếp theo của dòng tiền đầu tư. Với lợi thế hạ tầng ngày càng hoàn thiện, mặt bằng giá còn mềm hơn so với các đô thị vệ tinh khác, cùng với sự trở lại mạnh mẽ của nhu cầu mua nhà, thị trường bất động sản Đồng Nai bắt đầu ghi nhận những chuyển động tích cực trong quý III/2025.
Không chỉ "ăn theo" sức nóng từ thị trường Bình Dương, các doanh nghiệp tại Đồng Nai đang chủ động nắm bắt cơ hội khi hạ tầng liên kết vùng ngày càng rõ nét. Một số chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản đã bắt đầu đẩy mạnh chiến dịch bán hàng trong kỳ vọng về sức cầu tăng trưởng mạnh mẽ trong nửa cuối năm 2025. Khác với Bình Dương, thị trường Đồng Nai lại cho thấy sự đa dạng về sản phẩm khi các dự án mở bán bao gồm cả căn hộ, nhà phố, biệt thự lẫn đất nền.
Đáng chú ý, chủ đầu tư TV Holdings phối hợp cùng đơn vị phân phối Eximrs mới đây đã chính thức đưa ra thị trường 300 căn hộ thuộc Block River 3 trong khuôn khổ dự án Fresia Riverside, toạ lạc tại TP. Biên Hòa. Mức giá chào bán từ 1,79 tỷ đồng/căn đang được đánh giá là cạnh tranh so với mặt bằng chung khu vực. Dự án này hướng đến nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư trung hạn.
Cũng tại Đồng Nai, dự án FIATO Airport City do Thang Long Real Group phát triển tiếp tục triển khai giai đoạn bán hàng tiếp theo tại thị trấn Hiệp Phước, huyện Nhơn Trạch. Các căn hộ trong dự án này được chào bán với mức giá từ 36 triệu đồng/m², nhắm đến nhóm khách hàng trẻ đang tìm kiếm bất động sản ven đô có tiềm năng tăng trưởng khi sân bay Long Thành dần hình thành.
Khu vực Nhơn Trạch còn ghi nhận thêm tín hiệu sôi động từ dự án khu dân cư Spring Village có quy mô lên tới 18ha. Dự án này đang chuẩn bị mở bán các sản phẩm nhà phố, biệt thự, căn hộ, officetel và shophouse, với mức giá dự kiến khởi điểm từ khoảng 7 tỷ đồng/căn. Đây là một trong số ít dự án có tổ hợp sản phẩm đa dạng, hướng tới việc phát triển một khu đô thị tích hợp tại vùng ven TP.HCM.
Tại Biên Hòa, khu đô thị Izumi City có quy mô lên đến 170ha do Nam Long phát triển cũng đang tái khởi động đường đua. Dự án này được hưởng lợi trực tiếp từ sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống hạ tầng khu Đông TP.HCM và vùng giáp ranh. Đặc biệt, việc dự án vừa được phê duyệt điều chỉnh cục bộ quy hoạch chi tiết tỉ lệ 1/500 mở ra cơ hội triển khai thêm các phân khu mới, giúp gia tăng tính cạnh tranh trong phân khúc đô thị quy mô lớn tại Đồng Nai.
Không kém phần đáng chú ý, tại Long Thành, khu đô thị Fores Centern có quy mô 55ha của liên danh chủ đầu tư TKG Taekwang Vina và Deawoo E&C Vina đã bắt đầu hé lộ các thông tin ra thị trường. Theo kế hoạch, dự án sẽ sớm ra mắt với loạt sản phẩm đa dạng, bao gồm chung cư cao tầng, nhà ở thấp tầng và cả nhà ở xã hội, hướng tới nhóm đối tượng người dân địa phương và công nhân khu công nghiệp.
Với hàng loạt dự án được triển khai đồng loạt, bất động sản Đồng Nai đang từng bước "bắt sóng" làn gió phục hồi thị trường. Theo các chuyên gia, yếu tố then chốt giúp Đồng Nai thu hút giới đầu tư trong giai đoạn này đến từ sự đồng bộ về hạ tầng, đặc biệt là các trục giao thông huyết mạch như cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, Vành đai 3, cùng hệ thống cảng và sân bay quốc tế đang dần định hình.
Việc các chủ đầu tư lớn đồng loạt “kích hoạt” lại thị trường cũng cho thấy kỳ vọng vào giai đoạn tăng trưởng mới của bất động sản Đồng Nai. Dù thị trường vẫn còn nhiều thách thức, nhưng với vị trí chiến lược và mặt bằng giá còn nhiều dư địa tăng trưởng, Đồng Nai đang nổi lên là điểm đến đáng chú ý trong chiến lược dịch chuyển dòng vốn đầu tư ra khỏi TP.HCM giai đoạn 2025–2026.
Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của DKRA Consulting, nguồn cung căn hộ tại Đồng Nai hiện vẫn ở mức rất thấp so với các địa phương lân cận trong vùng TP.HCM mở rộng. Cụ thể, chỉ chiếm 1,9% tổng nguồn cung mới toàn thị trường, trong khi Bình Dương, một “điểm nóng” về căn hộ trong nhiều năm qua chiếm tới 44,3%, còn TP.HCM (cũ) chiếm 35,3%. Điều này cho thấy sự khiêm tốn rõ rệt của thị trường căn hộ Đồng Nai trong tương quan vùng.
Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là mặt bằng giá tại Đồng Nai vẫn ở mức thấp, tạo lợi thế lớn về khả năng tiếp cận cho người mua ở thực và nhà đầu tư trung hạn. Số liệu từ DKRA cho thấy, giá sơ cấp căn hộ cao nhất tại TP.HCM (cũ) hiện đã lên đến 493 triệu đồng/m², mức giá chỉ phù hợp với nhóm khách hàng có tài chính rất mạnh. Trong khi đó, Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ) ghi nhận mức cao nhất là 115 triệu đồng/m²; Bình Dương khoảng 64,7 triệu đồng/m². Đáng chú ý, tại Đồng Nai, mức giá cao nhất ở phân khúc căn hộ hiện mới chỉ dừng lại ở 41 triệu đồng/m², một mức giá được cho là còn "mềm" và nhiều tiềm năng tăng giá nếu so sánh về vị trí, hạ tầng, và khoảng cách kết nối vùng.
Khoảng cách lớn về giá bán giữa Đồng Nai và các thị trường lân cận đang tạo ra hiệu ứng “bù trừ” cho nhược điểm nguồn cung thấp. Giới chuyên môn nhận định, đây là yếu tố có thể kích thích lực cầu trong giai đoạn tới, đặc biệt khi hạ tầng như sân bay quốc tế Long Thành, tuyến Vành đai 3 hay cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu dần hoàn thiện.
Trong khi đó, ở phân khúc nhà phố và biệt thự, thị trường Đồng Nai cho thấy sự tích cực hơn. Báo cáo từ DKRA ghi nhận, nguồn cung nhà phố, biệt thự tại địa phương này chiếm 4,5% tổng nguồn cung toàn thị trường, đứng thứ hai chỉ sau Long An. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng Long An hiện đang chiếm tới hơn 90% nguồn cung mới ở phân khúc này, cho thấy sự lệch pha khá rõ rệt giữa các địa phương trong vùng.
Tuy vẫn còn nhiều dư địa để tăng trưởng, nhưng những con số trên phản ánh thực trạng rõ ràng: Đồng Nai đang có lợi thế cạnh tranh về giá và tiềm năng bứt phá nếu bài toán nguồn cung – đặc biệt ở phân khúc căn hộ – được cải thiện đồng bộ cùng với tiến độ các đại dự án hạ tầng.
Ghi nhận trong nhiều năm qua cho thấy, khu vực phía Đông TP.HCM (bao gồm Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa - Vũng Tàu), nổi bật nhờ lợi thế vượt trội về đầu tư hạ tầng giao thông. Trong đó, Đồng Nai giữ vai trò trung tâm khi sở hữu vị trí chiến lược, là đầu mối kết nối giữa TP.HCM và các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam. Dù không nằm trong đề án sáp nhập vào TP.HCM mở rộng, Đồng Nai vẫn được đánh giá là điểm nhấn phát triển của khu Đông nhờ hạ tầng được đầu tư bài bản và liên tục nâng cấp.
Thực tế cho thấy, hầu hết các dự án hạ tầng trọng điểm của miền Nam, từ đường bộ, đường sắt, đường thủy cho đến hàng không – đều tập trung tại khu vực này. Đến nay, nhiều tuyến giao thông huyết mạch như sân bay quốc tế Long Thành, đường Vành đai 2, Vành đai 3, cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu... đang được triển khai mạnh mẽ và đẩy nhanh tiến độ. Khi các công trình này hoàn thiện, không chỉ cải thiện năng lực kết nối liên vùng mà còn tạo cú hích cho kinh tế - xã hội và thị trường bất động sản địa phương.
Trong đó, sân bay quốc tế Long Thành là tâm điểm được kỳ vọng làm thay đổi toàn diện diện mạo khu vực. Giai đoạn 1 của dự án hiện đang bám sát tiến độ, với mục tiêu có thể đón chuyến bay thương mại đầu tiên vào giữa năm 2026. Theo ước tính, khi đi vào hoạt động, sân bay này sẽ tạo ra khoảng 200.000–500.000 việc làm, đồng thời cần tới gần 14.000 lao động từ trình độ phổ thông đến đại học và sau đại học. Quy mô dân cư gia tăng, lực lượng lao động đổ về sẽ kéo theo nhu cầu phát triển hạ tầng đô thị, nhà ở, dịch vụ và tiện ích xã hội, từ đó hình thành các đô thị vệ tinh mới quanh khu vực sân bay.
Song song đó, các tuyến cao tốc liên vùng cũng đang bước vào giai đoạn nước rút. Trong năm 2025, hai tuyến cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu và Bến Lức – Long Thành dự kiến sẽ thông xe vào dịp 30/04 – tạo trục kết nối nhanh giữa các khu công nghiệp lớn, cảng biển và sân bay. Ngoài ra, tuyến cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây hiện cũng đang được mở rộng lên 8 làn xe và dự kiến hoàn thành vào năm 2026. Việc nâng cấp tuyến đường này không chỉ giải quyết tình trạng ùn tắc, mà còn góp phần giảm thời gian di chuyển từ TP.HCM về Đồng Nai, từ đó nâng cao sức hút đầu tư vào khu vực.
Theo các chuyên gia, với hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn chỉnh và tính liên kết vùng ngày càng mạnh, Đồng Nai đang sở hữu lợi thế rõ rệt để trở thành cực phát triển mới của vùng Đông Nam Bộ. Hạ tầng không chỉ là yếu tố then chốt thúc đẩy tốc độ đô thị hóa, mà còn tạo nền tảng cho sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản – từ nhà ở, bất động sản khu công nghiệp cho đến dịch vụ thương mại, logistics và du lịch nghỉ dưỡng.
Đầu tháng 4/2025, một dấu mốc mới cho hạ tầng giao thông Đồng Nai được thiết lập khi Hội đồng Thẩm định chủ trương đầu tư tỉnh đã thông qua dự án Hương lộ 2 nối dài (giai đoạn 2) đoạn từ cầu Vàm Cái Sứt đến nút giao cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây. Dự án có tổng vốn đầu tư dự kiến lên tới 2.600 tỷ đồng và được lên kế hoạch khởi công vào tháng 10/2026. Đây là một trong những tuyến đường trục quan trọng, góp phần rút ngắn đáng kể thời gian di chuyển từ khu trung tâm Biên Hòa về TP.HCM và các tỉnh Đông Nam Bộ.
Song song với đó, tuyến đường Vành đai 3 đoạn qua địa bàn Đồng Nai cũng đang được đẩy nhanh tiến độ thi công để hoàn tất vào năm 2026. Khi cả hai dự án hoàn thành, mạng lưới giao thông liên vùng giữa Đồng Nai, TP.HCM và toàn khu kinh tế trọng điểm phía Nam sẽ trở nên thông suốt, tạo động lực mạnh mẽ cho tăng trưởng kinh tế và bất động sản.
Một dự án hạ tầng mang tính chiến lược khác cũng đang được thúc đẩy mạnh mẽ là tuyến đường sắt đô thị Thủ Thiêm – Long Thành, với tổng vốn đầu tư ước tính 3,5 tỷ USD. Tuyến đường dài khoảng 42km, kết nối trung tâm TP.HCM với sân bay quốc tế Long Thành, được đánh giá là “xương sống” trong bài toán giao thông công cộng trục Đông Nam. Dự án dự kiến trình Quốc hội xem xét phê duyệt chủ trương đầu tư vào tháng 10/2025. Trong bối cảnh sân bay Long Thành sẽ vận hành vào giữa năm 2026, tuyến đường sắt này được kỳ vọng không chỉ giải tỏa áp lực giao thông mà còn tạo ra hành lang phát triển đô thị và dịch vụ vệ tinh dọc tuyến.
Bên cạnh các tuyến kết nối liên vùng, Đồng Nai cũng xác định nhiệm vụ trọng tâm sau quá trình điều chỉnh địa giới hành chính là tập trung phát triển mạng lưới giao thông nội tỉnh. Hàng loạt tuyến đường liên huyện, đường tỉnh và các nút giao mới đang được lên kế hoạch đầu tư, nhằm kết nối thông suốt các khu đô thị, khu công nghiệp và các vùng sản xuất nông nghiệp – công nghiệp – dịch vụ trong tỉnh. Đây chính là nền tảng để thúc đẩy quá trình đô thị hóa và tái cấu trúc phát triển không gian kinh tế của tỉnh trong giai đoạn 2025–2030.
Sự phát triển mạnh mẽ của hạ tầng đã nhanh chóng tạo hiệu ứng dây chuyền đối với thị trường bất động sản. Báo cáo thị trường quý II/2025 của DXS-FERI ghi nhận, nhiều doanh nghiệp địa ốc đã đồng loạt tăng tốc bung hàng, khởi động lại các dự án bị “đóng băng” trước đó và bắt đầu vào “mùa cao điểm” mở bán trong kỳ vọng đón đầu làn sóng đầu tư mới.
Báo cáo cũng cho thấy, nhờ các yếu tố pháp lý dần được tháo gỡ, áp lực tài chính và dòng tiền có phần được khơi thông, nhiều chủ đầu tư đang bước vào giai đoạn mở rộng hoạt động với tinh thần lạc quan hơn so với cùng kỳ năm trước. Không chỉ đẩy mạnh tuyển dụng đội ngũ nhân sự phát triển dự án, các doanh nghiệp còn tích cực gia tăng hoạt động M&A để thâu tóm quỹ đất mới, củng cố quan hệ hợp tác chiến lược với các đơn vị phân phối, đồng thời khuấy động thị trường bằng cách "rumor" nhiều dự án tiềm năng trong 6 tháng cuối năm.
Những động thái này phần nào phản ánh kỳ vọng của cộng đồng doanh nghiệp bất động sản vào một chu kỳ tăng trưởng mới, đặc biệt trong bối cảnh các yếu tố “thiên thời, địa lợi, nhân hòa” như lãi suất ổn định, pháp lý thông thoáng hơn và hạ tầng tăng tốc đang hội tụ rõ ràng tại thị trường Đồng Nai.
