Thị trường bất động sản quý II/2025 ghi nhận những dấu hiệu phục hồi rõ nét khi dòng vốn bắt đầu chảy mạnh trở lại. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến ngày 31/5, tổng dư nợ tín dụng dành cho lĩnh vực kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,64 triệu tỷ đồng tăng 36% so với cùng kỳ năm ngoái và là mức cao nhất kể từ năm 2023. Diễn biến này phản ánh sự cải thiện niềm tin vào thị trường, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất duy trì ở mức thấp và các chính sách hỗ trợ người mua nhà tiếp tục được đẩy mạnh.
Đáng chú ý, dòng tín dụng hiện được định hướng chủ yếu vào các phân khúc phục vụ an sinh xã hội như nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và dự án nhà ở thương mại phục vụ nhu cầu thực. Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 2,5 triệu tỷ đồng trong năm nay (tương đương 16%), nhiều chuyên gia cho rằng dư địa tăng trưởng tín dụng bất động sản vẫn còn lớn nhất là khi các gói vay ưu đãi cho người trẻ đang được thiết kế.
Tuy nhiên, giới phân tích cảnh báo rủi ro khi tốc độ tăng trưởng tín dụng vào bất động sản có xu hướng quá nhanh. Ông Nguyễn Quang Thuân, Chủ tịch FiinGroup cho biết trong quý I/2025, lĩnh vực này đã chiếm hơn 40% tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống, vượt xa lĩnh vực sản xuất kinh doanh. Nếu không có các công cụ điều tiết thay thế khi dỡ bỏ trần tín dụng (room), dòng vốn có thể bị lệch pha và gây mất cân đối cho hệ thống tài chính – ngân hàng.
Về nguồn cung, Bộ Xây dựng ghi nhận quý II/2025 có nhiều chuyển biến tích cực. Cụ thể, có 58 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và đất nền được cấp phép mới, cung cấp thêm 16.627 căn/lô nền tăng gần 29% so với quý I. Số lượng dự án đang triển khai đạt 1.517, quy mô hơn 544.000 căn/lô nền, trong khi có 157 dự án đủ điều kiện kinh doanh với 52.223 căn tăng mạnh 55,4%.
Thị trường trái phiếu bất động sản cũng ghi nhận đà phục hồi đáng chú ý. Theo Hiệp hội Thị trường Trái phiếu Việt Nam (VBMA), từ tháng 4 đến tháng 6/2025, đã có 18 đợt phát hành trái phiếu từ các doanh nghiệp địa ốc với tổng giá trị vượt 27.000 tỷ đồng. Một số thương vụ lớn đến từ Vingroup (3 đợt, 6.000 tỷ đồng), Việt Minh Hoàng (3.466 tỷ đồng), AAC Việt Nam (500 tỷ), Song Phương (388,5 tỷ) và Văn Phú (150 tỷ đồng).
Tuy nhiên, hoạt động phát hành vẫn tập trung vào nhóm doanh nghiệp lớn, có năng lực tài chính và uy tín cao. Trong khi đó, doanh nghiệp vừa và nhỏ tiếp tục gặp khó trong việc tiếp cận nhà đầu tư và thị trường vốn.
Một vấn đề đáng quan tâm là áp lực đáo hạn trái phiếu đang tăng nhanh. Dữ liệu từ S&I Ratings cho thấy, chỉ trong nửa cuối năm 2025, các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thanh toán khoảng 22.000 tỷ đồng tiền lãi. Đến năm 2026, tổng giá trị trái phiếu đáo hạn có thể vượt 143.000 tỷ đồng. Tình trạng chậm thanh toán vẫn còn phổ biến, với khoảng 16.000 tỷ đồng lãi gốc bị trễ hạn trong 6 tháng đầu năm.
Trước thực trạng này, Ủy ban Chứng khoán Nhà nước và Bộ Tài chính đang siết chặt giám sát thị trường trái phiếu, đồng thời yêu cầu các tổ chức tư vấn phát hành, công ty chứng khoán và ngân hàng lưu ký phải minh bạch hồ sơ pháp lý, năng lực tài chính của doanh nghiệp trước khi phát hành.
Việc dòng vốn tín dụng và trái phiếu đồng loạt khởi sắc là tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản sau giai đoạn dài trầm lắng. Tuy nhiên, nếu không kiểm soát tốt rủi ro, đặc biệt là với tốc độ tăng trưởng quá nóng và áp lực đáo hạn lớn, thị trường có thể đối mặt với vòng xoáy bất ổn mới.
Để đảm bảo phát triển bền vững, giới chuyên gia nhấn mạnh cần ưu tiên dòng vốn vào các phân khúc phục vụ nhu cầu thực như nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá hợp lý nhằm giữ sự cân bằng và ổn định cho thị trường trong trung và dài hạn.
