Tính đến tháng 9/2025, toàn thành phố có 33 dự án đủ điều kiện huy động vốn từ bán nhà hình thành trong tương lai. Tổng nguồn cung đạt 30.364 căn, trong đó các dự án chung cư chiếm tới 24.556 căn. Con số này cao gấp 3 lần so với nguồn cung được phê duyệt từ đầu năm đến tháng 10/2024, cho thấy sự gia tăng mạnh mẽ trong giai đoạn hiện tại.
Đáng chú ý, phần lớn nguồn cung mới tập trung ở các khu đô thị lớn thuộc phường Tây Mỗ (Nam Từ Liêm cũ), xã Bát Tràng và xã Gia Lâm (huyện Gia Lâm cũ), cùng xã Đông Anh (huyện Đông Anh cũ). Dù nằm ngoài trung tâm, giá căn hộ tại những khu vực này vẫn duy trì ở mức cao. Tại Bát Tràng, mỗi mét vuông căn hộ đã vượt ngưỡng 65 triệu đồng, còn Tây Mỗ và Đông Anh đều trên 100 triệu đồng/m2.
Ngoài ra, thị trường Hà Nội còn chứng kiến sự tham gia của nhiều chủ đầu tư mới. Ở quận Hà Đông cũ, dự án Kepler Land được chào bán ở mức 90 triệu đồng/m2, trong khi The Charm An Hưng có giá khoảng 75 triệu đồng/m2. Quận Nam Từ Liêm cũ ghi nhận hai dự án cao cấp là FLC Hausman Premium Residence và The Matrix Premium của MIK, với giá dao động từ 120 đến 150 triệu đồng/m2. Quận Tây Hồ cũ cũng góp mặt bằng hai dự án Westlake Residential và Starlake giai đoạn 2, đều được dự báo có giá không dưới 140 triệu đồng/m2.
Thị trường còn bổ sung thêm các dự án mới như Jade Square (Xuân Đỉnh, Bắc Từ Liêm cũ) với giá khoảng 90 triệu đồng/m2 và Noble Crystal Long Biên (Phúc Lợi, Long Biên cũ) thuộc phân khúc siêu sang. Với sự ồ ạt ra hàng của chung cư thương mại, người mua ngày càng gặp nhiều khó khăn trong việc tìm kiếm lựa chọn phù hợp với khả năng tài chính.
Trong khi đó, nhà ở xã hội – vốn được kỳ vọng giải quyết nhu cầu của nhóm thu nhập thấp và trung bình – lại xuất hiện rất hạn chế. Chỉ có hai dự án đủ điều kiện mở bán với tổng số 1.080 căn hộ, chiếm chưa đầy 4% tổng nguồn cung mới.
Một trong số đó là Rice City Long Châu (Việt Hưng, Long Biên cũ). Dự án này có tổng cộng 1.980 căn hộ nhưng mới chỉ có tòa CT1 với 600 căn được cấp phép mở bán. Đây đồng thời là dự án nhà ở xã hội đắt nhất Hà Nội, với giá bán dự kiến 26 – 27 triệu đồng/m2. Chủ đầu tư dự kiến bắt đầu tiếp nhận hồ sơ trong quý III/2025 và bàn giao nhà vào quý III/2027.
Dự án còn lại là Khu nhà ở xã hội Kim Hoa (xã Tiến Thắng, Mê Linh cũ), gồm bốn tòa nhà cao 9 tầng với 720 căn hộ, diện tích 62 – 69 m2. Trong số này, chỉ 480 căn được cấp phép mở bán, với giá bán 21,2 triệu đồng/m2 và giá cho thuê mua 262.738 đồng/m2. Dự án đã thu hồ sơ từ quý II/2025 và dự kiến bàn giao vào quý IV/2027.
Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, mức giá chung cư hiện nay đã vượt quá khả năng chi trả của cả nhóm thu nhập thấp lẫn trung bình cao. Thậm chí, những người có thu nhập 40 – 50 triệu đồng/tháng cũng khó tự tin mua nhà nếu thiếu hỗ trợ tài chính từ gia đình.
Ông Trần Vĩnh Phi Long, Giám đốc khu vực ERA Galaxy Group, đưa ra phép tính cụ thể: với căn hộ trị giá 4 tỷ đồng, nếu vay ngân hàng 70%, người mua phải trả cả gốc lẫn lãi khoảng 30 triệu đồng/tháng. Điều này đồng nghĩa với việc một người độc thân phải có thu nhập ít nhất 50 triệu đồng/tháng mới “tạm an toàn” khi sử dụng đòn bẩy tài chính.
Ông Long nhấn mạnh: “Người trẻ hiện nay rất khó đạt mức thu nhập 20 triệu đồng/tháng, vì thế cơ hội mua nhà gần như bất khả thi. Giấc mơ an cư của họ chủ yếu trông chờ vào chính sách phát triển mạnh mẽ hơn về nhà ở xã hội”.
Với thực tế 30.364 căn hộ thương mại được mở bán nhưng chỉ có 1.080 căn thuộc diện xã hội, thị trường bất động sản Hà Nội đang cho thấy sự lệch pha lớn giữa nhu cầu thực và nguồn cung. Điều này đặt ra bài toán cấp thiết về việc thúc đẩy xây dựng, mở rộng và phân bổ hợp lý các dự án nhà ở xã hội, nhằm đảm bảo an sinh cho số đông người dân thủ đô.
