Theo báo cáo thị trường mới nhất của CBRE, quý II/2025, Hà Nội ghi nhận hơn 1.000 căn nhà thấp tầng (gồm biệt thự và liền kề) được đưa ra thị trường, tuy giảm 32% so với quý trước nhưng lại tăng gấp 5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Lũy kế 6 tháng, nguồn cung mới đạt trên 2.500 căn – con số cao vượt trội so với giai đoạn cùng kỳ năm ngoái vốn chỉ đạt vài trăm căn. Nguồn cung được bổ sung từ 5 dự án lớn, phân bổ tại các khu vực trọng điểm gồm quận Tây Hồ, Long Biên và các huyện Gia Lâm, Đan Phượng – những nơi từng thuộc các địa phương trước sắp xếp đơn vị hành chính.
Mặc dù thị trường đã không còn khan hiếm như các năm trước, song mặt bằng giá bán vẫn không hạ nhiệt. Giá sơ cấp trong quý II/2025 được CBRE ghi nhận trung bình khoảng 230 triệu đồng mỗi m2 đất (chưa gồm VAT, chi phí bảo trì và chiết khấu), tăng gần 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Đặc biệt, một số dự án cao cấp tại khu trung tâm Hà Nội hiện đã vượt mốc 400 triệu đồng mỗi m2 – tương đương khoảng 15.400 USD.
Công ty tư vấn bất động sản Avison Young cũng đồng tình với nhận định của CBRE, đồng thời cho rằng xu hướng phát triển nhà thấp tầng tại Hà Nội đang mở rộng dần từ khu vực vành đai 3 ra đến vành đai 4. Điều này cho thấy sự gắn kết giữa quy hoạch giao thông và chiến lược phát triển đô thị mới tại các vùng ven, đồng thời góp phần tạo ra nguồn cung mới cho phân khúc vốn có tính khan hiếm này.
Theo đơn vị này, mức giá bán các dự án thấp tầng hiện nay dao động trong khoảng 7.700 - 13.460 USD mỗi m2 (tương đương 200 - 350 triệu đồng/m2). Đáng chú ý, nhiều khu đô thị lớn đang chào bán các sản phẩm có giá trị cao ngất ngưởng. Đơn cử như tại khu đô thị mới ở Đan Phượng, các căn liền kề diện tích 96 - 120 m2 được rao bán với mức giá từ 15 đến 25 tỷ đồng mỗi căn, tùy theo vị trí và mức độ hoàn thiện. Các căn song lập cao cấp có thể đạt tới 33 - 45 tỷ đồng.
Cùng với giá sơ cấp tăng, giá trên thị trường chuyển nhượng thứ cấp cũng tăng theo. Tại khu đô thị Ciputra, giá chuyển nhượng các căn thấp tầng hiện dao động trong khoảng 270 - 460 triệu đồng/m2, tăng từ 6% đến 8% so với cùng kỳ năm trước. Khu vực Mỹ Đình cũng ghi nhận mức giá biệt thự liền kề khoảng 200 - 320 triệu đồng/m2, nhích nhẹ khoảng 5% so với năm 2024.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, lý giải rằng mức giá cao hiện tại một phần đến từ kỳ vọng lớn của chủ đầu tư vào yếu tố khan hiếm quỹ đất tại Hà Nội. Ngoài ra, chi phí xây dựng tăng mạnh trong thời gian gần đây cùng với giá đất nền cao đã đẩy giá thành sản phẩm lên mức mới, khiến người mua phải cân nhắc kỹ lưỡng hơn.
Bà An cho rằng thị trường nhà thấp tầng tại Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển mình, với nguồn cung dự kiến tăng mạnh trong nửa cuối năm. Tổng cộng cả năm 2025, thành phố có thể ghi nhận khoảng 6.300 căn thấp tầng được đưa ra thị trường, riêng nửa cuối năm có thể chiếm đến 3.800 căn. Đáng chú ý, nhiều dự án từng bị đình trệ đang được tái khởi động và chuẩn bị ra mắt giai đoạn tiếp theo trong vài tháng tới.
“Áp lực cạnh tranh sẽ ngày càng lớn. Người mua hiện nay không còn vội vàng xuống tiền như trước mà có xu hướng chờ đợi, đánh giá kỹ về tiềm năng khai thác, pháp lý và giá trị thực. Điều này đòi hỏi chủ đầu tư cần linh hoạt hơn về chính sách bán hàng, chất lượng sản phẩm và dịch vụ hậu mãi”, bà An nhấn mạnh.
Trong bối cảnh giá nhà thấp tầng vẫn ở mức cao nhưng thanh khoản chỉ đạt trung bình 60 - 70%, tập trung vào nhóm khách hàng trung - thượng lưu và một phần nhà đầu tư, thị trường đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét. Những sản phẩm có vị trí đắc địa, pháp lý đầy đủ và mức giá hợp lý sẽ tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi các dự án bị định giá quá cao hoặc thiếu tiện ích đồng bộ có thể gặp khó khăn trong việc tìm kiếm người mua thực.
