Theo HoREA, quy định hiện hành tại Luật Đất đai 2024 và Nghị định 103/2024 yêu cầu áp dụng 100% giá đất trong bảng giá cho toàn bộ diện tích thửa đất khi chuyển đổi, không phân biệt diện tích trong hạn mức giao đất ở hay phần vượt hạn mức. Điều này khiến nhiều hộ gia đình, cá nhân phải nộp số tiền rất lớn, từ vài tỷ đến hơn chục tỷ đồng. Trước gánh nặng tài chính quá lớn, nhiều người đã xin rút hồ sơ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (“sổ đỏ”), dẫn đến tình trạng giao dịch ngầm, chuyển nhượng bằng giấy viết tay, tiềm ẩn rủi ro pháp lý và tranh chấp.
Không chỉ gây khó khăn cho người dân, cơ chế tính tiền đất hiện nay còn bị cho là góp phần đẩy giá đất, giá nhà tăng cao trên thị trường, đồng thời làm đội chi phí bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư công.
Để khắc phục, HoREA đề xuất sửa đổi khoản 22 Điều 1 dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 159 Luật Đất đai 2024. Cụ thể, kiến nghị bổ sung nguyên tắc: phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở sẽ được tính tiền sử dụng đất thấp hơn phần vượt hạn mức. Hiệp hội đưa ra phương án áp dụng thống nhất trên toàn quốc với tỷ lệ thu 20% giá đất đối với diện tích trong hạn mức, và 30% đối với phần vượt hạn mức.
Đáng chú ý, HoREA cũng kiến nghị xem xét hiệu lực hồi tố đối với các trường hợp đã nộp tiền theo quy định cũ, để đảm bảo công bằng giữa những người làm thủ tục cấp “sổ đỏ” ở các thời điểm khác nhau, tránh tình trạng so bì. Đề xuất này đi kèm với cơ chế cho phép UBND cấp tỉnh hoàn trả khoản chênh lệch đã nộp thừa cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển đổi mục đích sang đất ở.
Để có cơ sở đánh giá tác động, HoREA đề nghị Bộ Tài chính thống kê số lượng hộ gia đình, cá nhân đã được cấp Giấy chứng nhận theo quy định mới và số tiền sử dụng đất đã nộp. Trên cơ sở đó, Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định việc áp dụng hiệu lực trở về trước.
Ngoài vấn đề hộ gia đình, cá nhân, HoREA cũng góp ý sửa đổi quy định liên quan đến doanh nghiệp tại Điều 257 Luật Đất đai 2024. Theo quy định hiện hành, doanh nghiệp phải nộp bổ sung tiền sử dụng đất, tiền thuê đất cho thời gian chậm tính nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, HoREA cho rằng việc chậm trễ thường xuất phát từ cơ quan nhà nước ban hành quyết định giá đất hoặc thông báo nộp tiền chậm, không phải lỗi từ phía doanh nghiệp. Việc buộc doanh nghiệp gánh thêm chi phí trong trường hợp này là bất hợp lý.
Do đó, HoREA đề nghị chỉ áp dụng khoản nộp bổ sung đối với các doanh nghiệp “có lỗi”, đồng thời miễn cho những doanh nghiệp không có lỗi. Với những khoản đã nộp, hiệp hội đề xuất cho phép khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính khác để tránh tạo gánh nặng chồng chéo.
Nếu được tiếp thu, các kiến nghị này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những bất cập trong thực tiễn áp dụng Luật Đất đai 2024, đồng thời giảm áp lực chi phí cho người dân và doanh nghiệp, góp phần bình ổn thị trường bất động sản.
