Theo ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM, trong giai đoạn từ ngày 1/7 đến hết ngày 31/12/2025, toàn bộ địa bàn hợp nhất sẽ tiếp tục áp dụng bảng giá đất của từng địa phương trước khi sáp nhập. Cụ thể, TP.HCM áp dụng bảng giá theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ban hành ngày 21/10/2024; tỉnh Bình Dương theo Quyết định số 63/2024/QĐ-UBND ban hành ngày 20/12/2024; tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu theo Quyết định số 26/2024/QĐ-UBND ban hành ngày 19/9/2024.
Song song đó, Sở Tài nguyên và Môi trường cũng đang xây dựng và trình UBND TP.HCM kế hoạch ban hành bảng giá đất thống nhất mới áp dụng từ ngày 1/1/2026. Đây sẽ là bảng giá đầu tiên áp dụng chung cho toàn địa bàn TP.HCM mở rộng, được xây dựng trên cơ sở Luật Đất đai 2024 và Nghị định 151/2025 của Chính phủ.
Giá đất chênh lệch: Cơ hội hay rủi ro?
Theo nhận định của các chuyên gia, việc hợp nhất bảng giá đất giữa ba địa phương có mức phát triển khác biệt sẽ tạo ra không ít rủi ro tiềm ẩn. Ông Nguyễn Châu Trinh, giảng viên Đại học RMIT Việt Nam, cho biết hiện nay sự chênh lệch giữa các bảng giá đất là khá rõ rệt. Ví dụ, tại khu vực 2 TP. Thủ Đức (TP.HCM), giá đất theo bảng hiện hành là khoảng 88,2 triệu đồng/m². Trong khi đó, mức giá tương ứng tại TP. Vũng Tàu chỉ khoảng 34,14 triệu đồng/m² và TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương) là khoảng 20,86 triệu đồng/m² – cho cùng vị trí và phân loại.
Với mức chênh lệch lên tới gần 70 triệu đồng/m² như vậy, việc áp dụng một khung giá đất đồng nhất trên toàn địa bàn TP.HCM mở rộng có thể dẫn đến nguy cơ tăng giá đất chóng mặt tại các khu vực cũ của Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu. Điều này có thể khiến thị trường rơi vào tình trạng “sốt ảo”, đẩy giá đất vượt xa giá trị thực, tác động tiêu cực đến thu ngân sách, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu mua đất ở thực và làm trầm trọng thêm tình trạng đầu cơ, tích trữ đất.
Đề xuất điều chỉnh theo hướng linh hoạt, có lộ trình
Trước thực trạng trên, ông Trinh đề xuất cần áp dụng cơ chế chuyển tiếp hợp lý, tránh cú sốc giá đột ngột. Theo đó, nên cho phép tiếp tục sử dụng bảng giá đất cũ trong thời gian từ 2 đến 5 năm kể từ thời điểm sáp nhập để đảm bảo sự ổn định cho thị trường. Trong giai đoạn này, có thể tiến hành đánh giá lại tình hình phát triển kinh tế - xã hội, hạ tầng và nhu cầu thực tế tại từng địa bàn, từ đó xây dựng bảng giá đất mới theo từng phân vùng cụ thể như khu trung tâm, vùng ven, hoặc các khu vực đang phát triển mạnh về hạ tầng.
Ông Trinh cũng nhấn mạnh vai trò của minh bạch thông tin. Ông lấy ví dụ về New Zealand, nơi mà toàn bộ dữ liệu về lịch sử giao dịch bất động sản được công khai rộng rãi, qua đó giúp người dân và nhà đầu tư dễ dàng tra cứu, so sánh và đưa ra quyết định hợp lý hơn.
Nguy cơ tạo vòng xoáy tăng giá – đầu cơ – đóng băng
Bà Nguyễn Thị Bích Ngọc, Tổng Giám đốc Sen Vàng Group, chia sẻ quan điểm tương tự. Bà cho rằng, sau khi sáp nhập, đặc biệt là khi bảng giá đất được chuẩn hóa và đồng nhất trên toàn địa bàn TP.HCM mở rộng, các khu vực như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu sẽ chứng kiến làn sóng tăng giá mới, đi kèm với đó là sự sôi động trở lại của thị trường.
Tuy nhiên, bà Ngọc cảnh báo nếu không có biện pháp quản lý và giám sát chặt chẽ, rất dễ tái diễn kịch bản “vòng xoáy tăng giá - đầu cơ - đóng băng” như từng xảy ra trong giai đoạn 2018-2022. Theo bà, để phát triển bền vững, cần tập trung vào ba trụ cột: kiểm soát quy hoạch, minh bạch pháp lý và ngăn chặn đầu cơ đất đai. Ngoài ra, việc phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ cũng phải được đặt lên hàng đầu nhằm cân bằng thị trường và đảm bảo quyền tiếp cận nhà ở cho người dân có thu nhập thấp.
Cần cơ sở dữ liệu giá đất đồng bộ và cập nhật thường xuyên
Về phía cơ quan quản lý, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, từ năm 2026, các địa phương trên cả nước sẽ đồng loạt ban hành bảng giá đất mới theo quy định của Luật Đất đai 2024. Trong bối cảnh đó, việc xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất là yêu cầu cấp thiết. Hệ thống dữ liệu này cần được cập nhật thường xuyên, đến từng thửa đất, bảo đảm tính chính xác và minh bạch, làm cơ sở để định giá và giải quyết tranh chấp liên quan đến đất đai.
Đối với các khu vực có giá đất thực tế đang biến động nhanh hoặc chưa phù hợp với bảng giá đất hiện hành, UBND cấp tỉnh được phép điều chỉnh bảng giá cho phù hợp với tình hình thực tế, thời gian áp dụng tối đa đến hết ngày 31/12/2025.
