Những con số "khủng" này không chỉ cho thấy quy mô đầu tư khổng lồ của các "ông lớn" mà còn đặt ra câu hỏi về khả năng xoay vòng vốn và rủi ro tiềm ẩn nếu thị trường không sớm phục hồi. Dưới đây là cái nhìn chi tiết về tình hình tồn kho của một số doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực bất động sản nhà ở, dựa trên dữ liệu từ báo cáo tài chính mới nhất tính đến ngày 30/6/2025.
Đứng ở vị trí dẫn đầu về giá trị hàng tồn kho là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (mã chứng khoán: NVL), hay còn gọi là Novaland – một trong những tên tuổi lớn nhất ngành địa ốc miền Nam. Theo báo cáo, giá trị hàng tồn kho của Novaland đã chạm mốc 150.533 tỷ đồng, tăng thêm 3.505 tỷ đồng so với mức ghi nhận cuối năm 2024. Con số này chiếm tỷ lệ đáng kể trong tổng tài sản của công ty, chủ yếu tập trung vào quỹ đất và các dự án đang triển khai xây dựng, chiếm gần 95% tổng tồn kho với giá trị khoảng 142.691 tỷ đồng.
Các dự án nổi bật góp phần vào khoản tồn kho này bao gồm Aqua City – một khu đô thị sinh thái quy mô lớn tại Đồng Nai, Novaworld Hồ Tràm – dự án nghỉ dưỡng ven biển tại Bà Rịa - Vũng Tàu, và The Grand Manhattan – tòa nhà cao cấp tại trung tâm TP.HCM. Phần tồn kho còn lại bao gồm bất động sản đã xây dựng hoàn thành với giá trị 7.716 tỷ đồng, hàng hóa bất động sản 100 tỷ đồng, cùng với hàng hóa khác chỉ vỏn vẹn 25 tỷ đồng. Sự gia tăng này phần nào phản ánh chiến lược tích lũy quỹ đất dài hạn của Novaland, nhưng cũng đặt áp lực lên dòng tiền khi thị trường đang chậm lại.
Theo sát Novaland là Công ty Cổ phần Vinhomes (mã chứng khoán: VHM), đơn vị thành viên chủ lực của Tập đoàn Vingroup – tập đoàn đa ngành lớn nhất Việt Nam. Báo cáo tài chính hợp nhất quý 2/2025 cho thấy, lượng hàng tồn kho của Vinhomes đã vọt lên 80.210 tỷ đồng, tăng mạnh mẽ tới 46% so với cuối năm 2024. Phần lớn giá trị tồn kho đến từ bất động sản để bán đang trong giai đoạn xây dựng, với con số ấn tượng 53.264 tỷ đồng. Khoản này bao gồm các chi phí liên quan đến tiền sử dụng đất, giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí dự án, cũng như chi phí xây dựng và phát triển tại các khu đô thị quy mô lớn như Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3, Vinhomes Grand Park, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và một số dự án khác đang được triển khai tại các tỉnh thành lớn.
Tiếp theo là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang với 17.999 tỷ đồng, bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành đạt 6.510 tỷ đồng, bất động sản mua để bán chỉ 129 tỷ đồng, và hàng tồn kho khác lên đến 2.305 tỷ đồng. Với mô hình phát triển khu đô thị tích hợp, Vinhomes đang chứng kiến sự gia tăng tồn kho do các dự án mở rộng liên tục, nhưng điều này cũng đòi hỏi nguồn vốn lớn để duy trì tiến độ.
Không kém cạnh, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã chứng khoán: KDH) – doanh nghiệp nổi tiếng với các dự án nhà ở tại TP.HCM và khu vực lân cận – ghi nhận lượng hàng tồn kho lên đến 23.007 tỷ đồng, tăng 829 tỷ đồng so với cuối năm 2024. Phần lớn tồn kho tập trung vào bất động sản xây dựng dở dang, với các dự án chính như Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (Mega Township) chiếm 8.146 tỷ đồng, Bình Trưng - Bình Trưng Đông 4.639 tỷ đồng, Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông 3.725 tỷ đồng, Khang Phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A 1.865 tỷ đồng, và Khang Phúc – Khu định cư Phong Phú 2 với 1.451 tỷ đồng. Đáng lưu ý, hầu hết quyền sử dụng đất và tài sản tại các dự án này đã được thế chấp để đảm bảo cho các khoản vay ngân hàng, cho thấy Khang Điền đang tận dụng đòn bẩy tài chính để đẩy mạnh đầu tư, nhưng cũng tiềm ẩn rủi ro nếu lãi suất tăng hoặc thị trường đình trệ.
Tiếp tục danh sách là Công ty Cổ phần Đầu tư Nam Long (mã chứng khoán: NLG), một trong những nhà phát triển bất động sản nhà ở giá rẻ và trung cấp hàng đầu. Tính đến ngày 30/6/2025, hàng tồn kho của Nam Long đạt 17.967 tỷ đồng, chiếm tới 63% tổng tài sản của công ty – tỷ lệ cao cho thấy sự phụ thuộc lớn vào các dự án đang triển khai. Cụ thể, dự án Izumi dẫn đầu với 8.677 tỷ đồng, theo sau là Waterpoint với 6.855 tỷ đồng, dự án tại Cần Thơ 1.292 tỷ đồng, và Ehome Hải Phòng chỉ 351 tỷ đồng. Những con số này phản ánh chiến lược mở rộng địa bàn của Nam Long từ miền Nam ra miền Bắc và Tây Nam Bộ, nhằm đa dạng hóa danh mục sản phẩm.
Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (mã chứng khoán: DXG) cũng góp mặt với lượng hàng tồn kho 14.133 tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm 2025. Chủ yếu tồn kho nằm ở bất động sản dở dang với hơn 9.800 tỷ đồng, bất động sản thành phẩm 3.723 tỷ đồng, bất động sản hàng hóa 554 tỷ đồng, hàng hóa 23 tỷ đồng, và công cụ dụng cụ 3,5 tỷ đồng. Là một trong những doanh nghiệp đa dạng hóa từ môi giới sang phát triển dự án, Đất Xanh đang tích lũy tồn kho để chuẩn bị cho các đợt mở bán sắp tới.
Cuối cùng, Công ty Cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (mã chứng khoán: PDR) ghi nhận hàng tồn kho ở mức 14.106 tỷ đồng, tăng nhẹ so với cuối năm trước. Dù không chi tiết hóa từng dự án, con số này cho thấy Phát Đạt vẫn duy trì mức tồn kho ổn định, tập trung vào các dự án cao cấp và nghỉ dưỡng tại các tỉnh ven biển.
Tổng thể, lượng hàng tồn kho "khủng" của các ông lớn bất động sản nhà ở không chỉ phản ánh quy mô đầu tư mà còn là tín hiệu về áp lực thanh khoản trong bối cảnh lãi suất cao và nhu cầu thị trường chậm lại. Các doanh nghiệp cần chiến lược bán hàng hiệu quả để giảm tồn kho, tránh rủi ro tài chính dài hạn. Thị trường đang theo dõi sát sao các động thái tiếp theo từ những tên tuổi này để đánh giá triển vọng phục hồi của ngành địa ốc Việt Nam.
