Thông tin được giới bất động sản quan tâm nhất tuần qua là dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi) vừa được Bộ Tài chính công bố lấy ý kiến, trong đó đáng chú ý là quy định mới về thuế đối với giao dịch bất động sản.
Hai phương án tính thuế được đưa ra: phương án 1 là áp thuế 20% trên phần chênh lệch giữa giá mua và giá bán bất động sản sau mỗi lần chuyển nhượng, tức là đánh trực tiếp trên phần lãi thực tế của người bán, sau khi trừ các khoản chi phí hợp lý như lãi vay ngân hàng hay chi phí cải tạo, sửa chữa (nếu có). Phương án 2 là nếu không xác định được giá mua hoặc chi phí liên quan, thuế sẽ được tính theo thời gian nắm giữ tài sản: dưới 2 năm áp mức 10%, từ 2 – 5 năm là 6%, từ 5 – 10 năm là 4%, trên 10 năm hoặc bất động sản có nguồn gốc từ thừa kế là 2%.
Hiện nay, người bán bất động sản chỉ phải đóng thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng. Cách tính này đã tạo ra tình trạng khai giá mua bán thấp hơn thực tế để giảm thuế, gây thất thu ngân sách. Chẳng hạn, một căn nhà có giá thị trường 10 tỷ đồng nhưng trên hợp đồng chỉ ghi 5 tỷ đồng, khiến số thuế phải nộp giảm từ 200 triệu đồng xuống còn 100 triệu đồng.
Theo Bộ Tài chính, việc điều chỉnh cách tính thuế lần này nhằm tăng tính minh bạch và đảm bảo thu đúng, thu đủ theo thu nhập thực tế từ giao dịch bất động sản, đồng thời góp phần siết chặt hoạt động đầu cơ trên thị trường.
Trong những ngày qua, hai phương án đánh thuế mới đối với giao dịch bất động sản đang trở thành tâm điểm thảo luận trên các phương tiện truyền thông. Nhiều ý kiến bày tỏ lo ngại về phương án áp thuế 20% trên phần lãi chuyển nhượng, cho rằng việc xác định giá mua ban đầu và các chi phí liên quan là rất khó và dễ bị kê khai sai lệch so với thực tế.
Trước những băn khoăn này, Bộ Tài chính cũng thừa nhận phương pháp tính thuế 20% trên thu nhập cần một lộ trình phù hợp, đồng bộ với quá trình hoàn thiện các chính sách liên quan đến đất đai, nhà ở, cũng như cơ sở dữ liệu và hạ tầng công nghệ thông tin về đăng ký, chuyển nhượng bất động sản. Theo nhận định của nhiều chuyên gia, phương án đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ nhà đất có phần khả thi hơn, nhưng vẫn cần những điều chỉnh hợp lý.
Cụ thể, theo đề xuất của Bộ Tài chính, một ngôi nhà trị giá khoảng 20 tỷ đồng nếu được bán trong vòng dưới 2 năm sẽ chịu thuế 10%, tương đương 2 tỷ đồng. Ngược lại, nếu chủ sở hữu giữ trên 10 năm, mức thuế chỉ còn 2%, tức 400 triệu đồng. Khoảng chênh lệch lớn này dự báo sẽ ảnh hưởng mạnh tới tâm lý của những nhà đầu tư “lướt sóng” vốn chỉ mua bán trong thời gian ngắn để kiếm lời, do lợi nhuận bị thu hẹp đáng kể.
Trên thực tế, mô hình đánh thuế dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản đã được áp dụng tại nhiều quốc gia. Các sàn giao dịch cho biết, nhiều dự án khi mở bán có đến hơn 50% sản phẩm thuộc về các nhà đầu tư, sau đó được bán lại cho người mua ở thực với mức giá bị đẩy lên cao, từ hàng trăm triệu đến hàng tỷ đồng, tạo ra biến động lớn và nguy cơ thao túng thị trường.
Ông Lê Xuân Nga,Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản BHS nhận định: “Đối tượng đầu cơ chắc chắn sẽ giảm đáng kể, vì khi sở hữu bất động sản trong thời gian ngắn rồi bán lại, họ phải chịu mức thuế rất cao. Muốn thị trường phát triển bền vững, cần hạn chế hoạt động đầu cơ. Tôi cho rằng đây là chính sách tiến bộ, bởi với thời gian sở hữu dài, thuế sẽ thấp hơn.”
Theo đề xuất, mức thuế suất cao nhất theo thời gian nắm giữ là 10% nếu chuyển nhượng trong vòng 2 năm, cao gấp 5 lần mức hiện hành. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia cho rằng mức thuế với giao dịch “mua hôm trước, bán hôm sau” có thể cần điều chỉnh cao hơn nữa để ngăn chặn đầu cơ.
Ông Hồ Ngọc Tùng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Bầu trời Việt Nam đề xuất: “Thời gian nắm giữ có thể rút ngắn hơn, thuế suất cao hơn, đánh thẳng vào nhóm lướt sóng đầu cơ. Bởi họ mua đi bán lại trong thời gian rất ngắn, đôi khi chưa đầy một năm. Chính sách cần hướng tới việc làm sạch thị trường.”
Dù áp dụng phương án nào, điều kiện tiên quyết là phải số hóa và đồng bộ dữ liệu bất động sản trong các giao dịch. Thông tin về giá mua, giá bán, thời điểm và số lần chuyển nhượng cần được thống kê, lưu trữ đầy đủ trên hệ thống dữ liệu chung, giúp cơ quan thuế thu đúng, thu đủ, hạn chế tình trạng khai sai hoặc trốn thuế.
Không chỉ giới đầu tư, thông tin về đề xuất thu thuế thu nhập cá nhân đối với giao dịch bất động sản của Bộ Tài chính đang thu hút sự quan tâm đặc biệt của người dân có nhu cầu ở thật. Nhiều ý kiến đóng góp cho rằng, chính sách cần cân nhắc ưu tiên miễn hoặc giảm thuế cho người mua căn nhà đầu tiên, đồng thời bổ sung quy định đánh thuế đối với những bất động sản bị bỏ hoang, gây lãng phí tài nguyên.
Thực tế, trái ngược với cảnh cạnh tranh khốc liệt trong các phiên đấu giá đất, nhiều khu đất từng được trả giá cao nhưng sau đó lại bỏ trống, cỏ mọc um tùm. Không ít biệt thự trị giá hàng trăm tỷ đồng dù đã có chủ nhưng vẫn không có người ở. Nhiều ý kiến cho rằng, đây mới là nhóm bất động sản cần bị áp mức thuế cao để tránh tình trạng đầu cơ.
Chị Hoàng Mai Diệu Linh (Hà Nội) nêu quan điểm: “Những căn nhà bỏ hoang nên bị đánh thuế, vì mục đích của bất động sản là để ở hoặc cho thuê, tạo ra giá trị thực và nhu cầu thực, tránh bị thổi giá ảo.”
Người sở hữu duy nhất một căn nhà cũng mong muốn được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán, giống như quy định hiện hành. Anh Tạ Văn Thắng (Hà Nội) chia sẻ: “Nhiều gia đình trẻ mua căn hộ nhỏ, vài năm sau muốn đổi sang căn lớn hơn cho tiện sinh hoạt. Nếu áp thuế cao khi bán căn cũ, họ sẽ ngại giao dịch, ảnh hưởng đến nhu cầu ở thật.”
Bà Hồ Thị Thu Mai, Tổng Giám đốc Nhà ở Ngay Việt Nam nhận định: “Việc bán căn nhà duy nhất không phải hoạt động kinh doanh. Chính sách thuế cần nhân văn hơn, đánh thuế mạnh từ căn nhà thứ hai trở đi để ngăn đầu cơ và lãng phí đất đai. Nhà cửa là để ở, không phải để bỏ không.”
Hiện tượng bất động sản bỏ hoang, đặc biệt trong các đô thị lớn, vẫn diễn ra phổ biến do nhiều chủ sở hữu chỉ “ôm hàng” chờ giá lên mà không khai thác. Do đó, ngoài chính sách thuế chuyển nhượng, nhiều chuyên gia kiến nghị bổ sung thuế đối với nhà đất bỏ hoang nhằm thúc đẩy nguồn cung thực.
Bộ Tài chính cho biết, cơ quan này đang trong quá trình lấy ý kiến các bộ, ngành, địa phương và các tổ chức, cá nhân về dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), bao gồm cả quy định liên quan đến chuyển nhượng bất động sản. Trong thời gian tới, Bộ sẽ tiếp tục tổng hợp ý kiến để hoàn thiện và trình cấp có thẩm quyền xem xét, quyết định.
