Tại các đô thị lớn như TP HCM, Hà Nội hay Đà Nẵng, hoạt động cho thuê nhà đang diễn ra hết sức sôi động nhờ lượng lao động nhập cư đông đảo, nhu cầu lưu trú ngắn và dài hạn không ngừng tăng. Thế nhưng, song song với sự phát triển này là một “khoảng tối” đáng lo ngại: rất nhiều cá nhân cho thuê nhà vẫn không khai báo hoặc kê khai doanh thu một cách đầy đủ, khiến nghĩa vụ thuế rơi vào tình trạng bị “bỏ quên” kéo dài.
Theo quy định hiện hành, bất kỳ cá nhân nào cho thuê nhà có doanh thu từ 100 triệu đồng/năm trở lên đều phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế: thuế thu nhập cá nhân, thuế giá trị gia tăng và lệ phí môn bài. Thế nhưng, thực tế lại cho thấy nhiều chủ nhà né tránh bằng cách không đăng ký kinh doanh, không có mã số thuế, không công khai hợp đồng cho thuê, thậm chí không treo biển hiệu. Nói cách khác, họ gần như “ẩn danh” trước mắt cơ quan thuế.
Chính vì vậy, trong Công văn mới đây, Cục Thuế đã đề nghị UBND các tỉnh, thành phố chỉ đạo cấp xã, phường, tổ dân phố phối hợp quản lý chặt chẽ các hộ và cá nhân cho thuê nhà, văn phòng, dịch vụ lưu trú có dấu hiệu không kê khai hoặc kê khai sai doanh thu.
Đáng chú ý, ngành thuế sẽ cung cấp bản đồ số hộ kinh doanh cho chính quyền địa phương. Dựa trên dữ liệu này, các địa phương có trách nhiệm chủ động rà soát, kiểm tra thực tế, từ đó xác định doanh thu và đôn đốc người cho thuê thực hiện đúng nghĩa vụ thuế. Đây được coi là một bước đi cứng rắn và cần thiết trong bối cảnh nguồn thu từ hoạt động cho thuê nhà vẫn bị thất thoát đáng kể.
Trao đổi với Diễn đàn Doanh nghiệp, luật sư Lê Thị Nhung – Giám đốc Công ty Luật L&A Legal Experts – cho rằng, bản chất hoạt động cho thuê nhà là một dạng thu nhập định kỳ rõ ràng, lẽ ra phải được coi là nguồn thu bền vững trong quản lý thuế thu nhập cá nhân.
Theo bà Nhung, Luật Quản lý thuế đã quy định mọi cá nhân có thu nhập thuộc diện chịu thuế đều phải kê khai. Thế nhưng, trên thực tế, việc trốn thuế vẫn phổ biến do 3 nguyên nhân chính: Nhiều người cho thuê chưa có mã số thuế cá nhân; Giao dịch tiền mặt còn chiếm tỷ lệ lớn, khó kiểm soát; Thiếu cơ chế cưỡng chế mạnh mẽ để buộc chấp hành.
Để xử lý tận gốc, bà Nhung cho rằng cần bắt buộc sử dụng mã số thuế cá nhân đối với mọi hợp đồng cho thuê từ 6 tháng trở lên. Đồng thời, dữ liệu của cơ quan thuế phải được kết nối trực tiếp với ngân hàng và cơ quan quản lý cư trú, nhằm tự động đối soát thông tin. Đây sẽ là nền tảng quan trọng cho lộ trình cải cách thuế sau năm 2026, khi chính sách bỏ thuế khoán và chuyển sang hình thức kê khai thực tế được triển khai.
Ở góc nhìn khác, luật sư Tạ Anh Tuấn – Giám đốc Công ty Luật Emme Law – khẳng định cần phải luật hóa nghĩa vụ phối hợp giữa cơ quan thuế và chính quyền địa phương.
Theo ông Tuấn, hiện nay chưa có bất kỳ quy định pháp lý nào bắt buộc UBND xã, phường phải định kỳ báo cáo danh sách cá nhân cho thuê nhà cho cơ quan thuế, trong khi chính quyền cơ sở lại là nơi nắm rõ nhất thông tin về tạm trú, hợp đồng thuê và tình trạng sử dụng bất động sản.
“Muốn đảm bảo công bằng và hiệu quả trong thu thuế, phải gắn trách nhiệm cá nhân của lãnh đạo địa phương với nguồn thu. Nếu để thất thoát, lãnh đạo cấp phường, xã phải chịu trách nhiệm trực tiếp,” ông Tuấn nhấn mạnh.
Ông cũng đề xuất cơ chế cưỡng chế tại chỗ, trong đó chính quyền xã, phường có quyền lập biên bản, ra thông báo, và chuyển ngay hồ sơ các trường hợp có dấu hiệu cho thuê vượt ngưỡng chịu thuế lên cơ quan thuế xử lý. Nếu cơ chế này được thí điểm và nhân rộng, đây sẽ là bước đệm quan trọng để xây dựng một mô hình quản lý thuế hiện đại, minh bạch và hiệu quả sau năm 2026.
Nhiều chuyên gia pháp lý cho rằng, hoạt động cho thuê nhà vốn mang lại nguồn thu ổn định hàng ngày, nhưng nghĩa vụ thuế lại thường xuyên bị lãng quên. Một mặt, người cho thuê cố tình lách luật để trốn nghĩa vụ; mặt khác, cơ quan quản lý chưa có cơ chế phối hợp liên ngành rõ ràng, dẫn đến khoảng trống trong giám sát.
Chỉ khi hệ thống quản lý được thiết kế với dữ liệu dùng chung, cơ chế xác thực liên ngành, chế tài cưỡng chế đủ mạnh, và trách nhiệm gắn tới từng cấp cơ sở, thì nghĩa vụ thuế từ hoạt động cho thuê nhà mới thực sự đi vào thực tế. Nếu không, “vết nứt” này trong hệ thống quản lý tài chính công sẽ còn kéo dài, gây thất thoát lớn cho ngân sách nhà nước và tạo ra sự bất công giữa những người tuân thủ thuế và những người lách luật.
