Thị trường bất động sản TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng, với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở ngày càng nghiêm trọng. Đây là một trong những điểm đáng chú ý trong Báo cáo thị trường mới nhất vừa được Savills Việt Nam công bố.
Theo báo cáo, trong giai đoạn 2021 – 2025, TP.HCM đặt mục tiêu phát triển khoảng 235.000 căn nhà ở mới nhằm đáp ứng nhu cầu dân cư ngày càng tăng cao. Tuy nhiên, tính đến nay, mới chỉ có khoảng 56.400 căn được triển khai thực tế, tương đương khoảng 24% kế hoạch đề ra. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường hiện đang thiếu hụt tới 179.000 căn nhà.
Đáng chú ý, trong quý I/2025, TP.HCM chỉ ghi nhận khoảng 800 căn hộ mới được mở bán trên toàn địa bàn – mức thấp nhất trong nhiều quý gần đây. So với quý IV/2024, lượng mở bán mới giảm tới 70%, cho thấy đà phục hồi của thị trường vẫn còn rất yếu.
Nguồn cung mới tiếp tục nghiêng hẳn về phân khúc trung và cao cấp, trong khi loại hình nhà ở thương mại giá rẻ – vốn phù hợp với phần lớn nhu cầu người dân đô thị – lại chiếm tỷ lệ rất khiêm tốn. Cụ thể, căn hộ thuộc phân khúc hạng C (có mức giá dưới 50 triệu đồng/m2) chỉ chiếm khoảng 13% tổng nguồn cung mới trong quý.
Thực tế, không chỉ lượng mở bán mới sụt giảm, mà tổng lượng giao dịch trong quý I cũng ở mức thấp. Nhiều dự án lớn tuy được ra mắt nhưng tỷ lệ hấp thụ rất khiêm tốn. Các chuyên gia cho rằng, bên cạnh sự thiếu hụt nguồn cung, tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư trong bối cảnh lãi suất chưa thực sự ổn định và quy định pháp lý vẫn chưa tháo gỡ triệt để cũng khiến thị trường diễn biến chậm.
Trong khi đó, nhu cầu nhà ở của người dân vẫn ở mức rất cao. Theo thống kê từ Sở Xây dựng TP.HCM, mỗi năm thành phố cần bổ sung thêm khoảng 50.000 – 60.000 căn hộ mới để đáp ứng nhu cầu nhà ở thực. Tuy nhiên, với tốc độ triển khai như hiện nay, mục tiêu phát triển nhà ở đến năm 2025 gần như sẽ không thể hoàn thành đúng tiến độ.
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 vừa được CBRE Việt Nam công bố cho thấy, thị trường nhà ở tại TP.HCM tiếp tục đối mặt với nhiều thách thức, đặc biệt là tình trạng nguồn cung khan hiếm kéo dài. Dù đã có những chuyển biến tích cực về mặt pháp lý kể từ cuối năm 2024, nhưng đến hết nửa đầu năm 2025, thị trường vẫn chưa ghi nhận tín hiệu phục hồi thực chất.
Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung mở bán mới tại TP.HCM chỉ đạt 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng. Riêng quý II ghi nhận khoảng 1.000 căn hộ và 74 căn nhà thấp tầng được giới thiệu ra thị trường. So với quý I, lượng căn hộ mở bán mới trong quý II đã tăng gấp đôi, tuy nhiên nếu so sánh theo năm, tổng nguồn cung của 6 tháng đầu năm vẫn thấp hơn 16% so với cùng kỳ năm 2024 và là mức thấp nhất kể từ năm 2015 đến nay.
Điều này cho thấy mặc dù nhiều dự án đã được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, thị trường vẫn chưa thể tạo ra đột phá về nguồn cung. Những khó khăn trong quá trình triển khai dự án, thủ tục pháp lý kéo dài cùng tâm lý thận trọng từ phía nhà đầu tư là các yếu tố chính tiếp tục kìm hãm đà phục hồi của thị trường bất động sản TP.HCM.
Trước tình hình đó, để kích cầu trong thời gian n nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách hỗ trợ hấp dẫn. Một số dự án đưa ra mức chiết khấu từ 9% đến 16% tùy theo phương thức thanh toán; đồng thời kết hợp với các ưu đãi như hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc lên tới 10 năm, tặng gói nội thất cao cấp… nhằm thu hút người mua có nhu cầu ở thực và nhà đầu tư.
Dự báo trong thời gian tới, CBRE nhận định nguồn cung nhà ở tại TP.HCM vẫn sẽ tiếp tục ở mức thấp, ước tính cả năm 2025 chỉ có khoảng hơn 6.000 căn hộ và trên 800 căn nhà thấp tầng được mở bán. Ngược lại, các địa bàn giáp ranh như Bình Dương, Long An và Đồng Nai lại cho thấy tiềm năng lớn hơn khi dự kiến chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung mới toàn vùng TP.HCM mở rộng trong năm nay. Đây cũng là xu hướng rõ rệt khi thị trường dần dịch chuyển về vùng ven, nơi có quỹ đất lớn, giá mềm và cơ sở hạ tầng đang từng bước hoàn thiện.
Song song với báo cáo từ CBRE, Sở Xây dựng TP.HCM cũng đã công bố tình hình phát triển nhà ở trên địa bàn trong quý II/2025. Theo đó, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 14 dự án nhà ở, bao gồm 9 dự án nhà ở thương mại, 1 dự án nhà ở xã hội và 3 dự án dự kiến đấu giá quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở thương mại. Tổng diện tích các dự án này lên tới 309.560 m², với tổng mức đầu tư hơn 15.387 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, số lượng dự án bất động sản được cấp phép mới trong quý II là 3 dự án, trong khi có đến 31 dự án đang được triển khai, với quy mô lên đến 20.119 căn nhà và tổng diện tích sàn xây dựng đạt 2.050.267 m².
Riêng về phân khúc nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân – vốn được kỳ vọng sẽ phần nào giải quyết bài toán an cư cho người thu nhập thấp – trong quý II, TP.HCM đã ghi nhận 4 dự án được triển khai với tổng quy mô 2.874 căn hộ, tương ứng diện tích sàn xây dựng 259.335 m². Tuy nhiên, so với nhu cầu thực tế trên địa bàn, con số này vẫn còn rất khiêm tốn.
Ngoài ra, thành phố cũng đã xác nhận đủ điều kiện huy động vốn đối với sản phẩm nhà ở thương mại hình thành trong tương lai của 2 dự án thuộc phân khúc cao cấp, gồm 1.389 căn hộ có tổng diện tích sàn 112.367 m². Tổng số vốn cần huy động cho 2 dự án này lên đến 4.881 tỷ đồng.
Từ những con số trên có thể thấy, thị trường bất động sản TP.HCM trong nửa đầu năm 2025 vẫn đang trong trạng thái "nín thở" chờ phục hồi. Dù có một số chuyển biến tích cực về mặt pháp lý và chính sách kích cầu từ các chủ đầu tư, nhưng tổng thể thị trường vẫn còn khá trầm lắng, đặc biệt ở phân khúc nhà ở thương mại và nhà ở cho người thu nhập thấp. Giới chuyên gia kỳ vọng những tháng cuối năm sẽ ghi nhận bước chuyển biến rõ nét hơn nếu các chính sách hỗ trợ thị trường tiếp tục được đẩy mạnh và môi trường pháp lý thực sự thông thoáng hơn.
Nguồn cung cải thiện nhưng giá nhà vẫn cao
Mặc dù thị trường bất động sản TP.HCM có những tín hiệu phục hồi nhẹ về nguồn cung trong nửa cuối năm 2025, tuy nhiên, giá nhà vẫn đang ở mức cao, đặc biệt là đối với phân khúc nhà ở trung cấp, nhà ở vừa túi tiền.
Theo bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Dịch vụ Tư vấn Phát triển Dự án (S22M) thuộc Savills Việt Nam, dự kiến từ nay đến cuối năm, khoảng 8.000 căn hộ mới sẽ được chào bán ra thị trường TP.HCM. Đây là con số tương đối tích cực nếu so sánh với giai đoạn trầm lắng kéo dài suốt năm 2023 và đầu năm 2024. Tuy nhiên, phần lớn trong số các sản phẩm dự kiến mở bán vẫn chủ yếu thuộc phân khúc trung cấp, tức căn hộ hạng B, với mức giá dao động từ 45 đến 60 triệu đồng/m², tùy vị trí và tiện ích.
Lý giải nguyên nhân dẫn đến sự mất cân đối nghiêm trọng trong cơ cấu sản phẩm, bà Giang Huỳnh cho rằng rào cản lớn nhất chính là các vấn đề pháp lý. “Yếu tố pháp lý lớn nhất đang cản trở việc phát triển nguồn cung nhà ở là các thủ tục phê duyệt dự án kéo dài và vướng mắc trong triển khai các dự án hiện hữu. Trong vòng 6 - 12 tháng tới, cần ưu tiên xử lý các vướng mắc trong xác định chi phí sử dụng đất và thủ tục phê duyệt quy hoạch, để các chủ đầu tư có thể nhanh chóng triển khai dự án và đưa sản phẩm ra thị trường",bà Giang nhấn mạnh..
Trong bối cảnh người dân vẫn đang gặp nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp với thu nhập, việc tăng nguồn cung không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ hạ nhiệt nếu cơ cấu sản phẩm không thay đổi. Thị trường bất động sản TP.HCM đang rất cần những giải pháp toàn diện, không chỉ để tăng số lượng sản phẩm, mà còn để đảm bảo sự đa dạng và khả năng tiếp cận của người mua ở nhiều nhóm thu nhập khác nhau.
TP.HCM hiện đang đối mặt với một trong những thách thức nghiêm trọng nhất về nhà ở trong cả nước. Ông Vũ Anh Dũng, Phó Trưởng phòng Phát triển đô thị thuộc Sở Xây dựng TP.HCM, thừa nhận rằng mặt bằng giá nhà tại TP.HCM đang ở mức cao so với mặt bằng chung cả nước, trong khi phân khúc sản phẩm chủ yếu lại là nhà ở cao cấp. Thực trạng này khiến cho nhu cầu nhà ở thực, đặc biệt từ nhóm người lao động, công nhân, người thu nhập trung bình và thấp gần như không được đáp ứng.
Đáng chú ý, theo ông Dũng, TP.HCM hiện gần như không có nguồn cung đáng kể thuộc phân khúc nhà ở thương mại bình dân hay nhà ở thương mại dành cho người thu nhập thấp. Trong bối cảnh chi phí sinh hoạt tăng cao, thu nhập của người dân chưa kịp cải thiện đáng kể, việc thiếu vắng nhà ở giá rẻ đã dẫn đến tình trạng người dân khó có khả năng tiếp cận và sở hữu nhà tại đô thị lớn nhất nước.
Không chỉ người dân gặp khó khăn, các doanh nghiệp bất động sản cũng đang chịu nhiều áp lực nặng nề trong quá trình triển khai dự án. Hàng loạt vướng mắc pháp lý liên quan đến quy hoạch, đất đai, tín dụng... đang trở thành lực cản lớn. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp còn phải đối mặt với hệ quả của cuộc khủng hoảng kinh tế kéo dài, quá trình tái cấu trúc nội bộ, cạnh tranh gay gắt trên thị trường và đặc biệt là tình trạng thiếu vốn trầm trọng để duy trì hoạt động cũng như phát triển dự án mới.
Để từng bước tháo gỡ các điểm nghẽn này và góp phần điều chỉnh mặt bằng giá nhà ở theo hướng bền vững, ông Dũng cho rằng TP.HCM cần có sự phối hợp chặt chẽ và đồng bộ từ nhiều cấp, nhiều ngành và doanh nghiệp. Trong đó, việc tăng nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực tế của người dân được xem là yếu tố then chốt. Đặc biệt, ưu tiên hàng đầu là phát triển các loại hình nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở dành cho công nhân.
Theo đề xuất từ Sở Xây dựng, thành phố cần nhanh chóng quy hoạch và bố trí quỹ đất dành riêng cho các dự án nhà ở xã hội, đồng thời ban hành các chính sách ưu đãi cụ thể, thiết thực để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư. Các chính sách này có thể bao gồm ưu đãi về thuế, tiếp cận vốn vay ưu đãi, giảm thủ tục hành chính hay hỗ trợ đầu tư hạ tầng kỹ thuật kết nối đến các dự án nhà ở xã hội.
Song song đó, một nhiệm vụ quan trọng khác là đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai, như giao đất, cho thuê đất, định giá đất và chuyển đổi mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án. Việc minh bạch hóa thông tin quy hoạch và tiến độ xử lý hồ sơ cũng sẽ giúp thị trường bất động sản vận hành minh bạch hơn, hạn chế tình trạng đầu cơ, tích trữ đất gây nhiễu giá.
TP.HCM hiện đã có quy hoạch chung được phê duyệt, do đó, theo ông Dũng, cần tận dụng tối đa cơ sở này để thúc đẩy tiến trình cấp phép đầu tư xây dựng. Ngoài ra, thành phố cũng phải tích cực rà soát, đánh giá và xử lý các dự án “treo”, tức các dự án đã được cấp phép nhưng chậm triển khai hoặc bị đình trệ kéo dài. Việc khơi thông các dự án này không chỉ giúp tránh lãng phí tài nguyên đất đai, mà còn nhanh chóng đưa nguồn cung nhà ra thị trường, qua đó góp phần điều tiết giá bất động sản, giảm áp lực cho người mua nhà.
Tổng thể, việc hạ nhiệt giá nhà ở TP.HCM không thể chỉ trông chờ vào cơ chế thị trường, mà cần có sự can thiệp quyết liệt từ chính quyền địa phương trong quy hoạch, lập pháp, tổ chức thực hiện và đồng hành cùng doanh nghiệp. Nếu thực hiện đồng bộ và hiệu quả, các giải pháp này sẽ từng bước khơi thông điểm nghẽn của thị trường nhà ở TP.HCM, tạo điều kiện cho người dân, đặc biệt là nhóm thu nhập thấp có cơ hội tiếp cận với giấc mơ an cư.
