Trong quý II/2025, thị trường bất động sản nhà liền thổ tại TP HCM tiếp tục ghi nhận diễn biến kém sôi động, với tỷ lệ hấp thụ ở mức rất thấp, chưa đến 15%, theo báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam.
Cụ thể, toàn thành phố có hơn 600 căn nhà liền thổ (bao gồm biệt thự và nhà phố liền kề) được chào bán sơ cấp trong quý, trong đó chỉ khoảng 80 căn là nguồn hàng mở bán lần đầu, còn lại chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước. Tuy vậy, chỉ có khoảng 100 căn được giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ chưa đầy 15%.
Tính chung trong nửa đầu năm 2025, tổng nguồn cung nhà liền thổ tại TP HCM đạt khoảng 700 căn. Tuy nhiên, số lượng giao dịch chỉ đạt 170 căn, tức tỷ lệ tiêu thụ chưa vượt quá 24%. Những con số này phản ánh rõ nét tình trạng thanh khoản chậm của phân khúc bất động sản thấp tầng tại thành phố trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.
Báo cáo của DKRA Group – một công ty nghiên cứu và tư vấn bất động sản khác – cũng đưa ra nhận định tương tự. Trong quý II, tổng cộng có khoảng 85 dự án nhà liền thổ được mở bán tại TP HCM và các tỉnh giáp ranh như Tây Ninh, Đồng Nai, với tổng nguồn cung gần 8.800 sản phẩm. Tuy nhiên, lượng giao dịch ghi nhận chỉ đạt khoảng 3.400 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 39%. Riêng tại TP HCM, chỉ có khoảng 100 căn được tiêu thụ thành công, chiếm tỷ lệ tiêu thụ 20–25% trên rổ hàng sơ cấp.
Lý giải cho tình trạng thanh khoản ảm đạm, bà Giang Huỳnh – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills TP HCM – cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thị trường thiếu sự đa dạng trong sản phẩm chào bán, trong khi giá lại ở mức quá cao. Theo bà, hơn 87% nguồn cung trong quý vừa qua là hàng tồn kho từ các quý trước, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Những sản phẩm này thường có diện tích lớn, tọa lạc ở vị trí chưa thực sự đắc địa và có giá bán trung bình lên tới khoảng 330 triệu đồng/m² – một mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở và cả nhà đầu tư thận trọng.
Bà Giang nhận định: “Người mua hiện nay ngày càng cẩn trọng và chọn lọc hơn, nhất là đối với các sản phẩm giá trị lớn như nhà phố, biệt thự. Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, xu hướng chuyển dịch sang các sản phẩm vừa túi tiền là điều dễ hiểu.”
Đồng quan điểm, ông David Jackson – Tổng giám đốc Avison Young Việt Nam – cũng cho biết mặt bằng giá nhà liền thổ tại TP HCM hiện đang dao động trong khoảng 183–250 triệu đồng/m², tăng từ 2–5% so với quý trước. Cá biệt, một số sản phẩm biệt thự tại khu đô thị Thủ Thiêm đang được rao bán với mức giá tiệm cận 1 tỷ đồng/m². Những dự án cao cấp khác như The Rivus Elie Saab, The Global City, Vạn Phúc City hay Khang Điền… đều giữ giá trong ngưỡng 250–300 triệu đồng/m², hướng đến nhóm khách hàng cao cấp – vốn là bộ phận nhỏ trong tổng nhu cầu nhà ở.
Ông Jackson nhận định: “Giá bán quá cao trong khi sản phẩm lại thiếu tính đa dạng là rào cản lớn khiến phân khúc nhà liền thổ khó đạt đột phá về thanh khoản trong thời gian tới.”
Về triển vọng nguồn cung, báo cáo từ Savills cho biết từ nay đến năm 2027, thị trường TP HCM dự kiến chỉ có thêm khoảng 3.600 căn nhà liền thổ được mở bán. Các dự án mới chủ yếu tập trung tại những khu vực ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh – nơi có quỹ đất rộng và hạ tầng đang phát triển. Trong khi đó, tại khu vực trung tâm, giá bán nhà liền thổ dự kiến vẫn ở mức cao do quỹ đất dành cho phát triển loại hình nhà thấp tầng ngày càng khan hiếm, chi phí sử dụng đất liên tục tăng và nhu cầu thực tế đối với nhà liền thổ vẫn còn đáng kể.
Trong khi đó, DKRA Group dự báo nguồn cung nhà phố và biệt thự trong quý III/2025 có thể đạt từ 2.000 đến 3.000 căn, với tâm điểm tập trung tại Tây Ninh và TP HCM (khu vực giáp ranh Bình Dương cũ). Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục neo cao do nguồn cung mới chưa có dấu hiệu cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, thanh khoản có thể ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ do giá bán thứ cấp có phần mềm hơn, phù hợp với nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư sinh lời.
Tổng kết lại, các chuyên gia nhận định bất động sản thấp tầng tại TP HCM trong thời gian tới vẫn sẽ bị chi phối bởi các dự án cao cấp, với mức giá dao động trong khoảng 300–400 triệu đồng/m². Việc thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với số đông người mua, đặc biệt là người có nhu cầu thực, khiến xu hướng tìm kiếm nhà liền thổ đang dần chuyển hướng sang các tỉnh vệ tinh như Tây Ninh, Đồng Nai hoặc khu vực "Bình Dương cũ" – nơi có quỹ đất dồi dào hơn và mức giá bán dễ tiếp cận hơn với đại đa số khách hàng.
