Thị trường bất động sản trong quý II/2025 tiếp tục xu hướng tăng giá. Dữ liệu từ Batdongsan cho thấy, giá rao bán trung bình vẫn nhích lên, trong bối cảnh dòng tiền đầu tư dần được khơi thông và các yếu tố vĩ mô có dấu hiệu tích cực. Tuy nhiên, mức độ quan tâm đến BĐS bán lại giảm nhẹ so với quý trước, cho thấy tâm lý thận trọng, chờ đợi của nhà đầu tư trong ngắn hạn. Dù vậy, cuối quý II đã ghi nhận tín hiệu hồi phục rõ ràng, nhờ tác động từ kỳ nghỉ lễ dài và thông tin về việc tạm hoãn áp thuế đối ứng từ Hoa Kỳ.
Trong khi thị trường có dấu hiệu khởi sắc, câu chuyện giá nhà vẫn “neo cao” tiếp tục là vấn đề nóng. Đặc biệt, người trẻ ngày càng xa rời giấc mơ sở hữu nhà ở, khiến câu hỏi "Tại sao khó phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền tại Việt Nam?" được đặt ra.
Ông Bùi Văn Doanh – Viện trưởng Viện Nghiên cứu BĐS Việt Nam nhận định, “nhà ở thương mại vừa túi tiền” là một khái niệm mới mẻ tại Việt Nam. Trước đây, thị trường thường phân chia nhà ở theo phân khúc: cao cấp, trung cấp, nhà giá rẻ hoặc nhà ở xã hội. Tuy nhiên, nhà ở xã hội vốn là sản phẩm được “bù giá” từ Nhà nước qua ưu đãi thuế, tín dụng… nên không hoàn toàn tuân theo quy luật thị trường. Trong khi đó, khái niệm "nhà giá rẻ" gần như không còn tồn tại, do mặt bằng giá đã bị đẩy lên quá cao trong nhiều năm qua.
Vì vậy, khái niệm “nhà ở thương mại vừa túi tiền” được kỳ vọng thay thế "nhà giá rẻ", phản ánh đúng mặt bằng giá mới nhưng vẫn phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân đô thị, những người đang có nhu cầu bức thiết về nhà ở.
TS.LS Đoàn Văn Bình – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Tập đoàn CEO cho rằng, bài toán nhà ở vừa túi tiền không chỉ khó ở Việt Nam mà còn là thách thức toàn cầu. Nhiều quốc gia phát triển như Canada, Đức, Úc dù đã đẩy mạnh xây dựng vẫn không đáp ứng đủ nhu cầu. Tại Mỹ, hiện thiếu tới 7,1 triệu căn nhà ở thương mại vừa túi tiền; ở Đức là hơn 800.000 căn…
Ông Bình chỉ ra loạt rào cản khiến việc phát triển phân khúc này gặp nhiều khó khăn tại Việt Nam. Trong đó, nổi bật là tình trạng thiếu nguồn cung do các dự án chậm hoàn thiện thủ tục pháp lý, quỹ đất phù hợp ngày càng hiếm, ngân sách đầu tư hạn chế. Cùng với đó, chi phí xây dựng, nguyên vật liệu liên tục tăng khiến giá thành bị đẩy cao.
Chưa dừng lại ở đó, hệ thống pháp luật còn nhiều bất cập. Các tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng, quy hoạch khắt khe đang làm tăng chi phí phát triển nhà ở lên tới 40-50%, khiến việc xây dựng nhà ở vừa túi tiền gần như không có hiệu quả kinh tế đối với doanh nghiệp.
Cả chuyên gia và doanh nghiệp đều cho rằng, để tháo gỡ nút thắt, Nhà nước cần có vai trò điều tiết mạnh mẽ hơn từ kiểm soát chi phí đầu vào, cải cách thủ tục pháp lý, đến khuyến khích phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý thông qua cơ chế tín dụng, thuế và quỹ đất. Nếu không có sự can thiệp kịp thời và thực chất, giấc mơ an cư của người thu nhập trung bình sẽ tiếp tục trở nên xa vời.
Bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) nhấn mạnh, phát triển nhà ở thương mại vừa túi tiền không thể thiếu sự can thiệp mạnh mẽ và chủ động của Nhà nước. Theo bà, với công cụ quy hoạch và kế hoạch phát triển đô thị, Nhà nước hoàn toàn có thể kiểm soát chặt chẽ từ vị trí quỹ đất, tiến độ dự án cho đến giá bán, góp phần định hình thị trường theo hướng lành mạnh, bền vững.
Bà Hạnh dẫn chứng, trong các đề án quy hoạch chung mới đây, cơ quan chức năng đã xác định rõ những khu vực ưu tiên phát triển nhà ở thương mại giá hợp lý. Điều này thể hiện tầm nhìn chiến lược và vai trò kiến tạo của Nhà nước trong việc đảm bảo quỹ đất phù hợp, từ đó xây dựng các khu đô thị có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của đại đa số người dân.
"Việc kiểm soát tốt các yếu tố đầu vào như giá đất, hạ tầng, pháp lý… sẽ giúp giữ giá nhà ở mức hợp lý, hạn chế tình trạng đội giá phi lý", bà Hạnh nói, đồng thời khẳng định mục tiêu không chỉ dừng lại ở kiểm soát thị trường sơ cấp (giao dịch lần đầu), mà còn cần có cơ chế quản lý hiệu quả với thị trường thứ cấp để tránh tình trạng đầu cơ, thao túng giá.
Ngoài ra, theo bà Hạnh, việc phát triển nhà ở vừa túi tiền sẽ không đạt hiệu quả nếu không xác định đúng đối tượng thụ hưởng. Việc sàng lọc, hỗ trợ đúng người có nhu cầu thực như người thu nhập trung bình, lao động trẻ tại đô thị sẽ là yếu tố then chốt để chính sách phát huy tác dụng, tránh tình trạng lợi dụng chính sách để trục lợi.
"Nhà nước không thể đứng ngoài cuộc. Muốn nhà ở vừa túi tiền trở thành hiện thực, cần có sự vào cuộc tổng thể, đồng bộ từ quy hoạch, tài chính, pháp lý đến phân phối sản phẩm", bà Hạnh nhấn mạnh.
