Theo khoản 2 Điều 151 và Điều 148 Luật Đất đai năm 2024, có một loạt trường hợp nhà ở hoặc công trình gắn liền với đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (thường gọi là “sổ đỏ”) và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đây là quy định nhằm quản lý chặt chẽ quỹ đất, đảm bảo tính pháp lý của tài sản và ngăn chặn các vi phạm về quy hoạch, xây dựng.
1. Nhà ở trên thửa đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận
Trường hợp đầu tiên là nhà ở nằm trên loại đất thuộc diện không được cấp Giấy chứng nhận, hoặc không đủ điều kiện để cấp theo khoản 1 Điều 151. Cụ thể gồm: Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích; Đất được Nhà nước giao để quản lý như: đất công trình công cộng, hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất có mặt nước sông, đất mặt nước chuyên dùng; quỹ đất đã thu hồi; đất để thực hiện dự án đầu tư; Đất thuê hoặc thuê lại từ người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê từ chủ đầu tư hạ tầng phù hợp với dự án đã được phê duyệt; Đất nhận khoán, ngoại trừ trường hợp được công nhận quyền sử dụng đất của các công ty nông, lâm nghiệp đang quản lý đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường; Đất đã có quyết định thu hồi, trừ khi đã quá 3 năm mà chưa thực hiện thu hồi; Đất đang tranh chấp, bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp bảo đảm thi hành án; Đất của tổ chức được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất để làm công trình công cộng, không nhằm mục đích kinh doanh
.
2. Nhà hoặc công trình xây dựng tạm
Các công trình xây dựng tạm thời trong thời gian thi công công trình chính hoặc dựng bằng vật liệu tạm như tranh, tre, nứa, lá, đất sẽ không được cấp Giấy chứng nhận. Công trình phụ trợ nằm ngoài phạm vi công trình chính và chỉ phục vụ quản lý, vận hành cũng thuộc diện này.
3. Tài sản đã có quyết định giải tỏa hoặc thu hồi đất
Nhà ở, công trình trên đất đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, thu hồi đất từ cơ quan có thẩm quyền sẽ không được cấp Giấy chứng nhận, trừ trường hợp sau 3 năm kể từ thời điểm ban hành quyết định nhưng chưa thực hiện.
4. Nhà xây dựng trái phép hoặc lấn chiếm
Bao gồm nhà ở, công trình xây dựng sau khi đã công bố lệnh cấm xây dựng; công trình lấn chiếm mốc giới bảo vệ hạ tầng kỹ thuật hoặc di tích lịch sử – văn hóa đã xếp hạng.
5. Tài sản không phù hợp với quy hoạch
Nếu tài sản được tạo lập sau khi quy hoạch được phê duyệt mà không phù hợp với quy hoạch tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận, sẽ không được công nhận.
6. Tài sản thuộc sở hữu Nhà nước
Trừ trường hợp được xác định là phần vốn Nhà nước góp vào doanh nghiệp theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, tài sản thuộc sở hữu Nhà nước không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
7. Các trường hợp đặc biệt đối với nhà ở
Theo Điều 148 Luật Đất đai 2024, một số trường hợp nhà ở cũng không được cấp Giấy chứng nhận nếu không có giấy tờ hợp pháp, bao gồm: Không có giấy phép xây dựng (trong trường hợp bắt buộc phải xin phép); Không có hợp đồng mua bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo Nghị định 61-CP (05/7/1994) hoặc giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước trước thời điểm này; Không có giấy tờ giao, tặng nhà tình nghĩa, nhà tình thương, nhà đại đoàn kết; Giấy tờ sở hữu nhà ở do cơ quan thẩm quyền cấp qua các thời kỳ nhưng thuộc diện Nhà nước quản lý, bố trí sử dụng theo Nghị quyết 23/2003/QH11 và Nghị quyết 755/2005/NQ-UBTVQH11; Không có giấy tờ mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế nhà ở đã được công chứng hoặc chứng thực (trước ngày 01/7/2006); Không có hợp đồng mua bán, tặng cho, thừa kế hợp pháp (từ ngày 01/7/2006 trở về sau); Không có hợp đồng mua bán với doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đầu tư xây dựng để bán; Không có bản án, quyết định của Tòa án hoặc giấy tờ cơ quan Nhà nước xác nhận quyền sở hữu; Giấy tờ sở hữu nhà ở mang tên người khác nhưng đang không tranh chấp.
Ngoài ra, các trường hợp nhà ở trước ngày 01/7/2006 không có giấy tờ và đang có tranh chấp; nhà thuộc diện phải xin phép xây dựng nhưng không có xác nhận đủ điều kiện tồn tại; tổ chức, cá nhân (trong và ngoài nước) không có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất; hoặc chủ sở hữu không có văn bản thỏa thuận của người sử dụng đất được công chứng/chứng thực… đều không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận.
Quy định này sẽ có hiệu lực cùng với Luật Đất đai 2024, nhằm tăng cường minh bạch, đảm bảo quản lý tài nguyên đất đai và tài sản gắn liền một cách chặt chẽ, đồng thời hạn chế các hành vi vi phạm trong xây dựng, sử dụng đất.
