Theo đánh giá của Savills Việt Nam, thị trường mua bán – sáp nhập (M&A) bất động sản đang khởi sắc trở lại nhờ loạt yếu tố hỗ trợ như cải cách pháp lý, chính sách ngoại giao kinh tế chủ động, dòng vốn tìm kiếm giá trị dài hạn và tiêu chí ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị) ngày càng được chú trọng.
Trong khi nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế về số lượng nhờ khả năng ra quyết định nhanh và am hiểu thị trường, thì các thương vụ quy mô lớn tiếp tục ghi dấu ấn của khối ngoại.
Một loạt thương vụ gần đây cho thấy xu hướng này: Capitaland (Sycamore) mua dự án tại Bình Dương từ Becamex IDC trị giá 553 triệu USD; liên danh Nhật Bản gồm Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi và NTT Urban Development bắt tay cùng Kim Oanh Group phát triển The One World; hay Nishi Nippon Railroad chi 25% cổ phần để sở hữu một phần dự án Paragon Đại Phước từ Nam Long.
“Các giao dịch này cho thấy sự quan tâm mạnh mẽ từ nhà đầu tư Nhật Bản, Hàn Quốc, Singapore và gần đây là dòng vốn mới từ Mỹ, châu Âu”, bà Nguyễn Lê Dung, chuyên gia cấp cao của Savills Hà Nội nhận định.
Savills dự báo, từ nay đến cuối năm 2025, hoạt động M&A sẽ tiếp tục tăng tốc, tập trung vào các phân khúc như khu công nghiệp, nhà ở cho chuyên gia và dự án đô thị xanh. Những hình thức linh hoạt như hợp tác phát triển, chuyển nhượng theo giai đoạn hay phân kỳ đầu tư đang được ưa chuộng nhằm tối ưu dòng vốn và giảm thiểu rủi ro.
Đáng chú ý, đề án sáp nhập hành chính giữa TP Hải Phòng và tỉnh Hải Dương đang tạo ra lực hút lớn đối với giới đầu tư. Các khu vực giáp ranh như An Dương, Thủy Nguyên (Hải Phòng), Chí Linh, Kinh Môn (Hải Dương) được đánh giá cao nhờ quỹ đất rộng, hạ tầng phát triển và vị trí trung chuyển chiến lược, mở ra cơ hội cho các dự án đô thị, khu công nghiệp, logistics và nhà ở giãn dân.
Tương tự, khu vực vùng ven Hà Nội và TP.HCM cũng đang chứng kiến làn sóng khảo sát, sang nhượng dự án gia tăng nhanh chóng. Việc mở rộng các đô thị trung tâm cùng với sự hoàn thiện hạ tầng liên vùng đang thúc đẩy những địa phương này trở thành tâm điểm mới trên bản đồ M&A.
Theo ThS. Nguyễn Phạm Hữu Hậu, chuyên gia kinh tế và bất động sản, các thương vụ thành công gần đây chủ yếu đến từ doanh nghiệp chuyên nghiệp, có năng lực triển khai và hiểu biết sâu về pháp lý. Trong khi đó, nhiều chủ đất địa phương, còn gọi là “đại gia miệt vườn” dù sở hữu quỹ đất lớn nhưng lại thiếu kiến thức quy hoạch, pháp lý và định giá, dẫn đến bế tắc đầu ra.
“Không ít hồ sơ rao bán được chuẩn bị sơ sài, thông tin mơ hồ, giá chào bán bị đẩy lên phi thực tế do ảnh hưởng từ môi giới thiếu đạo đức”, ông Hậu chỉ rõ.
Từ ngày 1/8/2024, ba luật mới gồm Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản chính thức có hiệu lực, kỳ vọng mang lại sự minh bạch và chuyên nghiệp hơn cho thị trường. Đặc biệt, bảng giá đất mới sẽ được áp dụng từ 1/1/2026, thay thế khung giá cũ và tiệm cận với giá thị trường trở thành căn cứ quan trọng trong tính thuế và xác định giá trị giao dịch.
Trong bối cảnh này, nhiều doanh nghiệp đang đẩy nhanh tiến độ hoàn thiện pháp lý để “về đích” trước thời điểm chuyển đổi. Đồng thời, M&A đang trở thành một chiến lược chủ lực nhằm cơ cấu lại danh mục, giải phóng vốn và chia sẻ rủi ro.
Tuy nhiên, theo ông Hậu, M&A không đơn thuần là việc mua – bán dự án, mà còn là cuộc “sát hạch” về năng lực thực thi, pháp lý, tầm nhìn chiến lược và mức độ uy tín của nhà đầu tư.
“M&A không dành cho những người chỉ có đất mà thiếu kiến thức. Sự hỗn loạn giữa các đại gia địa phương và môi giới thiếu đạo đức đang khiến thị trường méo mó, làm mất lòng tin và tiềm ẩn rủi ro pháp lý”, ông Hậu cảnh báo.
Ở chiều ngược lại, nhiều doanh nghiệp bất động sản chuyên nghiệp đang từng bước chuyển mình, chuẩn hóa quy trình, nâng cấp năng lực và theo đuổi các tiêu chuẩn ESG rõ ràng. Đây được kỳ vọng là lực lượng nòng cốt định hình thị trường M&A bất động sản trong giai đoạn tới, nơi mà chính sách sáp nhập hành chính và cải cách pháp luật không chỉ là cú hích về lượng, mà còn thúc đẩy sự phát triển bền vững về chất.
