Bộ Tài chính mới đây đã trình dự thảo Luật Thuế thu nhập cá nhân (sửa đổi), trong đó đề xuất thay đổi cách tính thuế thu nhập cá nhân (TNCN) từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản, nhằm hướng đến việc kiểm soát đầu cơ và làm lành mạnh hóa thị trường.
Một trong những điểm nổi bật trong dự thảo là việc áp dụng mức thuế suất dựa trên thời gian nắm giữ bất động sản, trong trường hợp không xác định được giá vốn và chi phí. Cụ thể, nếu người sở hữu chuyển nhượng bất động sản sau thời gian nắm giữ dưới 2 năm, sẽ chịu mức thuế 10% tính trên giá bán. Trường hợp nắm giữ từ 2 đến dưới 5 năm, mức thuế suất được đề xuất là 6%. Nếu nắm giữ từ 5 đến dưới 10 năm, thuế suất giảm còn 4%. Đặc biệt, nếu tài sản được chuyển nhượng sau 10 năm nắm giữ hoặc thuộc diện thừa kế, thuế suất chỉ còn 2%.
Đối với những trường hợp người nộp thuế có thể chứng minh được đầy đủ giá vốn ban đầu và các chi phí hợp lý liên quan đến việc sở hữu và chuyển nhượng bất động sản, thuế TNCN sẽ được tính trên phần thu nhập thực tế, tức phần chênh lệch giữa giá bán và tổng giá mua cùng chi phí phát sinh hợp lệ. Trong tình huống này, mức thuế suất áp dụng là 20% trên phần thu nhập chịu thuế của mỗi lần chuyển nhượng.
Bộ Tài chính cho rằng phương án mới sẽ đảm bảo tính công bằng giữa các đối tượng nộp thuế, tăng cường minh bạch, đồng thời khuyến khích đầu tư dài hạn thay vì các giao dịch mang tính đầu cơ, lướt sóng ngắn hạn. Đây là một trong những mục tiêu quan trọng nhằm kiểm soát tình trạng "thổi giá" nhà đất, gây bất ổn cho thị trường bất động sản trong thời gian qua.
Mặc dù chưa đưa ra phản hồi trực tiếp đối với đề xuất mới từ Bộ Tài chính, tuy nhiên giới chuyên gia và doanh nhân trong ngành địa ốc đã nhiều lần nhấn mạnh rủi ro từ hoạt động đầu cơ bất động sản. Đáng chú ý, ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch Hội đồng quản trị Cen Group, thường được biết đến với biệt danh Shark Hưng từng lên tiếng cảnh báo các nhà đầu tư cá nhân về việc "lướt sóng" bất động sản. Theo ông, việc mua vào rồi bán ra trong thời gian ngắn không chỉ tạo nên bong bóng giá mà còn khiến thị trường thiếu ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho cả người mua lẫn toàn bộ hệ thống tài chính liên quan đến bất động sản.
Đề xuất điều chỉnh khung thuế thu nhập cá nhân lần này đang thu hút sự quan tâm lớn từ cộng đồng đầu tư, các chuyên gia kinh tế và người dân có nhu cầu giao dịch bất động sản. Nhiều ý kiến cho rằng, nếu được triển khai một cách minh bạch và hợp lý, chính sách thuế mới sẽ góp phần tạo nên một môi trường đầu tư lành mạnh, hạn chế hành vi đầu cơ ngắn hạn, đồng thời khuyến khích các hoạt động đầu tư bền vững, dài hạn và có trách nhiệm.
Ông Hưng đưa ra ví dụ quen thuộc từ bài toán buôn bán gà: trong thời điểm giá gà liên tục tăng, một người mua con gà với giá 7 đồng, rồi bán được 8 đồng; tiếp theo lại mua với giá 9 đồng, bán 10 đồng; rồi mua 10 đồng, bán 11 đồng. Tưởng chừng lợi nhuận đang tăng dần, nhưng thực tế, tổng lãi thu về sau ba lần mua bán chỉ là 1 đồng – quá nhỏ so với chi phí giao dịch, chi phí vốn, lãi vay, khấu hao tiền tệ và cả cơ hội bị bỏ lỡ.
"Đáng lẽ phải bỏ tất cả số tiền đấy ra đi vay bạn bè mua ngay 5 con từ lúc 8 đồng sau đó đợi đến 11 đồng mới bán. Nếu cứ mua xong bán, mua xong bán thì chẳng giải quyết vấn đề gì, mua đắt bán đắt, mua rẻ bán rẻ. Đấy gọi là lấy công làm lãi, cuối cùng chúng ta chỉ lãi có 1 đồng. Đúng không nào? Chi phí giao dịch, rồi tất cả những chuyện tốn kém, chi phí vốn, chi phí cơ hội, chi phí lãi vay, khấu hao tiền tệ,… bao nhiêu thứ phải trừ vào thì cuối cùng người bán chỉ lãi 1 đồng, chả khác gì cả. Đằng nào cũng một lần giao dịch, hãy mua từ lúc 8 đồng, chờ lúc 11 đồng chúng ta bán, đó mới là người đầu tư thông minh", ông Hưng phân tích.
Thị trường bất động sản hiện vẫn thu hút lượng lớn nhà đầu tư. Theo Bộ Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2025, cả nước ghi nhận khoảng 276.000 giao dịch bất động sản thành công, chủ yếu tập trung vào phân khúc đất nền.
Tại quý II/2025, mặt bằng giá căn hộ chung cư trên toàn quốc tiếp tục tăng nhẹ so với quý trước. Trong khi đó, giá nhà ở riêng lẻ và đất nền phát triển theo dự án cũng tăng tại một số địa phương. Riêng nhà ở riêng lẻ tại Hà Nội, Khánh Hòa và đất nền tại Hà Nội ghi nhận xu hướng giảm nhẹ.
Bộ Xây dựng cho biết sẽ tiếp tục phối hợp chặt chẽ với các cơ quan chức năng để xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, thao túng giá, tung tin thất thiệt nhằm tạo sốt ảo, gây nhiễu thị trường và trục lợi từ người dân.
