Theo đánh giá từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARs), việc cho thuê căn hộ chung cư theo giờ, theo ngày tại các chung cư hiện nay diễn ra phần lớn theo hình thức tự phát, không đăng ký kinh doanh, không kê khai thuế và gần như không chịu sự giám sát của cơ quan quản lý nhà nước. Ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARs – cho rằng đây chính là nguyên nhân khiến giá cho thuê loại hình này thường thấp hơn so với khách sạn, condotel hay các cơ sở lưu trú hợp pháp khác. Sự chênh lệch này không chỉ thu hút lượng lớn khách thuê, đặc biệt là khách du lịch ngắn ngày, mà còn làm méo mó thị trường, tạo ra môi trường cạnh tranh không lành mạnh.
Về mặt quy hoạch, ông Đính nhấn mạnh rằng các dự án chung cư đều được phê duyệt với mục tiêu phục vụ nhu cầu an cư lâu dài của cư dân. Các chỉ tiêu về mật độ dân số, bãi đỗ xe, hệ thống phòng cháy chữa cháy, tiện ích nội khu và hạ tầng giao thông đều được thiết kế dựa trên giả định số người ở ổn định. Tuy nhiên, khi nhiều căn hộ bị chuyển đổi sang mục đích lưu trú ngắn hạn, lượng người ra vào hàng ngày tăng đột biến, làm gia tăng áp lực lên hệ thống vận hành và bảo trì tòa nhà. Đồng thời, việc kiểm soát khách ra vào cũng trở nên khó khăn, dẫn đến nguy cơ phát sinh tệ nạn xã hội, mất an ninh trật tự và tiềm ẩn rủi ro cháy nổ.
Cùng quan điểm, bà Đỗ Thị Loan – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – cũng từng cảnh báo về hiện tượng lưu trú ngắn hạn đang vượt quá quy mô dân số cho phép trong nhiều dự án chung cư tại TP.HCM. Theo bà, tình trạng này không chỉ đẩy nhanh tốc độ xuống cấp của các hạng mục kỹ thuật như thang máy, bãi xe, hồ bơi, sân chơi… mà còn gây mâu thuẫn trong sinh hoạt giữa cư dân cố định và khách thuê vãng lai. Nhiều cư dân phản ánh về tình trạng tụ tập, ca hát xuyên đêm, sử dụng chung tiện ích mà không có sự điều tiết, gây mất trật tự nội bộ và ảnh hưởng nghiêm trọng đến chất lượng sống.
Từ những hệ lụy nêu trên, bà Loan kiến nghị UBND TP.HCM cần sớm có động thái kiểm tra, thanh tra và xử lý các chung cư có dấu hiệu đang vận hành mô hình lưu trú không phép theo kiểu Airbnb. Bà cũng đề xuất thành phố nên tham khảo kinh nghiệm từ các quốc gia phát triển như Singapore, nơi việc cho thuê căn hộ chung cư trong khu dân cư để lưu trú ngắn hạn là hành vi bất hợp pháp và bị xử phạt nghiêm khắc. Cùng với đó, cần có cơ chế giám sát hiệu quả để đảm bảo loại hình kinh doanh này không đi chệch khỏi quy hoạch ban đầu.
Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng đã đến lúc cần sớm ban hành khung pháp lý cụ thể và đầy đủ cho loại hình cho thuê lưu trú ngắn hạn. Theo đó, mọi hoạt động kinh doanh theo mô hình Airbnb hoặc tương tự phải được đăng ký chính thức, kê khai thuế đầy đủ và tuân thủ các tiêu chuẩn vận hành tương đương khách sạn – từ quy định về an toàn phòng cháy chữa cháy, vệ sinh môi trường cho đến kiểm soát an ninh. Quan trọng hơn, nếu muốn tiếp tục cho thuê ngắn hạn, chủ căn hộ cần có sự đồng thuận từ ban quản trị và cư dân trong tòa nhà, nhằm đảm bảo không làm ảnh hưởng đến đời sống chung.
Bên cạnh các bất cập về vận hành và quản lý, một số chuyên gia cũng chỉ ra rằng mô hình lưu trú ngắn hạn đang góp phần đẩy giá thuê và giá bán căn hộ tăng cao tại các thành phố lớn. Điều này vô hình trung khiến cho việc tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là người thu nhập trung bình và thấp, ngày càng trở nên khó khăn hơn. Khi lợi nhuận từ việc khai thác ngắn hạn bị siết chặt do quy định pháp lý, các nhóm đầu tư theo hướng “lướt sóng” hoặc kinh doanh lưu trú không chuyên sẽ dần rút khỏi thị trường, tạo điều kiện cho những người mua để ở – đối tượng thực sự có nhu cầu – quay lại thị trường.
Nhiều thành phố lớn trên thế giới như New York, Berlin, Amsterdam, Barcelona... đã từng rơi vào khủng hoảng nhà ở vì sự phát triển tràn lan của mô hình cho thuê Airbnb. Chính quyền các đô thị này đã buộc phải ban hành các quy định siết chặt, thậm chí cấm hoàn toàn hoạt động lưu trú ngắn hạn trong khu dân cư để bảo vệ quyền được an cư của người dân.
Tại Việt Nam, động thái đầu tiên đã xuất hiện từ tháng 2/2024, khi UBND TP.HCM chính thức ban hành quy định không cho phép sử dụng căn hộ chung cư để cho thuê làm lưu trú du lịch dưới hình thức ngắn hạn (theo ngày, theo giờ, Airbnb...). Tuy nhiên, quyết định này đã vấp phải không ít phản ứng từ giới đầu tư và đơn vị kinh doanh dịch vụ lưu trú theo mô hình mới. Trước tình hình đó, TP.HCM đang giao Sở Du lịch phối hợp cùng các ngành liên quan nghiên cứu, xây dựng khung pháp lý phù hợp, đồng thời lấy ý kiến từ nhiều bên để đảm bảo chính sách vừa thúc đẩy phát triển kinh tế, vừa kiểm soát tốt trật tự đô thị và an toàn dân cư.
Thành phố cũng đang tính đến việc ứng dụng công nghệ để giám sát hoạt động lưu trú ngắn hạn, đảm bảo minh bạch hóa và tiến tới quản lý bền vững loại hình này trong dài hạn. Giới chuyên gia kỳ vọng, nếu khung pháp lý được ban hành đầy đủ, đồng bộ, thì thị trường sẽ trở nên lành mạnh hơn, quyền lợi cư dân được bảo vệ và các mô hình lưu trú chuyên nghiệp sẽ có điều kiện phát triển ổn định, bền vững hơn trong tương lai.
