Việc mở rộng địa giới hành chính và sáp nhập với Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu đã tạo tiền đề để TP.HCM phát triển thành một siêu đô thị quy mô hơn 6.000 km², dân số xấp xỉ 14 triệu người, trở thành trung tâm kinh tế có sức ảnh hưởng lớn nhất cả nước. Không chỉ gia tăng về diện tích và quy mô dân số, sự kiện này còn hình thành một cấu trúc liên kết kinh tế - đô thị mới, trong đó mỗi địa phương giữ vai trò riêng nhưng bổ trợ cho nhau trong một tổng thể thống nhất.
TP.HCM tiếp tục là trung tâm tài chính, dịch vụ, đổi mới sáng tạo và công nghệ số; Bình Dương giữ vị thế là công xưởng công nghệ cao và sản xuất hiện đại; trong khi Bà Rịa – Vũng Tàu đảm nhận vai trò cửa ngõ logistics quốc tế nhờ hệ thống cảng nước sâu hàng đầu khu vực, đồng thời là trung tâm du lịch biển trọng điểm. Sự hội tụ này tạo nên sức hút lớn, không chỉ đối với TP.HCM mới mà còn lan tỏa sang các địa phương vệ tinh như Đồng Nai, Tây Ninh, Long An.
Theo TS. Sử Ngọc Khương – Giám đốc cấp cao, Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam, sau khi sáp nhập, diện tích TP.HCM mới đã tăng gấp ba lần, tạo ra một bước nhảy vọt về không gian phát triển. “Trước đây, mỗi địa phương như TP.HCM, Bình Dương hay Bà Rịa – Vũng Tàu đều có quy hoạch riêng, phục vụ mục tiêu và động lực kinh tế khác nhau. Khi nhập lại, chúng ta có một không gian phát triển thống nhất, đòi hỏi một khung quy hoạch chung để định vị lại toàn bộ đô thị”, ông Khương nhấn mạnh.
Theo chuyên gia, không thể thay đổi ngay toàn bộ định hướng cũ, nhưng cần một tầm nhìn tích hợp, đảm bảo phát triển đồng bộ, bền vững cho một siêu đô thị quy mô 6.000 km². Việc định hình lại quy hoạch không gian đô thị sẽ quyết định thành công của TP.HCM mới trong 10 – 20 năm tới.
Trước khi sáp nhập, TP.HCM là vùng lõi, còn Bình Dương, Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An đóng vai trò vệ tinh. Giờ đây, với không gian mở rộng, mạng lưới vệ tinh không chỉ duy trì mà còn được mở rộng sang Tây Ninh, thậm chí xa hơn về miền Tây và miền Đông Nam Bộ.
Thị trường bất động sản phản ánh rõ xu hướng này. Báo cáo quý II/2025 của CBRE cho thấy: Giá căn hộ trung bình tại TP.HCM (cũ) đạt 82 triệu đồng/m², tăng 7% so với quý trước và gần 30% so với cùng kỳ năm 2024. Một số dự án mới ghi nhận mức tăng 10 – 13%; Trong khi đó, Bình Dương nổi lên với 8.300 căn hộ mở bán trong nửa đầu năm, gấp 6 lần TP.HCM; Long An cung cấp 4.400 căn nhà thấp tầng, cao gấp 33 lần TP.HCM; Giá sơ cấp tại các khu vực vệ tinh dao động 38 – 40 triệu đồng/m², chỉ bằng 1/2 đến 1/3 TP.HCM, tạo lợi thế cho nhóm khách hàng thu nhập trung bình.
Theo bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam, trong khi TP.HCM tiếp tục khan hiếm nguồn cung, thì 70% lượng nhà ở mở bán mới năm 2025 thuộc về các khu vực ngoại thành và vệ tinh. Khoảng cách giá chênh lệch 50 – 80% so với TP.HCM là dư địa lớn để các khu vực này tăng trưởng, đồng thời giúp kìm hãm đà tăng giá quá nhanh trong nội đô.
Một trong những động lực quan trọng để siêu đô thị mới vận hành trơn tru là hạ tầng kết nối liên vùng. Hiện nay, nhiều dự án giao thông trọng điểm đang được triển khai hoặc đẩy nhanh tiến độ: Vành đai 3 TP.HCM kết nối TP.HCM với Đồng Nai, Bình Dương và Long An, góp phần giảm tải cho giao thông nội đô; Cao tốc Bến Lức – Long Thành đã đi vào hoạt động, nối phía Tây TP.HCM (Long An) với sân bay Long Thành (Đồng Nai); Cao tốc TP.HCM – Mộc Bài (Tây Ninh) và cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu đang được thúc đẩy thi công; Các tuyến đường huyết mạch như Quốc lộ 50 cũng được nâng cấp, cải thiện kết nối với miền Tây.
Ngoài ra, kế hoạch đường sắt đô thị cũng tạo nên khác biệt lớn. Riêng TP.HCM đã quy hoạch 12 tuyến metro dài 510 km; Bình Dương có 12 tuyến, dài 305 km; Bà Rịa – Vũng Tàu có 3 tuyến, dài 125 km. Tổng cộng, TP.HCM mới sẽ sở hữu gần 1.000 km đường sắt đô thị, chưa tính đến các tuyến đường sắt quốc gia và liên tỉnh.
Đặc biệt, sân bay quốc tế Long Thành – dự án hạ tầng lớn nhất miền Nam hiện nay – được kỳ vọng trở thành động lực chiến lược, biến khu vực này thành trung tâm logistics và trung chuyển hàng không hàng đầu khu vực. Toàn bộ hệ thống cao tốc, vành đai đều được quy hoạch để kết nối trực tiếp với sân bay, tạo động lực phát triển cho bất động sản công nghiệp, logistics và thương mại dịch vụ.
Các chuyên gia nhận định, sau sáp nhập, thị trường bất động sản TP.HCM mở rộng sẽ bước vào chu kỳ phát triển mới với các dự án quy mô lớn, sản phẩm đa dạng, phù hợp nhiều phân khúc khách hàng. Cơ hội đầu tư rộng mở cho cả doanh nghiệp trong và ngoài nước, nhất là trong bối cảnh quỹ đất nội đô TP.HCM ngày càng khan hiếm.
Tuy nhiên, đi kèm với cơ hội là thách thức: nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng khu vực có lợi thế hạ tầng, khả năng kết nối và tính bền vững dài hạn để đón đầu xu hướng. Siêu đô thị 6.000 km² không chỉ là câu chuyện mở rộng địa giới hành chính, mà còn là bước chuyển mình chiến lược, đưa TP.HCM và vùng phụ cận tiến gần hơn tới tầm vóc một trung tâm kinh tế – tài chính hàng đầu châu Á.
