Người dân “rút lui” vì giá sử dụng đất quá cao
Ghi nhận của PV Báo SGGP cho thấy, tại nhiều quận, huyện trên địa bàn TP.HCM, không ít trường hợp người dân đã phải xin rút hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất do không đủ khả năng tài chính sau khi áp dụng bảng giá đất mới theo Quyết định 79/2024. Việc tính tiền sử dụng đất dựa trên khung giá mới đã đẩy chi phí lên quá cao, tạo áp lực lớn, đặc biệt với các hộ dân ở khu vực ven đô, vùng nông thôn.
TS Phạm Viết Thuận – Viện trưởng Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM nhận định, bảng giá đất mới có thể tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản TP.HCM. Cụ thể, nó khiến nguồn thu từ chuyển mục đích sử dụng đất sụt giảm, đồng thời hạn chế nguồn cung nhà ở mới, dẫn đến thị trường bất động sản trầm lắng, kéo theo sự chững lại của ngành vật liệu xây dựng – vốn đang phụ thuộc nhiều vào thị trường nhà ở.
Từ thực trạng này, Viện Kinh tế Tài nguyên và Môi trường TP.HCM đã gửi văn bản kiến nghị UBND TP điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp đã có quy hoạch đất ở lên mức 65-70% giá đất ở trong bảng giá hiện hành. Phạm vi đề xuất bao gồm đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư có quy hoạch đất ở, hoặc các thửa đất ở có phần diện tích đất nông nghiệp chưa được chuyển đổi. Đất nông nghiệp chưa nằm trong quy hoạch đất ở hoặc thuộc quy hoạch công nghiệp, khu công nghệ cao… sẽ không được điều chỉnh theo hướng này nhằm giữ ổn định quỹ đất phát triển dài hạn.
Chênh lệch tiền sử dụng đất có thể lên đến hàng tỷ đồng
Một ví dụ điển hình được TS Thuận đưa ra là trường hợp ông N.K., cư dân xã Tân Thạnh Đông (huyện Củ Chi). Ông đã nộp hồ sơ xin chuyển gần 960m² đất nông nghiệp sang đất ở vào tháng 10/2024. Theo bảng giá đất tại Quyết định 79/2024, ông phải nộp hơn 4,3 tỷ đồng tiền sử dụng đất.
Tuy nhiên, nếu áp dụng theo đề xuất tăng giá đất nông nghiệp lên 70% giá đất ở thì con số này giảm đi đáng kể. Cụ thể, nếu giá đất ở tại vị trí này là 4,3 triệu đồng/m² thì đất nông nghiệp được tính là 3 triệu đồng/m² (tương đương 70%). Theo Nghị định 103/2024, số tiền sử dụng đất ông K. phải nộp sẽ là phần chênh lệch: 4,3 triệu - 3 triệu = 1,3 triệu đồng/m². Như vậy, nếu chuyển đổi 100m², ông chỉ phải nộp 1,3 tỷ đồng, tức là tiết kiệm hơn 3 tỷ đồng so với phương pháp tính hiện nay.
TS Thuận cho biết, nếu không có điều chỉnh, mức tiền sử dụng đất tăng bình quân từ 5-25 lần, tương đương 500-2.500% so với trước đây, là một biên độ tăng rất lớn và gây áp lực tài chính quá mức cho người dân.
Doanh nghiệp lo ngại tác động lan tỏa
Tuy nhiên, không phải mọi ý kiến đều ủng hộ đề xuất này. Một số chuyên gia và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản cho rằng, việc nâng giá đất nông nghiệp lên mức tiệm cận với giá đất ở có thể dẫn đến nhiều hệ lụy. Trước tiên, nó có thể tạo ra tâm lý đầu cơ, gom đất nông nghiệp để “chờ” chuyển đổi, gây méo mó thị trường và ảnh hưởng đến mục tiêu phát triển bền vững.
Ông Võ Văn Thường – Chủ nhiệm CLB Bất động sản Bà Rịa nhận định, đất nông nghiệp có tính chất, công năng khác hoàn toàn đất ở. Việc định giá tiệm cận như nhau là không hợp lý và dễ khiến giá đất ở các khu vực có đất nông nghiệp tăng theo, từ đó đẩy chi phí nhà ở lên cao, ảnh hưởng đến người mua và hoạt động phát triển dự án của các doanh nghiệp.
Đồng quan điểm, ông Lê Viết Liên – Tổng Giám đốc Công ty CP Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu cho rằng, các doanh nghiệp hiện đã rất khó khăn trong tiếp cận vốn. Việc giá đất tăng cao buộc doanh nghiệp phải bỏ ra khoản tiền lớn hơn để chuyển đổi mục đích sử dụng đất khi làm dự án nhà ở. Điều này khiến tính khả thi và hiệu quả đầu tư bị suy giảm nghiêm trọng.
Định giá đất cần theo nguyên tắc thị trường
Từ góc nhìn pháp lý, Luật sư Nguyễn Cảnh – Giám đốc Công ty Luật TNHH Nguyễn Cảnh (TPHCM) cho rằng, điều chỉnh tăng giá đất nông nghiệp là chủ trương đúng đắn, phù hợp với xu thế đô thị hóa và nhu cầu sử dụng đất thực tế. Tuy nhiên, cần đảm bảo quá trình thực hiện tuân thủ nghiêm các quy trình định giá theo Luật Đất đai 2024.
Theo ông Cảnh, việc định giá đất không thể áp dụng một tỷ lệ cố định từ giá đất ở. Thay vào đó, cần dựa trên thông tin thực tế về thị trường, giá chuyển nhượng, chi phí đầu tư hạ tầng, giá đất liền kề và lợi nhuận kỳ vọng của người sử dụng. Việc tham vấn ý kiến của các tổ chức tư vấn định giá độc lập, phối hợp cùng các sở ngành chuyên môn là điều bắt buộc để đảm bảo tính khách quan, minh bạch và phù hợp thực tiễn.
