Hà Nội: Nguồn cung biệt thự, liền kề tăng đột biến
Tại Hà Nội, nguồn cung biệt thự và nhà liền kề đã có bước nhảy vọt đáng chú ý. Báo cáo thị trường quý II/2025 của CBRE cho thấy, trong 3 tháng gần nhất, thành phố ghi nhận hơn 1.000 căn thấp tầng được chào bán, dù giảm 32% so với quý trước, nhưng cao gấp 5 lần cùng kỳ năm 2024. Lũy kế 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đã vượt 2.500 căn, tăng gần gấp 9 lần so với nửa đầu năm ngoái. Đây là mức tăng trưởng đột biến sau nhiều năm thị trường bất động sản khan hiếm nguồn hàng sơ cấp.
Tuy nhiên, nguồn cung tăng không đồng nghĩa với sự điều chỉnh giảm về giá. Ngược lại, giá bán sơ cấp vẫn liên tục leo thang. Theo CBRE, giá trung bình của các sản phẩm biệt thự và liền kề tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt khoảng 230 triệu đồng/m2 đất (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), tăng gần 14% so với cùng kỳ năm ngoái. Khảo sát thực tế cho thấy, giá bán hiện nay phổ biến dao động từ 200 đến 350 triệu đồng/m2, thậm chí một số dự án cao cấp tại trung tâm đã chạm ngưỡng 400 triệu đồng/m2.
Các chuyên gia của Avison Young cho biết, thị trường nhà ở thấp tầng tại Hà Nội đang có xu hướng dịch chuyển rõ rệt ra vùng ven, từ khu vực quanh Vành đai 3 sang Vành đai 4, theo bước tiến của hệ thống hạ tầng giao thông. Những dự án mới tại vùng ven đang chào bán với mức giá cạnh tranh hơn so với khu vực cũ. Đơn cử, tại khu đô thị Ciputra, giá chuyển nhượng hiện dao động từ 270 đến 460 triệu đồng/m2, tăng khoảng 6-8% so với năm trước.
Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, cho biết mức giá cao phần lớn đến từ kỳ vọng về tính khan hiếm và việc định vị sản phẩm hướng đến tầng lớp khách hàng có năng lực tài chính lớn. Đồng thời, giá đất, chi phí vật liệu và chi phí xây dựng ngày càng tăng cao cũng là nguyên nhân khiến giá nhà neo ở mức cao.
CBRE dự báo, Hà Nội có thể đạt tổng nguồn cung nhà thấp tầng hơn 6.300 căn trong năm 2025, trong đó gần 3.800 căn sẽ được tung ra trong nửa cuối năm. Với lượng hàng dồi dào này, thị trường chắc chắn sẽ có sự sàng lọc rõ nét hơn, khi người mua ngày càng thận trọng và kỹ tính trong quyết định đầu tư.
TP. HCM: Nguồn cung có thể cán mốc 15.000 căn
Tại TP. HCM, thị trường nhà ở cũng đang có tín hiệu phục hồi rõ rệt. Theo Báo cáo của DKRA Consulting và dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, tổng nguồn cung nhà ở trong năm 2025 tại thành phố có thể chạm mốc 15.000 căn hộ. Trong đó, nguồn cung căn hộ dao động từ 12.000-13.500 căn, còn nhà phố và biệt thự ước tính đạt 1.500-2.000 căn, tăng 30-40% so với năm trước.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting, nhận định rằng nhờ những cải thiện mạnh mẽ về pháp lý và cơ sở hạ tầng, TP. HCM (cũ) cùng các đô thị vệ tinh như Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu đang nổi lên như một siêu đô thị mới, thu hút mạnh dòng vốn đầu tư bất động sản. Quý II/2025 ghi nhận mức tăng 40% về nguồn cung sơ cấp căn hộ, chủ yếu tại TP. HCM và Bình Dương, chiếm khoảng 80% tổng lượng chào bán trên thị trường phía Nam. Tỷ lệ hấp thụ tăng mạnh, nhu cầu mua tăng gấp 3 lần so với quý trước.
Giá bán sơ cấp tại TP. HCM tăng nhẹ từ 3-8%, chủ yếu tập trung ở phân khúc trung và cao cấp, qua đó thúc đẩy thanh khoản thứ cấp tăng thêm 4-10%. Đặc biệt, nhà phố và biệt thự có mức tăng trưởng ấn tượng, gấp 6 lần cùng kỳ năm trước, phần lớn đến từ khu vực Tây Ninh.
Việc sáp nhập và tái cấu trúc hành chính đã góp phần hình thành những cực phát triển mới, hỗ trợ doanh nghiệp mở rộng quỹ đất và thúc đẩy các dự án vốn bị đình trệ. Tuy nhiên, các chuyên gia nhận định giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn, thậm chí một số phân khúc có thể tăng thêm 5-10% so với thời điểm trước khi sáp nhập.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM, cho rằng thành phố cần đẩy mạnh các chính sách hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội, với mục tiêu đạt hơn 100.000 căn vào năm 2030, nhằm đảm bảo an sinh và duy trì sự phát triển bền vững cho toàn thị trường.
Theo dữ liệu từ Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản (FERI) thuộc Tập đoàn Dat Xanh Services, tổng nguồn cung căn hộ mới trên toàn quốc trong nửa đầu năm 2025 đạt khoảng 29.240 căn, tăng 41% so với cùng kỳ năm trước. Miền Bắc dẫn đầu với 14.680 căn, tiếp đến là miền Nam với 12.550 căn, miền Trung khiêm tốn hơn với khoảng 1.560 căn.
Tổng nguồn cung sơ cấp trên toàn quốc trong 6 tháng đầu năm đạt khoảng 70.340 căn, tăng nhẹ 3% so với cùng kỳ. Tỷ lệ hấp thụ chung khoảng 36%, tương đương 25.400 căn được tiêu thụ. Miền Bắc ghi nhận tỷ lệ hấp thụ 30-35%, miền Nam 45-50%, còn miền Trung chỉ đạt 15-20%. Giá bất động sản tại miền Bắc tăng 10-25%, trong đó thấp tầng tăng 10-15% và cao tầng tăng mạnh 15-25%. Tại miền Nam, giá bất động sản tăng phổ biến 7-15%, thấp tầng tăng 5-10%.
Trong khi đó, miền Trung đang chứng kiến sự chững lại, với nguồn cung mới giảm 59% và tỷ lệ hấp thụ sụt giảm mạnh, chỉ còn khoảng 15-20%. Tuy nhiên, giá căn hộ tại khu vực này vẫn tăng khoảng 15%, còn nhà thấp tầng nhích nhẹ 2-5%.
Thị trường bất động sản Việt Nam nửa đầu năm 2025 cho thấy nhiều dấu hiệu khởi sắc nhưng cũng đặt ra không ít thách thức. Nguồn cung tăng mạnh sẽ thúc đẩy cạnh tranh giữa các chủ đầu tư, đòi hỏi sản phẩm phải vừa đáp ứng nhu cầu ở, đầu tư, vừa đảm bảo giá trị lâu dài và phù hợp với túi tiền người mua. Trong bối cảnh đó, những doanh nghiệp có chiến lược linh hoạt, sản phẩm rõ ràng, định vị hợp lý sẽ chiếm ưu thế trong cuộc đua đầy biến động phía trước.
Thị trường bất động sản 2025 vì thế hứa hẹn là thời điểm của những cơ hội vàng xen lẫn thách thức, nơi sự thận trọng và sáng suốt trong mỗi quyết định đầu tư sẽ là yếu tố quyết định thành công.
